2020中国房地产百强企业研究报告

2020年新年伊始，突如其来的新冠病毒给社会经济带来巨大影响。房地产百强企业在全力抗击疫情的同时，积极恢复投资生产，为行业及经济平稳发展做出贡献。中国房地产TOP10研究组紧随行业发展脉搏，连续十七年深入研究房地产企业经营规律，为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用，相关研究成果已成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要依据。

2019年，中国房地产市场调控政策持续，全国新建商品房成交规模增速有所回落，百强企业销售规模近十万亿，市场份额进一步提升。百强企业紧抓城市群及热点城市发展机遇，把握市场主流需求、打造适销对路的产品，不断加大营销力度助力规模的增长。与此同时，百强企业更加注重品质与管理、科学决策精准投资，防范经营风险，同时回归产品本源，朝着高质量发展阶段迈进。

销售总额增长16.3%，市场份额提升至61.5%

百强企业2015-2019年销售增长情况

百强企业及综合实力TOP10企业2015-2019年市场份额

百强企业市场份额持续扩大，持续扩大至六成，行业集中度进一步提升。2019年，百强企业销售额市场份额稳步上升至61.5%，较上年提高5.2个百分点，综合实力TOP10企业销售额市场份额为27.7%，较上年提高1.3个百分点。

阵营分化深度加剧，大型房企优势持续凸显

百强企业不同阵营2019年销售额及其增长率均值情况

百强企业阵营分化的同时，阵营内部的企业分化也在加剧。2019年，百强前10企业销售额增长率均值为11.9%；11-30企业均值达24.1%，为百强企业销售增速最高的阵营。世茂房地产、龙光地产等销售增速均在30%以上，融创、中海、绿城、龙湖等销售增速均超过20%。

百强企业地级以上城市覆盖率及信用债、海外债融资占比

百强企业资源集聚效应更为强化，进一步加剧阵营间的分化，强者恒强态势持续。前10企业平均进入105.4个地级城市，地级城市覆盖率达36.0%；拿地金额占50家代表企业拿地总额的47.7%；占行业国内信用债、海外债发行总量的11.1%、27.7%。而城市布局结构、深耕策略及运营水平的差异是阵营内部企业分化的主要因素。

百强代表企业未来发展目标

百强企业发展目标着重强调提升经营质量，着重强调规模、管理、产品和服务这四个方面，致力于实现高质量发展：1）规模上追求适度、稳健增长，2）强化管理能力，提升企业管理水平，3）注重产品品质、提高服务质量。

把握城市群发展机会，加大高潜力城市深耕力度

百强代表企业2018、2019年各等级城市销售额分布

百强企业积极把握热点城市市场机遇，二线城市仍是主要销售来源。从50家百强代表企业重点项目销售情况来看，二线城市占比为44.5%，三四线城市销售额占比增长1.5个百分点至40.9%；长三角销售占比最高达31.7%，粤港澳大湾区占比14.9%。

紧抓改善型产品需求，聚焦产品力提升

百强代表企业2018、2019年重点项目各面积段销售占比

2019年，百强企业加大首改类产品的推出比例，支撑企业销售业绩的稳步增长。从50家百强代表企业重点项目各面积段产品的销售额占比来看：90-140平米首改类产品销售额占比达56.1%，较上年提升2.8个百分点。

50家代表企业2018、2019年分城市等级各面积段销售占比

百强企业因城施策，一线城市聚焦首置首改产品，二线及三四线城市继续加大首改及改善类产品。一线城市首置类、首改类产品销售贡献占比分别为29.2%、38.8%，在二线、三四线城市，首改类占比分别为59.3%、60.1%，较上年分别上升3.2、3.0个百分点。

紧跟市场节奏大力推盘，多渠道营销回笼资金

部分企业在线营销平台购房优惠措施

百强企业一方面精准把握市场节奏，通过不断加大推盘量，实现了销售业绩持续稳步增长。另一方面通过多盘联动、打造购房节、全民营销等方式为销售造势、蓄客，通过加大优惠、提高佣金等实现项目有效去化；2020年初，百强企业继续发力线上营销、无理由退房或将成为行业标配。

增收不增利显现，限价叠加高成本侵蚀溢价空间

百强企业2015-2019年营业收入与净利润均值变化情况

百强企业2017-2019年净利润率及ROE情况

受房地产调控政策持续、各类成本居高不下等因素影响，叠加企业周转速度的下降，盈利能力小幅下降。2019年，百强企业净利润率、净资产收益率均值分别为11.1%、15.9%，较上年分别下降0.5、0.8个百分点。

盈利能力分化加剧，优秀企业内部挖潜扩大盈利

百强代表企业2019年拿地均价/销售均价的均值情况

2019年，前10企业净利润率与净资产收益率较上年分别提升0.1、0.6个百分点至14.8%、20.2%；11-30企业净利润率和净资产收益率较上年分别提升0.5、1.1个百分点至13.0%、21.2%。优秀百强企业一方面受益于规模效益，土地成本、融资成本、期间费用等均处于行业较低水平；另一方面，优秀企业加快周转效率，通过房地产数字化、优化管控模式等，降本增效，有效促进了企业盈利水平的提升。

拿地态度维持谨慎，布局回归一二线城市

百强代表企业2018-2019年拿地金额占销售额比重均值

百强企业的拿地态度维持谨慎，布局重点向一二线城市回归。2019年，50家百强代表企业拿地金额占销售额比重较上年降低2.7个百分点至26.7%；在一二线城市的新增土储权益面积占比52.8%，同比增长7.0个百分点。

