桂冠东方破发首现“3字头”，寒意会传导吗？
亚运村桂冠东方破发！真的假的？
日耀之城、桂冠东方交付并办出大证后，挂牌量巨大，二手带看、成交活跃，但成交价每天都在变化。
昨天网传，桂冠东方四区一套临铁路的二楼131.7方房源，以总价525万成交，单价3.98万元/㎡，跌破了4万，进入了“3字头”。报料人表示，本金亏3万，算上利息、税费等总亏损超过40万。
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P图的人看热闹不嫌事大，改成——超100万亏损。这就成了“伤口上撒盐”，而且多出的60万没有根据，按揭380万按5%年化来算，3年利息大概在57万左右，加起来顶多亏70万。01
究竟有没有亏本金？
很多人第一反应，这个价格有没有做低？
住浙研究员昨天来到日耀之城底商的我爱我家门店询问，中介明确说“是真实的成交。”他认为，随着亚运村挂牌量的增加，二楼靠近铁路的房源会越来越难卖，失去议价力。低楼层要卖就趁早，这个业主及时止损，卖得还不错。
桂冠东方实景图 住浙网摄
那算不算破发？对方言辞凿凿，并没有破发，说这套新房一房一价单价是3.7万元/㎡，相比3.98万元/㎡的成交单价，本金并没有亏，亏的是利息。而且，这个价格估计短期内很难碰上。
按研究员的理解，破发是二手房成交价低于新房的一房一价，而不是跟整个楼盘的限价去比。果真如中介说的新房单价3万7，那不能归入破发。为了博眼球动不动喊“破发”，与楼市无益。
这套房究竟有没有亏本金？
回来后，在透明网上查了桂冠东方4号楼的所有203室，有两套131方户型对得上，新房成交价均超过525万元，其中低的一套显示为528万多，跟上述截图“本金亏3万”吻合。
透明一房一价截图
如果没有买卖方“左手倒右手”的场外因素，基本做实，这套二楼房源确实是亚运村第一套亏本金的成交。02不必唱衰亚运村二手楼市即便这套“3字头”坐实，研究员想说，只是个案，并非倒下的多米诺骨牌。在贝壳和我爱我家的后台，131方的挂牌价没有低于600万的，最低的是一套低区105方，525万，算下来单价正好5万整。也就是说没必要因此唱衰亚运村。近2个月，日耀之城、桂冠东方总加起来的成交量突破了70套，卖家或多或少都有利润，先办出大证的日耀之城拥有先发优势，成交单价上要高过桂冠东方。
桂冠东方实景图 住浙网摄
桂冠东方棋缓一招，落了下手。优质的接盘客被日耀之城抢了去，自家挂牌房源更多，目测已超500套挂牌，中介认为会突破700套。接下来，还有亚奥城900多套房要交付。买家不着急，慢慢磨价格。
桂冠东方的挂牌户型覆盖面较广：既有近铁路的低区中户型，也有101方的夹边套，有129方三房边套，也有175方四房边套。成交均价比较迷：小户型能到5.55万元/㎡，而四房大户型也不过5.57万元/㎡。
即便这样，桂冠的真实成交价多能挺在5万元/㎡以上，直到这套四区2楼的131方房源出现。
亚运村跌至破发，其它板块也难独善其身。譬如相邻的奥体板块就会受波及，成交量大减，收盘客被亚运村虹吸走了。
紧挨着的星翠澜庭，屡屡打破了世纪城二手成交的底线，前几个月还能稳在5万+，8月成交了一套139方的3楼房源，成交价仅4.63万元/㎡，即便是买家负担增值税，也要亏利息。
盈丰路“三兄弟”中的创世纪169㎡户型，8月成交了一套11楼房源，成交总价1195万，折合单价约6.9万/㎡。而4月成交的一套同面积户型，成交单价还上了8万/㎡。
观品235㎡户型5月成交价飙上过8万/㎡；而8月上半月成交的两套235㎡房源价格跌破了7万元/㎡。
亚运村的下挫力，正把寒气传导给了每一个改善板块。加上A股跌跌不休，还有预期中的降息，合成了一股强劲看空、做空力量。
在这股力量影响下，近期法拍先爆冷，江南岸的豪宅金色海岸、蓝色钱江法拍单价双双低至7字头，原先是稳坐10万+；奥体顶流壹号院的222方5房户型原来多吃香啊，在某音某书上急售，普遍降价两三百万；江河汇的留香园、东方润园府275方户型挂牌2780万带车位，还能砍价，对比几个月前至少跌了300万。
现在，亚运村价格成了杭州改善的“水龙头”。虽说市场的归市场，“无形之手”的作用不要试图干扰，但跌到没有底线，终归是要出政策来救市，譬如契税是不是可以减免。
拿上述那套“3字头”来说，买家虽然以接近4万的单价入手，还有其它的成本，包括5.3%的增值税，契税1.5-2个点，个税1个点，中介费双方对半各1个点，加起来最少要8.8个点，买家为这套房还得支付45万左右。至于“卖家配合等满二”，中介说听听就好，千万别当真，这中间的风险和变数太大。
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