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宋都退地，给谁当头浇了盆凉水
文/住浙网研究员 徐创
宋都房产退地了！
昨天傍晚，宋都基业投资股份有限公司（600077 SH.）发布公告，放弃了今年5月在杭州竞得的一宗土地使用权。由于坊间发酵已久，“宋都退地”迅速成为热点，引起广泛关注。
据公告内容，宋都经过与杭州市规划和自然资源局沟通、协商后，于7月20日收到了杭州市规划和自然资源局出具的决定书，杭州绍辉前期获得的杭政储出【2021】8号地块的竞得资格取消，已经缴纳的 5000万元预约申请保证金不予返还。
宋都退地了，同时损失了5000万元的保证金。5000万不是笔小钱，占了公司最近一期经审计净利润的14.19%。
今早A股开盘，宋都股份开盘微跌，跌幅0.4%。
地块规划为住宅（设配套公建）用地，东至新开河，南至蒋家桥街，西至皇蒋路，北至新开河。
地块出让面积约3.4万方，容积率2.5，建筑面积约8.5万方，住宅精装限价29500元/平米。据好地研究院测算，该地块计算配建和自持成本后实际地价约23299元/平米，相较之下有一定的利润空间。
但是纵向来看，同样是运河新城板块，今年一共出让了三宗地块，1月份的保利和万科地块自持比例分别仅需5%和3%，而宋都地块则飙升至21%，为近年来运河新城的自持新高。
同时，也需要注意到该宗土地的成交总价为17.8亿，这样的价格对其他一些实力房企来说或许尚可接受，但对小企来说是一个不小的数字。
细数2017年至今宋都在杭州十区的拿地记录，可以发现，运河新城地块是其拿下的不多总价超十亿的地块，其他均在十亿以下。
翻看宋都股份2020年年报，公司营业收入约71.6亿元，归属于上市公司的扣除非经常性损益的净利润为约5.4亿元，经营活动产生的现金流量净额为约1.9亿元。
因此，17.8亿元的土地款，需要宋都撬动资金的高杠杆，但是前年起，“三道红线”给房企融资戴上“紧箍咒”。有数据显示，2021年5月100家典型房企的融资总量为883.34亿元，环比下降11.9%，同比下降24.1%。
为融资，宋都动用了很多手段。2020年9月11日，宋都股份曾公告，宋都控股将其持有公司部分股票办理了质押业务，质押股数为3.75亿股，占其所持股份比例的79.93%，占总股本的27.98%。
今年6月30日，宋都控股为这3.75亿股中的0.1亿股办理了质押解除手续，剩余3.65亿股延长质押存续期至2022年8月31日，此举是为全资子公司宋都房产获得借款延续提供质押担保。
此外，坊间在传，宋都拍得该地块之前，有意向合作方，且商务合作相当明确。摘地之后，合作方变卦，将宋都推入窘境。是否属实，不得而知。但运河新城宅地轻松“跑流量”，是各大开发商眼中的香饽饽，宋都因合作伙伴放弃，显出在关键节点上可惜了。
由此可见，地块本身的低利润以及融资高杠杆的力不从心，是宋都退地的主要因素，加上合作伙伴的缺失，内外因素结合下，导致了杭州2年来的首宗宅地退地。
宋都当头浇了盆凉水，让自己冷静下来。
上一次退地是在2019年，赞成房产放弃了瓜沥镇综合服务中心东地块的竞得土地使用权。该宗地块楼面价为5162元/平米，自持比例高达41%。
几个月后，该地块重新挂牌，各项土地指标不变。结果，杭州新丝路房产公司以“封顶+自持3%”竞得，楼面价依旧，自持低了不少。
杭州房企退地一览表
好地网统计
这些退地的地块，绝大多数都是加预期、高周转、高溢价率拿地的后果，2010年的雅戈尔、2019年的赞成、如今的宋都均是如此。
今年5月，杭州首批土地集中出让，“封顶+自持”成了常规操作，出现了41宗自持地块。建发祥符地块自持比例高达38%，地上集团的临安地块更高达40%，再算上土地款达到91亿元的鼎湖综合体，坊间流传，在退地方面拉起“警报”。
即便是商业比例较大的商住地，也难逃自持的命运。如东新的综合体地块，24.06万方的总体量，住宅仅有10.8万方，依然挡不住28%的高自持。要知道，自持必须沉淀在住宅部分，意味着这宗地块住宅可售面积仅7.78万方。
这些“封顶+自持”的冲动是否还会引发退地的惩罚，拭目以待！
住浙点评首先，要为宋都点个赞：事不可为，及时止损。留得青山在，不怕没柴烧。收起对宋都的冷嘲热讽，大家都在同一条船上。他无非勇敢了一把：不玩了，我先下船。接下来退地的房企，也许有也许没有，但内部讨论过要不要放弃高自持地块的房企，应该不在少数。5月杭州的首次集中土拍，热得过头了！希望“宋都退地”这盆凉水，能让大家伙清醒一点，让土拍回归应有的热度：总做只有流量、没有利润的项目，公司怎能持久？此外，集中土拍的勾地制度放大了退地的可能性。毕竟交5000万预约保证金就能参拍，一旦算不过帐，止损的代价就这5000万，远比陷入亏损“泥潭”不能自拔的代价要低。那么，在杭州第二批集中土拍中，保证金的门槛是否会提高呢？
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