“知名孟母盘”6.8万元/㎡成交,高位冲进的接盘客要“哭死”?
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01
今天的主角是熟悉的名字——学区房。
8月28日,著名的“孟母盘”耀江文鼎苑网签了一套88方的房源,单价约6.84万元/㎡。手边买房数据显示,就在一个多星期前,文鼎苑签约了一套162方的房源,单价约6.47万元/㎡。其实,近期文鼎苑也有网签价在7.5万+,取个中间值的话,文鼎苑的房价跟高点相比,跌了约3-4万元/㎡。
这么深的跌幅,匹配文鼎苑的话题度,成为了热点。
算上最新网签的这套,7月以来文鼎苑成交了6套,本质上是“降价跑量”。这样的剧情,在各学区房均在发生,不必大惊小怪。
要说,文鼎苑的10万+ 是一种炒作,那个高位的12.8万元/㎡昙花一现,即便在去年上半年行情最红火的时候,文鼎苑的挂牌价比较“疯”,但真实成交价站上9万+。所谓的高点、腰斩,只不过是数字游戏,说服力不够。
明显的,文鼎苑的成交价走在“下行通道”,没有反弹,但也没有急速下跌。去年8月,文鼎苑签约均价8.2万元/㎡,环比降幅达21%,挂牌房源也达到150套之多,一个月有14套房源降价。从挂牌价格来看,多数房源挂牌价仍在10万/㎡之上,房东的惜售心态还是比较明显的。
一年后,文鼎苑挂牌房源163套,降价的有118套,挂牌均价8.74万元/㎡,同比下跌约15%。房东的心态不再是“铁板一块”。
文鼎苑的跌价不是从7月、8月开始的,说不上“探底”成功,6.8万元/㎡的成交价只不过是杭州二手房滑坡的一朵“小浪花”。而从去年七八月起,随着“大学区制”的试点、“民转公”、名校集团化的急速扩展,无一不在淡化学区房。
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02
吃瓜群众关注文鼎苑,就好比津津乐道有人在2013年低位全仓茅台股票一样,八卦一下“造富神话”。
文鼎苑,作为杭州学区房里的“鸡血”神盘,造就了“造富神话”。
2005年文鼎苑于楼市低迷之时首开,首开均价约7900元/㎡。为了卖房,耀江费劲引入了学军分校,但依旧动力不足,最终不得不通过打折促销,就连首付都能做到两成。
然而,10多年后,耀江文鼎苑却活成了别人家的小区。不仅地段优势明显,周边配套齐全,更重要的是学区光环(学军小学紫金港校区),业主们自发组成的学区房最牛“孟母圈”,让文鼎苑的房价水涨船高。
从2019年开始,小区整体房价成交均价突破7万/㎡,小户型成交价逼进10万/㎡;去年更是疯狂,3月份一套小户型房源成交价突破12万/㎡,法拍场上的大户型(180.5㎡)也踏入10万/㎡的大门。
涨了10多倍啊,眼看它涨起,眼看它跌了。
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03
一众老牌的学区房,要么没成交量,要么都在降价,区别在于降价后有没有接盘侠。
7月以来,学军求智巷校区所在范围内共有5套成交,分别为求智巷小区3套(面积59㎡,最高单价88399元/㎡)及文二新村2套(面积46㎡,最高单价77756元/㎡)。翻看这两个小区的历史成交不难发现,成交背后,是价格滑坡。
文二新村68㎡同户型房源,在2021年3月成交价为118784元/㎡,价差约4.1万元/㎡,而与小区最高历史成交价184106元/㎡(33㎡小户型)相比,仅是零头;求智巷小区的价差也同样惊人,56㎡同面积房源在2021年3月的成交中跑出130084元/㎡,如今的价格,差距在4万元/㎡以上。
马塍路小区外部实景
那么,在降价通道中,现在是购置学区房的时机吗?
在房住不炒与弱化“学区”概念的大背景下,学区房还会有一轮“探底”。但面对急切的就学需求,去购置年份较新、品质相对优质的小区,或者在法拍市场找找机会,也是可以的。
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编辑∣沈紫新