高架噪音！车位操作！这个盘为啥首开“逆天”？

文/住浙网研究员 次衡

6月的最后一周，连绵梅雨带来的凉爽逐渐退去，气温开始炎热起来，但新房市场却逐渐转冷。 

不仅领出预售证数量减少，中签率也大幅提高。即便是热门板块，购房者也不再“闭眼摇”，开始对产品“吹毛求疵”，比如上周开盘的馥源庭，选房时间竟拉到漫长的11小时！

值得注意的是，一些在人们印象中贴着“刚需”标签的板块，改善需求正在抬头。

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今年2月杭州第一批集中拍地中，临平新城出让了2宗地块，其中临平新城核心区LP0101-35地块由中腾置业（即西房&中天）拿下，案名，容积率1.8，精装限价29780元/㎡，而此前板块内高层限价为28500元/㎡。

此外，临平新城新房大多是做小户型，但该项目在土地出让文件上就作了要求：项目的住宅方案设计应以大户型为主，最小户型不得小于140㎡，160㎡以下户型不得大于总套数的15%，190㎡以上的户型不得少于总套数的40%。

开发商动作很快，拿地10天就出了规划公示，规划建造13幢高层住宅楼。之后也公布了户型信息，主力户型共两款，分别是建面约168方4房、199方4房，也就是说，主力总价段约500-600万。

湖翠云来府紧邻艺尚小镇和临平大剧院，东湖公园、地铁站等都在周围，自然环境和资源配套都可圈可点。产品上，不仅是阳台封闭交付的公建化外立面，还做了下沉式会所，诚意很足。

唯一的问题是，这个向来以刚需供应为主的板块，是否吃得消高总价大户型？

答案是可以。

可以看到，开发商对于这个问题也是很谨慎的，首开仅58套房源，数量不多，但依然吸引了162组家庭登记，中签率约35.8%。开盘当日，线上选房弃选/弃购率虽然高约78%，但所有房源还是全部售罄了。 

住浙点评

临平新城板块TOD大盘中骏鼎湖未来云城以小户型为主，几乎消耗掉了板块内的刚需客群，长久以来大户型的缺少，也使得改善需求正在抬头。 湖翠云来府首开成绩也算是开了一个好头，接下来，临平新城还有大户型房源等待上市。比如湖翠云来府隔壁的浙江交控低密项目，据测算套均面积约231方。此外，5月底理想四维也拿下了临平山脚1宗低密地块，带1.2万方商业，容积率仅1.08。也许，人们对临平新城的印象，要变一变了。

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作为桥西最后一块地，自带热度。坐拥一线运河景观，三面滨水，且自带运河湾综合体，包括商业、商务、酒店、居住、公园、学校等多元业态。

除了优秀的区位条件，这还是个非常“聪明”的项目——面对改善的洋房住宅产品安排在远离高架的中央或是被水系环绕的西面。

而最靠近高架的高层，则提升为全封闭式阳台，套内外窗（除阳台门、包阳台的固定扇及开窗以外）还配置三玻两腔，最大程度隔绝噪音。

且从一房一价来看，高层和洋房也拉开了价格差，洋房均价43000元/㎡，高层则仅37000元/㎡，部分房源单价更低至29200元/㎡，算下来300万即可拿下一套。

洋房产品照顾到了改善客群的居住体验，高层产品也兼顾了刚需的痛点，两边都觉得“香极了”，首开成绩自然漂亮：181套房源吸引1709组家庭登记，中签率仅10.59%，几乎与“拼社保”擦肩而过，开盘当日所有房源也全部售罄。

住浙点评

滨运锦上湾其实并不算是一个完美的楼盘，区位优势明显，但紧邻上塘高架也是一大痛点。但滨运锦上湾聪明的一点就是，精准把握了不同客群需求。对于改善来说，拥有良好的景观和居住体验，最大建面约237㎡的户型也能实现终极改善；对于刚需来说，起步建面109㎡户型，最低300万拿下，外立面提升也有了兜底。

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中海潮展云起（奥体）（笑脸）

近杭州SKP，就在月赋杭承府隔壁，这个位置几乎没啥好挑的。232套房源一次性梭哈，最终入围2098组家庭，有房家庭社保门槛为189个月。

看似热度很高，但相比隔壁还是差了一截。户型相对小一些、产品品质上有所逊色固然是影响因素，但奥体的投资回报有目共睹，也可以看到市场热度确实有所下降了。

滨江建杭听荷芳翠府（东湖新城）

临平山北一带新房市场反映冷淡近期已不足为奇，前不久观麓里首开难得摇起来，后续加推中签率也进一步下降，但随着整体市场热度下滑，这热度也“昙花一现”，如今中签率已升至95.24%，开盘当天去化率约25%。

反映到听荷芳翠府，自然也好不到哪去。作为板块内首个带地暖的新房项目，还有“滨江造”的名头，首开88套房源也仅97组家庭登记，中签率约90.72%。开盘当天也没有卖完，线上选房去化率约33%。

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编辑∣sch

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