旭辉林中：三条红线给房企带来10大影响，要从5个方面去应对
9月横空出世的“三道红线”政策，行业已经消化的差不多了。今年已经开始针对12家企业试点，明年很可能会全面开始实施。
所谓“三道红线”是指：
红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；
红线2：净负债率大于100%；
红线3：现金短债比小于1.0倍。
如果三个都踏线了，有息负债就不能再增长。踩中两个，有息负债的增长不能超过5%。踩中一个是10%，最高的有息负债未来也不能超过15%。
此外，政策还给出了两个观察指标：
① 拿地的销售比，拿地的金额跟销售收入的比例，不能大于40%。
② 经营型现金流，不能连续三年为负。
这五个指标，对于房企财务稳健度、防控风险提出了更高的要求。那这五个指标，应该如何解读？房企又应该如何应对呢？
几天前，在明源地产研究院主办的2020中国房地产总裁峰会上，旭辉控股董事局主席林中分享了他的观点，对其他房企有一定的参考价值，下面是对演讲内容的整理。
▲旭辉控股董事局主席林中
房企必须高度重视
林中认为，“三条红线”政策一旦开始全面实施，对行业的影响会非常深远，很可能仅次于04年全面推行土地招拍挂。行业的变化格局、发展模式，都会发生很大的变化。
首先，我们先来看看，旭辉内部对这五个指标的解读。
一、总负债率，核心是控制房企总体的杠杆。
房企总负债率是房企总杠杆的反映。一般来说，按照会计准则，预收账款是包含在总负债里面的，另外还包含财务杠杆、供应链杠杆和一些经营杠杆。
但是红线中的总负债率把预收账款扣除了，也就是说销售产生的预收账款不在统计范围内。这种计算方式带来的结果会产生很大的变化。如果一个公司扣了预收账款后，总资产负债率是74%，那么含了预收账款的总资产负债率就会达到79%。
预收账款是来自客户的钱，现在它不在监管的范围里，怎么理解？说明未来房企的资金来源要更多来源于销售的预收账款，总资产负债里，预收账款比重越大越好。
二、净负债率，核心是控制房企的财务杠杆、有息杠杆。
净负债率指标，所有上市房企都很关注，因为所有的评级公司都会关注这个指标。
净负债率指标的改善，一是要减少有息负债，这个有标准。二是要增加现金，最好的比重是现金量占总资产的10%-15%，太多太少都不行。三是要增大净资产，包括股本、利润、适度保有永续债等等，因为永续债在会计准则里是放在资产里的，这也是很多房企要适度发行永续债的原因。
三、现金短贷比，核心是控制企业的流动性安全，防止资金链的断裂。
这一点要求房企调整债务结构，增加债务久期。好的企业一般可以把一年到期的有息负债控制在总负债的10%以内，一般的企业也要尽量把短债比例控制在25%以内。如果超过70%，那企业的麻烦就很大了。
四、拿地销售比，控制房企的拿地强度和增长率，其实就是限制房企囤地。
销售增长率与拿地强度，有个比例关系。我们自己内部做了一个分析，如果货地比是2.5倍，企业一年卖了100亿，用来买地的资金就只能有40亿。如果你明年要保证30%的增长，原则上买地的强度就应该在52亿左右，这就已经接近现金流为0的临界点。
五、现金流不能连续为负。这点非常清晰，不用赘述。
这五个指标中，单个指标的达成是比较容易的。五个指标都要达到，就要求房企必须提高经营质量。要真正从过去的靠财务驱动，转型为靠经营效益驱动。
从目前的的情况来看，这一次的三道红线，都有非常细的表达和穿透式的管理，需要我们高度重视。
“三条红线”是个拐点
将对房企产生10大影响
