未科EFC法拍3.6万元/㎡成交，冲击力有多大

文/住浙网 艾维

继天空之城的房子拍出4.77万元/㎡后，近日，一套EFC（欧美金融城）住宅法拍以355万元成交，折合单价3.6万元/㎡，低于未科核心区3.61万元/㎡精装限价。

一时间，唱衰未科的声音又响了起来。研究员认为：这个价格和小红书上的“未来悦风波”一样，心理冲击会有，实质影响不太大，不是压垮骆驼的那根“稻草”。 

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据阿里法拍介绍，本周拍的这套房源位于欧美金融城西溪丽晶居8幢2单元，是一套17楼的高区房子。该幢总楼层47层，17层采光视野还算理想，建筑面积98.18㎡，三室一厅一厨二卫一阳台格局，客厅和一个次卧朝北，两个卧室朝南，其中一个卫生间属于暗卫。

EFC法拍房源客厅

在标的物介绍中，给出的房子评估价是470万，折合单价4.78万元/㎡，和之前成交价基本一致。

要知道，在前两年市场最热的时候，欧美金融城的住宅可是冲上过6万元/㎡的，而起售价不到1万元/㎡，涨幅达到500%。可以说，它才是未来科技城楼市的传奇。但此次法拍，传奇显得“心有余而力不足”，最终只有1人报名，以起拍价355万元成交，着实捡漏。

这套房源有一定的特殊性。根据拍卖裁定公告，该房子被拍卖是由于一起金融借款纠纷案，被执行人欠款达387万元，可能存在一定的纠纷，这是买家只观望不出手的原因。

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要看到，近期杭州楼市尤其是二手房的走低，多少也影响了买家情绪。反过来，这个3.6万元/㎡的法拍价，加剧对板块二手房价的忧虑。

不过，即便算上天空之城的4.77万元/㎡的成交，也只是个例，不具备普遍性，况且法拍有一定的特殊性。

那么，冲击力有多大？研究员想说，这不会是“压垮市场的最后一根稻草”。理由有二，在之前“六万人摇”的西溪公馆，早出现了3.6万元/㎡的成交价，那可是有地段，有颜值的大盘（投资客太多被妖魔化了）；法拍是限时限场景的成交环境，何况是一套有瑕疵的房源。要看到，即便是天空之城4.77万元/㎡成交，二手房的红利也较丰厚。

但无形的压力不可小觑，会拖着未科二手房继续低迷一阵。通过手边买房，研究员找了未科较有代表性的三个“流量盘”——未来悦max、西溪公馆、天空之城，4月份以来，无不陷入量价齐跌的怪圈：整个5月未来悦max 成交2套，6月至今只网签2套；西溪公馆5月至今共网签10套，不温不火；天空之城5月有一波成交小高潮，但6月至今网签3套。

如果说，成交价还有被做低的可能，成交量、带看量不会说谎，未科二手楼市的流量确实在下行。表现为板块外的资金在未科投资的意愿度降低，大走廊内的“接盘侠”少了（更多去摇新房了）。

未科近来负面较多，盛传的阿里裁员和未来悦max乌龙事件，在这些影响下，新房摇号热度也有下降。绿城新盘汀岸辰风里顺利售罄，但中签率呈现“粉盘化”，收官加推廊内40.9%廊外27.9%。缘由是这次加推383套，房源量充足，且多少跟车位相关。但绿城红盘这个表现，对于未科楼市并非好兆头。

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讲到未来科技城的楼市，阿里是绕不开的那块“压舱石”。

阿里巴巴园区

阿里裁员，成了这一波市场情绪的“放大器”，虽然优化每年、每月都有，但市场情绪是没办法讲理的。所以，要消除这个“3万6”的冲击力，最好的强心针是阿里保持良性发展，在新周期内高歌猛进。譬如“6.18”的GMV（商品交易总额）还算好看，再等段时间阿里新一季的财报要出来，市场会兴奋一阵子。

更引人注目的是阿里集团换帅。

6月20日，阿里巴巴宣布集团董事会主席兼CEO张勇卸任，蔡崇信将从9月10日起接替张勇，出任阿里巴巴控股集团董事会主席，吴泳铭出任集团CEO。 

蔡崇信、张勇、吴泳铭（从右至左）

一石激起千层浪。过去一年以来，阿里数次人员调整，3月进行“架构瘦身”开启1+6+N变革，加上几天前马云低调回国后，在内部会上表示“重淘宝轻天猫”，今年阿里之“变”是几乎马云自创办阿里24年历史上前所未有的。

阿里“行到水穷处”，开始了又一轮的变革，不敢说这番人事调整一定立竿见影，但阿里还有向自己“动刀”的勇气。发力狂奔了20年的阿里放慢了脚步，沉淀、巩固、提高，开始新一轮的征途。未科的楼市，何尝不是如此？

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编辑∣蔡骏

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