百强代表企业2019年收并购金额前20城市

百强企业积极通过合作、收并购等方式补充优质土地资源。2019年约300家房企作为买方涉足收并购，涉及交易金额近3000亿元，其中百强企业所涉金额近八成，是收并购市场的主要参与者；杭州、成都、苏州、西安等热点二线城市收并购金额均超过100亿元。同时，百强企业借助自身资源优势在城市更新、产城融合、文旅地产等领域积极扩充土地储备。

融资环境从严从紧，海外债融资规模有所增长

在银行及信托融资渠道监管从严的情况下，百强企业凭借自身优势与银行及信托机构进行合作获取资金。2019年银行贷款的审批要求更趋严格，金融机构普遍设定“白名单”，优先与百强企业进行合作，在授信规模、成本及期限方面更多倾向百强企业；信托公司对合作对象的筛选标准更加严苛，部分信托甚至将合作对象的选择标准限定在排名前50的房企，百强房企在信托融资方面的优势显著。

部分百强企业2018-2019年信用债发行结构

百强企业的国内信用债发行总量减少，公司债略有增长，海外债发行量有所回升。2019年，海外债发行规模同比增长8.8%至3388.1亿元，国内信用债发行规模为2036.4亿元，同比减少16.7%。

部分百强企业2018-2019年ABS发行结构

百强企业积极通过资产证券化盘活资金，ABS发行规模占房地产企业发行总量的62.4%。2019年，百强企业的ABS发行规模同比增长13.4%，共计1797.3亿元。供应链ABS是百强企业发行ABS的主要类型，发行量1094.0亿元，占比达60.9%。

百强负债水平高位平稳，债务期限结构分化

百强企业2015-2019年负债率情况

债券偿债高峰到来，销售融资承压暗藏隐忧

房企2020-2024年到期债券规模情况

房企将迎来偿债高峰，面临一定的现金流考验。房企存续债券中，2020-2023年债券偿还规模保持高位，并在2021年到达高峰。2020年需偿付规模为7520.1亿元，2021年将达到10524.2亿。随着市场进入深度调整期，特别是2020年初新型冠状病毒肆虐，房地产企业销售端的压力正在逐渐加大，叠加融资端继续偏紧，房企面临较大的现金流压力。

关注短期偿债能力，抓回款促融资防风险

百强企业2015-2019年流动比率与速动比率均值

百强企业短期偿债能力保持稳定，在可控范围内。2019年，百强企业流动比率均值为1.52，较上年下降0.03；速动比率为0.54，较上年下降0.03；经营活动产生的现金流量净额均值为52.1亿元，较上年增加1.9亿元。

新增高价地总量增长，去化程度分化明显

各层级百强企业2017-2019年新增高价地开盘情况

百强企业新增高价地金额、面积总量出现增长。2019年，百强企业新增高价地金额及面积总量分别为6422.2亿元、5134.4万平方米，同比增长率均为23.8%，新增高价地数量201块，同比增长27.2%。百强企业历史高价地开盘率近四成，企业规模越大其高价地开盘程度越高。为分析百强企业高价地去化情况，研究组整理了百强企业近三年所拿高价地及其开盘情况，结果显示：百强企业三年开盘率达到38.5%。前10企业的高价地开盘率最高达41.6%，11-30企业、31-50企业的高价地开盘率分别为40.5%、25.0%。部分资金压力较大的企业应注意高价地风险，可通过合理分散布局、加速推盘等方式降低高价地所带来的资金及去化风险。

货值结构继续优化，提高变现能力保障现金流

百强代表企业可售货值去化结构

百强代表企业可售货值结构良好，货值储备充足。研究组基于2016-2019年百强代表企业的土地储备情况、各城市土地消化周期，对可售货值结构进行分析研究，结果显示：去化周期在2年以内的占比超七成。

聚焦地产开发主业，强化多元协同

百强企业进入多元化领域数量占比

百强企业围绕地产主业探索多元业务，协同打造多元竞争优势，探索更多利润增长极。2019年，万科、碧桂园等龙头房企开发业务收入占比均在90%以上。在业务投资方面，房企在聚焦地产主业的同时应避免盲目多元化扩张，谨慎选择新进业务类型，推动企业健康发展。

探索精准扶贫新模式，助力决胜小康社会

部分房企精准扶贫模式

全方位积极回馈社会，全面履行企业公民责任

百强企业2015-2019年纳税情况

2019年，百强企业积极依法纳税，纳税额稳步增加。百强企业纳税额均值达70.6亿元，同比增长19.8%。百强企业对ESG理念（环境、社会和公司治理）的关注度进一步提升，ESG报告也逐渐成为向投资者、客户展示公司可持续发展能力的媒介；百强企业持续投入社会公益活动，聚焦保障房、教育、文化保护等领域，升级公益模式，努力回馈社会。

部分房企加强疫情防控示意图

2020年，面对新冠肺炎疫情，百强企业积极捐款捐物，部分企业参与防疫设施建设工作。同时，百强企业严防控筑牢防疫战线，通过及时关闭售楼处、加强防疫宣传工作等，守护好防疫工作大后方。此外，百强企业为租户减免租金，帮助小微企业度过难关。

结语

2019年末，中央经济工作会议明确指出，“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展”。在此背景下，百强企业积极改进经营模式，回归产品本源，推动企业高质量发展。一方面把握市场机遇，打造主流产品，另一方面，控制成本支出，审慎投资，优化管控方式，加快周转效率。2020年是全面建成小康社会的决胜之年，百强企业应把握历史机遇，坚持以客户为中心，努力打造高品质产品，不断提升企业综合实力。

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