高点5万+跌掉四成！从“万人摇”盘看二手房套现之难

文/住浙网 艾维

编者按：

今年上半年杭州二手房共成交41917套，环比去年下半年（32393套）上涨29.4%，同比去年上半年（27750套）上涨51.1%。考虑到去年“5.17新政”刺激了一波行情，这个同比涨幅是有说服力的。但要看到，拜今年2-3月的巨量所赐，同时，大部分挂牌尤其老破小的房东并没有觉得行情反转，房子依然难卖。从昔日的“万人摇”入手，看“摇中一签赚百万”的红利有没兑现。要看到，万人摇的套现之路要以2021年为分水岭，之前如果在高点套现，获利百万以上可能性较大；之后就有点难了，就拿近期成交放量的万象城幸福里来看，如果是小户型的106方，扣掉资本成本和税费，要获利100万以上，得卖到4万元/㎡以上。这很容易被抢跑，成为踩踏的“牺牲品”

2018年3月，杭州市房管局公布将对杭州市区商品住房实行摇号政策，随后的4月，和家园·臻园打响摇号“第一枪”。

当年5月，位于余杭区良渚新城的融信澜天推出404套毛坯高层房源，均价18460.88元/㎡，最终收获11907组家庭登记，成为首个“万人摇”盘。

时光荏苒，转眼杭州商品住宅摇号政策已过去5年，共计产生了32次“万人摇”；但在法拍限购、限售升级等愈加严苛的楼市调控及复杂诡谲的行情之下，2021年仅建发金辉紫璋台与滨江博语华庭两个项目斩获“万人摇”。

在二手市场天量挂牌（已接近21万套），这些曾经红极一时的“万人摇”项目还好吗？那些买到就赚百万的梦想又是否实现？

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当“万人摇”已成往事

这5年半，杭州楼市共计出现了32次“万人摇”，其中峰值出现在2019年，共计产生16次，涉及11个楼盘。

这16个项目主要分布在三墩北、良渚新城、大江东、未来科技城等板块；2020年，随着新房限价松动上浮，一二手倒挂板块逐渐减少，万人摇次数仅6次。。

其中出现了西溪公馆的“6万人摇”奇观，杭州楼市开始采取一系列更为严格的调控措施，限售、购房社保门槛升级、摇号拼社保......

由于社保入围机制的开启，“万人摇”渐行渐远，眼下行情下行，千组已是高位数字了。

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2

涨幅最大202%，赚了吗?

目前，除了极个别项目外，这32次万人摇中涉及的项目多数已交付。这些项目在楼市高热的节点也曾跑出过“天价”。

譬如一举斩下三次“万人摇”的中国铁建西湖国际城，最高网签价高达6.41万元/㎡，按照新房时期23254元/㎡的毛坯均价来计算，涨幅高达175%。

从4月的二手市场来看，20个万人摇楼盘中，位于良渚新城板块的融信澜天涨幅最高，涨幅高达202.72%。这也是万人摇当中，涨幅最高的一个。但要看到，那个最高价只是个案，不大具有参考价值，澜天近期的成交价在44035元/㎡，还算给力。

住浙网制表（二手数据来源：手边找房）

按照开盘时18460元/㎡的毛坯售价来看，4年多的时间，房价从18460元/㎡最高跳涨到了55882元/㎡，翻了一番多。

除此之外，未来科技城板块的梧桐郡、三墩北板块的西湖国际城等，也是涨幅榜上的TOP级赢家，溢价均在150%以上。

根据近期网签均价，这20个项目的成交价均有所回落，回撤幅度多在30-50%间。像奥体神盘融信保利创世纪的跌幅近45%，从9万+速坠落至5万+（价格或有做低，实际成交应在7.5w左右）。

奥体创世纪

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3

良渚、大江东，部分项目跌落神坛

投资客一度心心念念的大江东，部分代表楼盘已数月零成交。流量担当龙湖江与城表现尚可，5月份成交11套，但6月迅速降至2套，真实网签价约3万元/㎡。

但江与城的热度不能掩盖大江东的落寞。

曾迈上3万+的大江东宝龙广场90天内仅成交一套，且网签价格刚2万元/㎡出头；琅琴湾也勉强维持在2字头，且90天内成交仅3套。这样的差价，算上资金成本，已经快到肉里头了。

“宇宙中心”未来科技城，西溪公馆换来一声叹息。6月份西溪公馆仅有5套成交，网签价格分别为39180元/㎡（170㎡低层）及43558元/㎡（163㎡低层）。不少人觉得，是西溪公馆的表现“拖累”整个板块：昔日笑傲未科的“三兄弟”勉强维持5万-6万，未来悦max还闹出了小红书的乌龙；华夏四季、梧桐郡等几个楼盘的成交价相较高点下滑了20-30%左右。

西溪公馆实景图

再看良渚新城，不仅中介门店接连倒闭，二手市场出现了“踩踏”。部分着急出货的业主，一再降低自己的心理价位。

未来城二期、三期（都是万人摇），4月至今两个项目加起来仅有1套成交，网签价距离高位近乎“腰斩”，未来城二期最高网签价为50599元/㎡，而最近一套网签价格为33471元/㎡；房龄更新的未来城三期最高网签价为54767元/㎡，而最近一套网签价格仅35732元/㎡。

据中介介绍，目前像未来城三期89㎡三房两卫，即便好楼层，也就卖310万；楼层差一点的，只能卖到280-290万。去年6月前，未来城三期同样面积段，还能轻松卖上340-350万。如此价差，令人唏嘘。

昔日的“万人摇”红盘由于投资客众多，急于逃出的“踩踏”力度加大。像融信澜天，目前在贝壳上有105套房源挂牌，降价房源近半，4月份至今的2套网签价最高为4万元/㎡。万象城幸福里、和光尘樾成交量迅速上升，幸福里仅仅5个月时间就网签了89套，和光尘樾近4个月住宅成交量超过40套。 

住浙点评

都知道红盘的价值体现要等投资客的泡沫“洗筹”干净了，才能慢慢体现出来。但要市场消化这批房源，不知要等到啥时候。可以预见，若等不到前年的大行情，这些“万人摇”板块的踩踏只会进一步加剧。

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编辑∣sch

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