“停贷潮”愈演愈烈，咋收场？
一石激起千层浪。
全国范围内的“停贷潮”，愈演愈烈了。截止到昨天，全国已经有297个项目加入强制断供的行列。这种蔓延速度，大大超出了各方的预期。
这种情况到底该咋收场，不少专家都发表了观点。也再一次，把商品房预售制送上了风口浪尖。大家在骂开发商、怼银行的同时，对预售制的质疑声量也越来越大。
呼声主要是两类：
一是认为预售制度不合理，建议取消。任泽平说的就很有代表性，“以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会。”
二是认为预售制的执行有问题，建议地方政府进一步加强监管。
但事实上，这两个做法都解决不了当下的问题，而且会让当前的情况进一步恶化。
下面明源君具体来说三个问题：
1、为什么现阶段不能取消预售制？
2、为什么预售资金的监管，现在不能再收紧？
3、停工烂尾的问题，该怎么解决？
现在取消预售制
相当于在ICU拔掉氧气管
内地的商品房预售制度始于1994年出台的《城市房地产管理法》，借鉴的是香港的“卖楼花”制度，由深圳最先引入（当时，梁振英是深圳市政府的顾问），随后慢慢被推广到了全国。而早在2017年，深圳就有过全现房销售的试点项目，只不过，试点之后并没有推广。
2016年南京也曾经修改过土地拍卖的规则，当地价达到最高限价的90%时，开发商拿地后必须实行现房销售，但这一制度也在2018年8月被叫停。
因为，当时（直到现在）都不具备现房销售的条件。
房企做项目开发，有非常成熟的运营周转模式。
一个项目从拿地到交付，往往需要2-3年的时间，而从拿地到预售，只需要一年。
在合法合规的操作下，消费者把钱给到开发商，一部分划入监管账户，保证项目后续的工程建设；一部分可以由开发商取走，还掉借来的钱，剩下的继续投入下一个项目的开发。下一个项目再去融资。
这样，同样是3年的时间，开发商建设的项目从1个变成了4个，政府卖出的土地，也从1块变成了4块。政府拿着卖地的钱，去修路、修地铁、建公园、学校、医院……改善购房者的城市居住环境。这也是过去三十年，中国城市化速度惊人的原因。
可以说，预售制在当时的时代背景下，是最适合中国的地产开发形式。但是现在，中国的城镇化率已经达到65%，是不是可以取消预售制了呢？
短期之内还不行，条件不成熟。
原因就是，开发商手里没钱，而且还有大量的债务。
因为，房地产在预售制下，以高杠杆的模式发展了30年，开发商虽然赚到了钱，但是都变成了新的土地和在建项目。
这就好比一个人，花了十年的时间，用100万赚到了500万，又借了500万，进了1000万的货，手里一分钱也没有。
这就是当前行业的现状。“三道红线”就是强制房企降杠杆，卖了房，先把借的钱还了，这需要时间慢慢来。
假如在这种情况下，取消预售制，就会出现几个结果：
一是更多房企暴雷。
目前房企面临的危机，就是流动性危机，也就是手里没钱。
一方面由于部分房企出现债务违约，金融机构开始担心房企还不上钱，不仅不肯借新的钱，对于之前借出的钱，还出现了抽贷的情况，造成一部分原本没有问题的项目，也出现了资金问题。
另一方面，销售回款放缓。房企的存量债务，需要每年的销售回款来偿还。
房企手里的现金近乎枯竭，只剩下一堆在建工程的固定资产，就等着卖掉房子，缓解现金流危机。
去年，仅仅是部分地方收紧了预售资金的监管，就连龙湖这类稳健型的房企都差点扛不住。只要取消预售制，不管是国央企还是民企，再健康的房企，都会出现暴雷的风险。
二是供应断档，土地大量流拍。
房企没钱，就会减少拿地，延缓项目开发进度。这会直接造成市场上的有效供应急剧减少，打破当前的供需平衡。造成更多土地流拍，更多项目停工。
三是建设成本快速上升，购房者买房压力更大。
预售制下，用买房者的钱去建房子，相当于获得了一笔无息贷款。一旦取消预售制，开发商必须要额外借钱来开发。就算是借钱最便宜的国企，3年开发周期的平均融资成本也要达到15%。卖房时间推迟了，原本的融资贷款，利息也会增加。按照40%的自有资金比例来算，项目开发的成本至少也要上浮8%。
而去年51家典型房企的平均净利润率才7.7%。这部分成本，最终必然只能转移到房价中，买房者的购房压力会更大。
可以说，现阶段取消预售制，对于开发商、政府、购房者，都相当于给ICU的病人拔掉氧气管，不仅解决不了当下的问题，还会火上浇油。
对于预售制的改革，必须在行业整体杠杆率降下来后，先试点后推广，或是设置一个5年计划之类的时间线，有计划有步骤的来徐徐图之。
预售资金监管再收紧
只会适得其反
如果短期内不能取消预售制，是不是可以加强预售资金的监管？