“三道红线”如果全面实施，对行业的影响非常深远，至少会带来10大改变。
一、“三道红线” 是穿透式管理，容不得半点的闪失差错。这个政策影响未来至少五到十年，所有房企都要在约束下，找到新的生存的方式。
二、房企的增速将面临一个拐点。
三道红线的实施，控制了整个房地产行业的杠杆率。按照总资产负债率70%来计算，行业的总杠杆就限制在了3.3倍，大家都一样，不能超。因此，房企的增速在2019年就是一个拐点。2020年及以后，不会再出现40-60%的复合增长率了，增长率会普遍维持在10-20%的范围内。但依然是在增长的，相较很多其他行业来说，还是很幸福的 。
三、弯道超车将不可能再出现。
所有高增长的黑马企业，在快速增长阶段都是加杠杆的，财务杠杆加到最大。现在，所有房企的杠杆都是一样的，经营效率的提升也需要长时间的积累，房企增速差异很小，差距追赶困难及耗时长也就意味着行业未来很难再有黑马，行业的格局会逐渐固化，行业的马太效应依然会越来越强。
四、行业低速的增长期会拉长，收并购难度将增大。
未来行业10-20%增长的周期会拉得很长，形成“慢长牛”的市场。行业整合的周期也会拉长，各个房企由于财务限制，很难并表，行业收并购的难度将会增大。
五、行业增长方式会改变。
行业的增长方式，将从过去依靠财务杠杆驱动高速增长，向稳定均衡高质量的增长转变。房企将不得不重视经营质量，被动开始重视精细化的管理。
六、房企会更加关注高周转，追求零库存。
过去在房价地价单边上涨的时候，大家都不觉得库存是个问题。很多地捂的时间越久，房价上涨了，利润更高。但是未来库存将是一个大问题。房企要改善资产负债表，最好的办法就是把库存变成现金，尽量追求零库存。
七、三道红线会拉大企业之间的差距。
三道红线，对大型的央企、国企是有利的，对民企不利。对大企业有利，对中小企业不利。对领先的企业有利，对追赶的企业不利。
因为未来不再是靠负债驱动，而是靠资本驱动，中小民营房企补充资本的难度要大得多。
对于不同的企业，三条红线带来不同的战略选择。有的企业要刹车、减速降档，增长率会由正转负，有的企业反而可以乘势而上。
八、未来土地市场会相对平稳
未来三年，流入整个地产行业的资金会受控。大家都要加大销售，回笼现金，减少土地。因此土地市场会相对比较平稳。我们看到今年十月份，除了热点城市热点地块，土地市场投资已经在整体降温了。
九、未来房企融资成本会更低。
由于未来房企普遍财务更稳健，风险更小，评级也会相应提高，融资成本会相对降低。
十，房企的盈利在三年后，会停止下滑。
房企会在新的中低利润水平上形成新的平衡。十年以后开发业务增长会放得很慢，房企必须找到未来的增长点。
大型企业依然会加快多元化转型的步伐，加快布局第二增长曲线，培育十年以后的第二主业。要想在行业进入长期的买方时代以后，企业依然健康发展，房企必须做好产品和服务，以客户和产品为中心是最重要的事情。
房企有五大应对策略
三道红线带来10大影响，房企应该如何去应对呢？
旭辉总结了五个方面。从经营上、财务上、资本市场运作上、会计准则上、管理效率上提出了自己的思考。
一、经营上的应对策略
1、还是要高周转不囤地、不捂盘、零库存，增加预收账款。因为去库存和增加预收账款，对于财务的改善是最有利的。
2、必须做畅销的产品。因为行业未来将长期处于买方市场，房企必须要去卖得动的地方，有客户需求的地方去做经营。
3、要重视现金流。减少运营资金的占有，要加强经营导向，来打通投产供销存价费利款。
4、要控制投资强度，锁好投资纪律。核心还是要提高投入产出。
5、要千方百计的提高利润。因为没有利润就没有力量的积累。
