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到访量个位数，上分销！环杭的绍兴楼市打响促销战
文/住浙网研究员 华静
红盘开闸，超1.6万套房源相继入场，炸出的数万张房票更是将杭州楼市推上新的嗨点。
“你摇什么？”。“我摇亚运村”。“目测捡漏了花曜里”。“听说天空之城被挤爆了，失算”。“彩虹轩也出来了，要不要去试试？”。杭州楼市的话题，成了不少人茶余饭后的谈资。
如果你停留在杭州人的思维惯性，以为“环球同此凉热”，仅隔数十公里的绍兴楼市，已经悄然从四五月份的峰顶滑落，不少楼盘打响了促销战。
中指统计数据显示，绍兴在新房整体涨幅上领跑浙江：上半年新房累计涨幅达2.46％，超过杭州和宁波，排在全国第16位。
怎么说凉就凉了？
为更好感受绍兴市场，好房研究院前往绍兴越城区进行调研，还原现场。
绍兴市区图
据绍兴市房地产信息网统计，2021年1月至6月，绍兴主城区（不含上虞区）新盘共销住宅18552套，成交量创3年来同期最高。
其中，越城区网签数量为10342套，占比约55.7%，同比区域2020年上半年上涨了约23.5%，热度可见一斑。
就细分市场来看，镜湖板块是越城区乃至整个绍兴新房市场上半年“绝对王者”。上半年5402套的网签量，占整体市场份额的约30%。
这样的数据背后，绍兴市场上流传着：“买房就买镜湖”、“越城每卖出10套房子，就有6套在镜湖”的段子。
从近两月的数据来看，不论是整个越城或是镜湖新城板块，都呈现出疲态。
2021年7月，越城区共计成交商品房数量 923 套（其中镜湖板块成交499套），为2021年全年以来的最低值；环比6月份的1451套，下降幅度高达36.5%，相较于5月2739套的成交峰值，跌幅更达66%。
就8月越城区签约数据来看，成交量依旧低迷，越城区市场或将连续两月月均网签数据低于1000套。
从新房网签数据不难发现，3-5月是2021年绍兴新房市场的峰值，而网签量骤减的转折点出现在6月。
6月3日，绍兴市房地产市场持续健康发展协调小组办公室发布了关于进一步促进绍兴市房地产市场平稳健康发展的通知。被称为“绍四条”的楼市新政设立了“限购＋限售”两条红线：
1. 市区家庭限购3套＋非市区家庭限购1套。
2. 商品房不动产证书满3年方可转让的限售。
这两条新政的颁布，被业内一致认为对新房市场杀伤力十足。
首先，是绍兴首次提出限购概念，在绍兴这个以本地客群为主导的房产市场，这一概念的收紧会扼杀掉大量客群。
其次，是限售时间加码。从原有的2年提高到3年，还明确了以产证时间计算，进一步拉长了投资用户的持有成本。按照目前一般楼盘2-3年的交付期＋3年限售期，新房持有时间会达到6年左右，在这个新房盘子本就不大的市场且一二手逆差的市场来说，风险性进一步加大，会大大降低投资性需求的涌入。
研究员实地跑盘发现，镜湖多个热门项目售楼处普遍偏冷清，来访客户寥寥无几。
走访当日，研究院曾在镜湖凤林板块某红盘售楼处坐了近一小时，期间，仅有一组意向客户到访，而两个月前，完全不是这番光景，销售忙到没空接待，一人接多组客户讲解的情形还历历在目。
据了解，该组客户是来自杭州的投资客，他们认为，现在镜湖库存量大，房价高，而且绍兴市场面临“限售”等压力，担心未来出手困难，投资存在一定风险。思虑再三，打算再做决定。
“原来每日到访是70、80组，现在最多个位数”。在与另一项目置业顾问的交流过程中，他也说出了新政前后客流量的对比，这样强烈的落差，多少令人意外。
据他介绍，这样的现象不是并不是个案，哪怕是板块内之前一房难求的大红盘，也都启动了分销。分销对于市场意味着什么，不言而喻。
此外，研究员注意到走访过程中以下这些现象，都在印证着绍兴新房市场热度的下滑。
譬如，各楼盘门口的“小蜜蜂”多了起来；红盘销售不再对客户爱理不理，样板间也可以参观了，等等。以及，许久不见的花式促销又回来了：
有项目买房即可送车位、也有项目提出了7天无理由换房、物业补贴、车位抵用券、特价房等各类促销活动，市场逐渐内卷。
通过对几个本土资深置业顾问的交流，他们一致认为贷款的收紧对新房成交影响更大。
虽然“绍四条”对市场起到了不小的高压，但金融端口的政策收紧却让市场进入了真正“失血”状态，不放款、成为了压死新房市场成交的最后一根稻草。
前文提到过，绍兴是一个以本地客群为主导的市场。货币政策收紧之下，二手房买卖进入停滞期，二手房无法放贷，意味着本地改善、置换群体的流失。
屋漏偏逢连夜雨。7月23日，绍兴一纸 “建立二手住房成交参考价格发布机制”的颁布，更是打击了二手房市场热度（参考价普遍在之前挂牌价基础上打7折，且均低于2.2万元/平，绍兴镜湖新房高层均价在多在2.4－2.8万元/平不等）。
另外，有置业顾问认为，上半年大量拆迁客户资源的消耗，也是房源成交下滑的一大影响因素。
综上，在“房住不炒”的大环境下，绍兴下半年新房市场或将趋于理性。至于下半年是否通过土拍市场等延续热度、拉升成交，还要看后续的实际表现，在杭州市场二次集中供地撤回的当口，绍兴的土地市场或将迎接新一轮变革。
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