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奥邸国际二期交付，首套真实成交价超12万元/㎡？
文/住浙研究员 华静
盛夏还没到，一场关于杭州高端购买力的测验，已经先拉开大幕。
总价1800-3700万的“史上最贵摇号盘”海潮望月前脚刚走，仁恒滨江园、凤起钱潮、奥邸国际等多个红极一时的豪宅先后交付。12万+，15万+，18万+，业主们斗志昂然、野心勃勃。
恰逢奥邸国际二期交付，研究员去这个传说中低于12万+/㎡不卖的“奥体天际豪宅”走了一遭。感受一波业主的“底气”。
下文中可能会带入研究员的一些个人观点，如有疑异，欢迎文末留言讨论；当然了，更客观和真实的评判就交给镜头与验房报告吧，下文均为实拍图。
奥邸国际二期实景图（拍摄：华静）
凑近看，立面会更加出挑一些，并未沿用传统住宅的直角设计，而是增加了波浪的形制，与钱塘江潮相呼应，添了几分灵动；门头同样采用弧线形设计，顶部的类帆船设计也相当圆润别致。
本次交付的是项目的T5部分，也是唯二的住宅之一，其中T4住宅部分于去年11月交付。
除却两幢超高层住宅外，项目还涵盖了一幢酒店式公寓及两幢写字楼，虽然是共用一个人行入口的“开放式小区”，但住宅区和商业区之间设了道门，做了一定分隔。从外观来看，形态也有所差别，住宅部分会更精致一些。视觉角度来看，几桩超高层虽然相当气派，但挨得较近。
商业部分目前入驻率不高，仅有零星几家开业。
相较于站在小区外视觉上的密集感，走在园中，这种密集感反而被打破了，视野变得开阔起来，压抑、拥挤的感觉也被淡化。
园内植被长势喜人，在色彩与树种、水景与乱石等造景的搭配上也体现了保亿一以贯之的造园功力，呈现出“小而美”的精致。
大量的造景、轴线也采用了弧线设计，与建筑体浑然一体。
受限于园区面积，在一楼几乎除却一个小的儿童游乐区外，基本没有公区配套。好在，楼上埋了“彩蛋”。
据业主李先生介绍，两幢住宅楼均有一整层的公区空间的设置，在T5是37层一整层。从实景来看，空间被划分为休闲会客、运动瑜伽等多种功能。
将地下搬到地上，这样的公区理念，在杭州的住宅领域中较为少见，填补了小园区地上公区的“空白”，如此做法，值得点赞。
视线进入室内。
这是一套约186㎡的中间套。业主李先生是2020年3月，T5号楼住宅摇号时的幸运儿（172套房源，迎来了1497人参与，整体中签率低至11.49%），彼时住宅销售均价约45000元/㎡，含精装标准7000元/㎡。
户型为三开间朝南设计，餐客厅分离，弧形的大理石玄关将公区分隔了双厅结构，肉眼看去客厅较小，不过进深还是足够，设计时可做的文章较多。
各个卧室的尺度实在，相当阔绰，特别是主卧，附带了独立的卫生间和衣帽间。
最大的亮点要数跑道式宽景阳台，一眼能望到莲花碗与钱塘江。项目的宣传资料显示，面积超过20㎡。站在阳台上俯瞰杭城，那叫一个赏心悦目，有“会当凌绝顶”的掌控感。
这种对于城市风景的睥睨，或许便是富人们偏爱江景房的原因吧。
房屋整体以白与灰为主色，较为淡雅。7000元/㎡的装标不含糊，地暖、新风、中央空调等一应俱全，还有防眩光的室内灯光、全效隔音系统等；厨房内的几个大件，油烟机、燃气灶、烤箱、蒸箱、洗碗机以及冰箱等家电都选用了国际大牌，比起现有的不少“清水”豪宅，这个规格还是不错了。
不得不提的是，其屋内3.6米的层高，称得上是目前住宅当中的“天花板”，极致层高带来的观感的确不同。难怪杭州土拍，政府将层高纳为竞品质范围。
经过验房师张工专业的检测，他给予了这套房子较高评价，打了85分的高分。在他看来房子没有什么大的硬伤，主要是一些细节上的小问题，例如玻璃的焊疤、大理石划痕、墙面污渍等，修补难度不大。
玄关地面大理石裂纹
书房门槛地板边有缝
插座面板不平
淋浴房门边漏水
屋顶污渍
莲花碗、CBD江景，博奥隧道直达市民中心……相比大多数盘，奥邸确有独一份的底气。
拿地较早，充足的利润空间也给了奥邸真正意义上的品质保证，不论是立面、大门、入户、还是室内、精装，这个奥体红盘给出了豪宅质感。加上户型优势明显，得房率较高，层高也是住宅里的独一份，这或许会成为奥邸在二手市场的一大卖点。
遗憾自然也有，譬如，较高的容积率，“开放式小区”缺失的那点纯粹感，较小的园区绿化等等。好在，不论是面子还是里子，奥邸还是能打的。
优越的地段+这边风景独好的视野，业主们傲娇些可以理解。此前一期交付，网传挂牌最高约18万/㎡。
朋友李先生的心理价位，若是出售最低在13万+/㎡。当然了，这个奥体天际线多少价格才适配，交还给市场来解答。
前几天，奥邸出现首套网签。是一套中低层的215㎡户型房源，网签价在6万出头，显然有点低。据李先生向业主朋友咨询，该套房源的实际成交价格在12万+/㎡。
从带看来看，奥邸的热度确实不低。据手边买房显示，目前奥邸对外展示的挂牌房源共计29套，挂牌均价11.9万元/㎡，卡在12万元/㎡的水准线下（此前杭州规定，二手房超过12万元/㎡无法对外网展示）。
交付亮眼，值得期待，但要说“拳打”壹号院、“脚踢”柳岸晓风，是不是为时过早？吃瓜群众继续旁观喽。
END