未来是靠资本驱动。如果只追求规模不追求利润，你会发现根本没办法改善资产负债表。因为一切都和净资产挂钩，没有利润企业也很难得到融资。所以利润对行业越来越重要。
那种只有2%利润的项目，虽然卖得快，但对财务表现没有太大帮助。要想均衡发展，至少得有8-10%的利润。
现在行业有个观点，很有道理，以前房地产企业是要做大，未来是要做厚。要做到有利润的厚，有经营管理能力的厚，有内功的厚。
二、财务上的应对
三道红线、五个指标其实都是跟财务有关的。所以我们必须调整财务结构，增强债务久期。很多时候宁愿多付一点，把周期拉长，也不要贪小便宜，借短期的钱。
我们以前不关注总资产负债表，评级机构也基本上不看。为什么呢？因为你预收账款都不在里面，你是占用别人的钱，机构会认为你运营资本，运营杠杆用得好。
这一轮关注以后，就必须对总资产负债表进行瘦身，要进行严格的管理。每个月要检查、检讨。而且要形成系统的体系管控方法。要加强对于资金、投资的管理。
在穿透管理下，未来地产商都不会做明股实债。核心还是要做真实的同股同投。真实的股权投资，严守财务的底线。
要提高兑汇率，特别是我们在境外上市的很多企业，汇率管理非常重要，每年的汇率波动，对财务管理都会有很大的影响。
三、资本上的应对策略
首先，房企必须增加资本。对中小企业来说，是能上市就一定要上市。虽然PE不是很高，但是可以募几十亿资金进来，这对于打开融资渠道非常重要，对于增加资本市场上的增信也很重要。
第二个，要增发资本。很多物业上市，募集的钱，并表后对整体财务状况有巨大的改进。所以不仅仅是物业，未来一定有很多的房地产+的业务，成熟一个就会上市一个，这对母公司的报表有巨大的改进。
第三个，同步要增加小股东的权益，适度发行永续债。永续债不能不发，也不能过度发，过度了一定会被资本市场嫌弃。
第四个，增加非核心利润形成的净资产。
四、会计上的应对策略。
第一个，是要合理利用会计准则，把握好度。特别是在香港上市以后的会计准则，特别复杂，要保持会计核算方法的上下统一，标准更清晰，保证报表质量，财务数据准确及时。
第二个，要把业财一体化做得更好。因为每个月都要业务部门上报报表，三天内要把上个月的报表做完，如果没有合适的财务系统，是很难做出来的。公司在财务业务管理上就会出问题。
第三个，控制好复杂事项对财务报表的影响。比如说商誉，收并购，衍生工具等一系列的复杂事项，对报表带来的影响。竣工、销售反而都很简单。
第四个，要做好结算。如果能提早结算，对于报表也会有巨大的改进。
第五个，要加强与审计师的沟通，减少审计的风险。不要自以为是。
五、数字化的应对。
未来地产企业面临很大的挑战，必须真正提高我们经营和管理的效率，要推动数字化的转型，变成一个新物种。
未来行业内会有很多的围绕地产生态平台形成的东西，例如地产科技等等。如果一个企业不能推动数字化转型，未来一两年后没有问题，三五年就有大问题，十年后就会碰到生存问题。
企业做数字化转型，有四个主要目的：
一是增效降本。它明显的对于你效率的提高、成本的降低、质量的提高。这是最基础的。
二是赋能，这也是我们现在最大的挑战，对一线的赋能。
三是辅助决策，比如未来的买地、投资的决策、未来产品定位的决策，未来经营策略的决策，很多可以通过智能化解决。
四是颠覆经营。推动数字化转型，其实真正是为了颠覆未来。当数据在购房、物业、租房以及后续其它服务中全部打通之后，就会形成一个充满价值的矿，就像十年前的物业。可能现在我们还没有技术手段开采，但是一但以后有手段开采了，它形成的数据库就有巨大的价值。（苏兮根据林中演讲整理）