这个没错。
但问题是，这个解决方案的时间不对。
对于已经出风险的项目，现在说加强监管已经没有用了。而对于没有出问题的项目，当前的预售资金监管已经非常严格，而且一度是过于严格，甚至一定程度上加剧了房企的暴雷。
过去，各地方对资金监管的范围、额度，和资金支取的节点，都不一样。有的只监管首付款、有的只监管按揭贷款。
在监管额度上，也分成三种方式：
一是按照房价款固定比例监管，如成都是达到正负零，按照房价总额的25%监管；重庆则是按照预售总额的35%监管。
二是按建设资金总额上浮一定比例监管，如南京，按照建设资金总额上浮20%进行监管；
三是按照单位面积定额监管，如北京，监管资金不低于5000元/平。
因为各地方政策不一样，以及监管的力度不一样，房企完全可以在不违规的情况下，在各个地区、各个项目之间腾挪资金。因为对于企业和行业来说，全国的项目是个资金的大循环，而不是每个城市的小资金池。
但是，从去年开始，由于部分房企违规挪用预售资金，造成项目烂尾。地方政府为了避免本地项目的资金，被集团抽调去填补别处的空缺，竞争性的加强了预售资金监管。比如，升级资金监管范围，提高监管比例，甚至是对全部的预收款，进行预防式封闭管理；另外，还会提高支取节点要求，让房企支取时间变长等等。
这种超额的严格监管下，房企卖再多房也只能看到一个数字，还是拿不到现金，还是周转不开。一些被违规挪用的资金，也不能按照原计划还回去，间接造成了其他城市的一些项目烂尾。
因此，今年二月份，出台了一份全国性的商品房预售制度，首次将预售资金监管规定进行全国统一。
该管理办法明确：预售资金额度监管为“重点额度监管”，由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定能确保项目竣工所需的资金额度。
当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。
态度很明确，既要保交付防烂尾，也要防过度监管加压。目前的监管力度，实际上是经历了“松—紧—松”后，相对平衡的结果了。对于尚未出风险的项目，能够比较有效的进行监管。
已经烂尾的项目，怎么办？
至于已经烂尾的项目，还是得想想其他的办法。目前停工的项目，主要分成三类：
第一类，是已经销售了部分房源，但还有一定规模的未售货值的项目。虽然预售资金被挪用，只要项目剩下的货值能卖掉，就能解决问题。
这类项目，要有一方牵头，积极自救。
可以是政府牵头，例如，郑州永威的某项目，一方面政府相关部门追回了一笔被股东挪用的10亿元销售款。另一方面，项目被国资公司监管，项目每一笔资金的使用，都要由国资公司来决策。最大程度能保证项目完工。
也可以是债权方牵头。例如深圳佳兆业的4个项目，就由主要债权方自己接管，再引入代建公司。债权方承诺回款后，优先支付代建费用。债权方通过牺牲部分收益，止损退出，这样也能把项目盘活，保证业主的利益。
剩余货值不够覆盖债务的，可以看看有没有指标调整的空间，减少公建配套，增加容积率等等。这样可以一定程度上，增加金融机构和有纾困业务的房企，进行纾困的意愿，尽量把项目盘活。
第二类是房源已经售罄，但监管账户上还有部分预售资金的项目。
这类项目停工，往往是因为债权方、政府、供应商等多方面陷入了博弈的困局，大家各有各的诉求，不能同时满足。
银行和其他债权方要保护自己的债权，不允许挪动预售资金。地方政府要保交楼，希望把钱用在施工建设上。供应商希望能优先归还欠款。施工方原本可以先垫资，按季度甚至半年结算的，也要求先付款后复工。多方利益博弈下，就算账上还有钱，也没办法复工，陷入僵局。
这种情况就需要政府出面协调，组织各方谈判，形成会议纪要。对于债权复杂，甚至是被查封了的项目，政府也要承担起责任，帮各方面进行确权，协调法院、债权方、项目方、施工方各方面的诉求，积极寻求解决方案。
第三类是房源已经售罄，预售资金基本都被挪用了的项目。
这类项目，政府要积极协助追回被违规挪用的资金。例如民生银行深圳分行，作为开发贷银行，就在区住建局的要求下，退回了3.534亿预售金至停工项目的维稳账户。
其实，目前的“停贷潮”，也是业主的一种极限施压，目的就是要让各方面承担起主体责任，不要把风险和负担都甩到小业主的身上。
现阶段，不管是政府、银行，还是项目，都要积极和业主沟通，释放积极承担责任的信号。停工停贷的项目占比还小，但是舆论对购房信心的影响很大。如果持续发酵，让好不容易回暖的市场再次重创，那才是真正的灾难开始。
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