“安琪儿”老三不限价，抢上车翡翠锦和府？

文/住浙网 艾维

开盘提要：

1、安琪儿地块有点魔幻，一分为三不说，还被“10.9”楼市新政划出深深的分界线。“大哥”翡翠嘉运府、“二哥”翡翠锦和府限价4.65万元/㎡，而“老三”届时出让不限新房价格。

2、坊间认为， “安琪儿”尚有倒挂红利。抓住红利期的尾巴，新政成了翡翠锦和府最有力的背书——总共6幢共276套房源，珍惜为数不多的限价盘，等到这批房子卖完，不限价的背景下，不知会定什么价格？

3、翡翠锦和府有48套288方的住宅大平层，城中富豪心心念念，首开要不要冲一下。目前，288方的样板房还没做出，户型图文内可见。

4、翡翠锦和府需绑定2-3个车位，以及标价40.6万-87.6万的家装包（首开两个户型对应各自的基本版、奢享版），按248方来算，这部分的支出至少199万元，摊算下来，单价拔高了8000元/㎡，吞噬了一大块的摇号红利。

5、4500元/㎡的装标，“三大件”里缺少新风系统，和翡翠嘉运府一样。

小结一下，关于开盘的信息——1、均价：46500元/m²

2、面积：199、248㎡｜96套

3、冻结：120w

4、登记时间：10.11-10.13日

5、样板房已开放 

01到访人气旺坐接驳车看样板房

位于艮交立交桥下，翡翠锦和府延用了翡翠嘉运府的案场，由西向东走艮山西路的话，出了隧道要及时向右前方走辅路（路牌提示为凯缤巷），走秋涛路的到艮秋立交这块要记得走地面。

昨天下午在售楼现场看到，在沙盘边听讲解、看样板房的购房者相当多，1小时内涌进了七八十组，看得出来，参与摇号的热情较高。做了实体样板房，需要从案场坐接驳车到翡翠锦和府参观。

翡翠锦和府案场实拍  住浙网 摄

翡翠锦和府的区位公认要胜过“大哥”翡翠嘉运府，不仅离地铁4号线站点更近，距秋石高架更远些，北面就是规划中的“书包”，今后孩子上学步行即可。

加上取消限价的“助攻”，翡翠锦和首开大概率会拼社保，“大哥”首开有房拼到111个月，翡翠锦和府有可能会超出，毕竟首开的房源更少，意向买房者更多。

翡翠锦和府的区位图

翡翠锦和府是今年7月23日，由滨江集团以总价23.36亿元竞得，楼面价35524元/㎡，溢价率22.55%，新房限售均价46500元/㎡（含装修4500元/㎡）。项目容积率为2.8，整体打造为6幢高层产品，户型面积为199㎡、248㎡、288㎡。首开的是1、6#共96套房源。 

翡翠锦和府的楼幢分布图

住浙点评

这个项目的房地比实在有点窄：楼面价35524元/㎡，新房精装限价46500元/㎡，这让房企哪还有动力“卷”产品？置业顾问“248方强烈建议3个车位，家装包不能拆散自选，必须整套购买”，似乎也可以理解。

这个盘有基数深厚的地缘自住客群，包括安琪儿市场原先的小老板们，不少人在这个市场掘到了人生“第一桶金”，房子肯定不愁卖。加上限价取消后，买家“抓紧上车”的心态，相比翡翠嘉运府，这个盘的车位、家装包捆绑更严实、更霸气。

02城中富豪摩拳擦掌等着288方开盘

从门头和电梯厅来看，豪宅范儿拉满。在项目的内空间上也做了精进，建面199方户型样板间在餐客厅的尺寸上，比“大哥”的基础上做了扩面，餐客厅LDK设计，总面宽7.8㎡，有了豪宅的轩阔感，对比都会森林169方户型客厅面宽5.7米，感觉到了啥叫后来居上。

翡翠锦和府的288方大户型，南向面宽13.9米，双阳台，动静分离。三卧室朝南，客厅面宽超过8米，主卧达4.5米。因为样板间还未出，不知储藏间、公卫的采光如何。

据了解，很多深度改善摩拳擦掌，准备冲着288方大户型来摇号。

从居住舒适度来看，288方的大平层，而且放在城东颇有“独孤求败”的感觉，这是不少华家池客群也想来摇号的原因。

住浙点评

根据好地大数据，城东片区中，户型在250方以上的次新房少之又少。除了翡翠嘉运府，滨江华家池印有250方以上的房源，二手成交单价高达8万+。可比竞品中，金隅都会森林最大户型为190方，与255方的居住体验感相比，相差较大。

在老城东这一片，同面积的新房改善产品极为稀缺，未来进入存量房市场，也将拥有比较好的溢价能力。

03248方户型，想买得再支付近200万

研究员从售楼处现场了解，即便幸运摇中了翡翠锦和府，要付出限价之外的代价：

1. 购买199方的，需要捆绑2个车位，购买248方的户型需要捆绑3个车位，车位售价第一个、第二个均为46万，第三个42万。

2. 家装包要价每套40.6-87.6万，这是针对199方、248方，预计288方还要更上一层楼。

  

加装包里，也没有新风系统，有些装修还是实用的，例如主卫的地暖，调整电视背景造型、增加地台及壁炉等。

如果以248方户型测算，捆绑3个车位共134万元，选择低的那款65万的加装包，至2年半后房子交付时的持有成本最低约1245万（二楼房源，非样板间），折合单价约5.02万元/㎡，最高总价1463万元，折合单价5.89万元/㎡，均价大约5.5万。

问题来了，如果在新政助推下二手行情能够维持，老城东这块不再掉下去，翡翠锦和府交付后二手房价能够在哪个区间？

不同的参照物带来的结果不大一样，作为业主，肯定希望对标市中心的滨江华家池。这个豪宅成交价多年能够稳定在8万+，但要看到，即便除去高架的因素，两者在外立面、园区的营造、得房率上差别较大，要1：1对标不符合逻辑。这方面，可参照文晖板块的锦尚和品府，目前主流成交价在5.8-6.5万元/㎡，并没有甩开板块内的老盘。

一路之隔的金隅都会森林，中高区的成交价在6.5-7.2万元/㎡区间，估计翡翠嘉运、翡翠锦和交付后会更多对标它，两者真实成本按5.5万元/㎡来算，倒挂空间不算大，红利还是有的。

至于，“安琪儿”第三子花落谁家，将会开出什么样的价格，市场接受度如何，很有看点。

END

编辑∣蔡骏

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