奥体君品103方酿大型“踩踏”现场？西溪公馆：你们闹，我躺平

文/住浙网 艾维

亏本甩卖，街头的十元便利店、服装店、瓷器店常玩这样的套路。有没有发现，眼下社交媒体、朋友圈，次新二手房喊“保本就卖”、“亏本一口价急出”的多起来了，虽然噱头居多，但也反映出了业主出逃的心态之急。

譬如宁围的这个项目还没交付，在贝壳、我爱我家后台挂牌一套都没有，就有中介玩“内卷”——房东买入价335万，现在330万急出！只卖3天！

如果真的以这个价格成交，试求其他房东的心理阴影面积。

事出反常必有妖。宁围行情虽低迷，但也有利好，毗邻的未来总部社区即将划入到钱江世纪城的规划。抢跑心切可理解，但亏本卖是不是太心急了点。

今年二三月飙了一波后，杭州的二手房走上了漫漫熊途。研究员在跑盘中，和3月时相比，一些热门的次新成交价下了一个台阶，亏本卖不见得，但平手出多了起来。 

1

 金地自在城跌破3万5

在一张广为流传的小红书截图里，阳光城未来悦max的一套89平方米房源以320万元的价格成交，单价仅有3.5万元/㎡，这个项目成交价最高达到6.5万元/㎡。

此房源这么低的价格，很可能是因为房东为了避税做低成交价，但少有人知，未来悦低区86方的房源眼下335万能成交，折合单价约4万元/㎡。

三墩学区房金地自在城是板块的流量明星，4月是历来的学区房成交活跃期。今年尽管学区房行情不明显，但金地自在城屡冲上榜首，成交了13套，签约均价38584元/㎡，刨除做低的成分，也就在4万元/㎡一线。

这两年，金地自在城维持着4.3-4.5万元/㎡的成交价，到了今年3月份已勉力维持在4万元/㎡，进入6月后直接向3.5万元/㎡俯冲，从几位不同的中介交叉求证，这是真实成交价，并没有做低的。

2

西溪公馆“躺平”

“内卷之王”当数西溪公馆，目前在贝壳上的挂牌房源数仍有119套。卷了近2年，本以为消停了，没想到西溪公馆的价格“一江春水向东流”。

从中介处得知，西溪公馆有3套房源的挂牌价已经接近3.4万元/㎡的均价，让人惊呆了。譬如一套一楼的128方户型，挂牌价440万，折合单价3.43万元/㎡。已经降价20万，但看起来还需要房东让一点。

另有一套139方的，因为户型存瑕疵——只有两居室，又是14楼的低区，消化也挺艰难，挂牌价475万，已经降价25万元，合3.42万元/㎡。四房的189方房源因为低区，也被忽略了，它的挂牌价650万，已经逼近3.4万元/㎡。

如果西溪公馆的二手成交价低于3.4万元/㎡，按照新房2.8万元/㎡的均价，加上4年每年5%的房贷利息，财务成本和税费加起来，几乎就是平手出了。当时在“6万人摇”中脱颖而出，被视作天选之子，哪想到会这样的走势啊……

照这个势头下去，西溪公馆的挂牌价还会有松动，毕竟它有几幢楼新房均价仅2.4万元/㎡，换句话讲，它们的腾挪空间还更大一些。但旁人是分不清的，对外的记忆点就是——西溪公馆又跌破多少了，于是，在恐慌情绪的支配下，“踩踏”只会来得更猛。

3

 君品103方扇动“蝴蝶翅膀”

奥体的二手市场，山雨欲来风满楼——只因君品的103方户型大量挂了出来。这个中签率低至5%的摇号红盘，投资客众多。自6月底交房后，短短几天挂牌已超百套，尚无网签。

踩踏，已经在各路中介的朋友圈里“上演”。这和澄品交付后业主形成共识齐挂9万+形成鲜明对比：

7月8日，103方房源挂牌6.5万元/㎡；

7月10日，103方房源挂价640万，折合6.2万元/㎡

7月12日，最新的挂价是仅6万元/㎡，如下图

看样子，跌破6万也就是一两天的事，毕竟低楼层的一房一价或只需4.1-4.2万，挂5.5万没毛病，算下来投资回报率还是可以的。但君品103方肯定会在御虹府的基础上，进一步拉低奥体二手房的下限，挤压未来交付次新房的空间。

据住浙网不完全统计，今后两年，奥体待交付的房源达到7208套（其中892套限售5年），还有今年已售、待售的库存1216套，总数达到8424套。

确定延期交付的亚运村三子的业主，隐约闻到了不乐观的气息。目前，万科日耀之城交付时间顺延至2024年9月30日，绿城桂冠东方延至2024年12月12日，华润亚奥城延至2024年12月31日。放在过去倒也不算什么，但在下行通道里，二手房千万级的“接盘侠”是富贵资源，被抢一个就少一个。抢跑还来不及，这么被多关一年，心情之郁闷可想而知。

亚运村三子的业主想到了一招，绕开交付，提前落位，就是在第三方的撮合下，和意向客户先私订终身，用的招数无非是降价。目前的“朋友圈行情”，只要有人在新房价格上加3000元/㎡，就有业主愿意出手。这样算下来，哪还有利润？  

住浙点评

除非“拼夕夕”、“众持爆雷”等特殊情况，或者实在按揭付不出了，要次新二手房的房东亏本卖房，这层窗户纸暂时还没法捅破。

但在跑盘中，次新平手出的房源渐多，不是一个好的信号，意味着房东的忍耐度在一点点降低，尤其在同小区的“踩踏”下失去了平常心。而这一切，是发生在房贷降息的背景下，给人的不安全感会更强烈。

接下来，住浙网会继续关注君品二手房的演变，以及西溪公馆、钱塘云庄等次新二手的走势，看会画出怎样的价格曲线。

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编辑∣sch

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