房地产调控不应再大幅收紧，保持稳定是最优解
阅读今天的文章之前，我们先做一个小调查：
近日，中国人民银行发布的报告中，再次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。这是否意味着，对房地产的调控还会进一步收紧？在中欧国际工商学院经济学与金融学教授盛松成看来，当前的房地产调控不应继续收紧。房地产业在经济中仍具有重要地位，未来仍然存在需求空间，调控力度稳定在当前水平是比较适宜的。
中国人民银行近日发布2019年第三季度货币政策执行报告，提及“按照‘因城施策’的基本原则，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段”。我们认为，不作为刺激手段不应与政策继续收紧画上等号。目前房地产业在我国经济中仍具有重要地位，在经济面临下行压力、房地产拐点逐步形成的背景下，房地产调控不应再大幅收紧，保持整体调控稳定在当前的水平是较为适宜的。
当前，我国房地产业从投资开发、融资、拿地、开工及销售整个产业链条均表现出下行趋势，在某种程度上可以判断房地产行业“拐点”正在形成。此外，目前我国房地产业发展还存在一些问题：房地产市场集中度逐渐提高，大型房企对调控的应对能力增强，房地产调控的效力有所减弱；房地产投资的持续下行会造成供给的进一步下降，并可能导致未来房价的上涨；我国居住用地供给不足，长期以来存在的土地供应与人口错配和土地供应结构的问题还在继续影响着整体市场稳定；近期严厉的融资政策将会影响未来一段时期内的房地产供应。
为了稳定房地产业的发展进而稳定我国整体经济发展，需要采取有效措施，以“稳地价、稳房价、稳预期”为宗旨，以供需相结合的调控方式促进房地产市场健康发展，支持房地产业合理融资需求，调整土地供应结构，增加住房供给，加强房价预期管理并继续构建和完善市场长效机制，最终实现房地产业稳定发展这一目标。
当前房地产业
在经济中仍具有重要地位
房地产业对我国经济的贡献率较高，且统计数据存在一定低估。用市场租金法重新评估我国房地产行业增加值，2018年房地产业对于经济增长的贡献达到12.73%，仍是经济平稳运行的一块“压舱石”。即使是经历过房价泡沫破灭的日本、经历过次贷危机的美国，房地产业对其经济的贡献率也依然较高，二者基本稳定在12%-13%左右。目前我国房地产业对经济的贡献基本与二者相当，但从经济发展阶段看，我国目前正处于快速城镇化和高速工业化的进程中，房地产市场的需求仍处于增长阶段，高于美国和日本等发达国家。
房地产业对投资也有较大贡献。我国自1998年“房改”以来，房地产投资在固定资产投资中的占比始终保持在20%左右的水平。今年1-10月份房地产投资占固定资产投资的比例达到21.45%。而房地产投资占GDP的比重达到14.05%，达到近三年来的相对高位。2018年，我国城镇化率仅为59.58%，可见房地产投资在未来较长时期内（城镇化基本完成前）仍将发挥较为重要的作用。
房地产业未来
仍然存在需求空间
从长期来看，我国住宅需求主要包括城镇化过程中新增城镇人口的居住需求和城镇存量住房的折旧拆迁需求。根据国务院发布的国家人口发展规划（2016—2030年），2030年我国城镇化率预期发展目标为70%，未来12年我国城镇人口将会增加2.15亿人。按照目前城镇居民人均住房建筑面积39平方米（国家统计局2018年数据）计算，未来新增城镇人口的住房需求为83.85亿平方米，而城市住房折旧拆迁规模未来12年将达到55.58亿平方米。未来12年间，城镇住宅总需求约为139.43亿平方米。
同时，考虑到我国家庭结构趋于小型化，家庭结构的变化就会导致城市户数增加2778万户（按照近十年的变化幅度，预计2030年全国户均人数将减少至2.77人，并考虑当前存量家庭户数的变化）。按照户均100平方米计算，这又要增加27.78亿平方米的住房需求。
这意味着2019-2030年，我国年均仍然需要增加13.93亿平方米的住房，而我国2010-2015，2016-2018年的年均新建住宅成交量为10.15亿平方米和14.34亿平方米。即使按照最低限度估计，我国未来12年的住宅年均交易量也只是低于楼市上升周期的2016-2018年，但要高于2010-2015年。而且这还是在没有考虑住房面积改善情况下的计算结果。除了住宅投资需求外，我国还有大量其他的房地产开发投资需求。我国人口城镇化的持续推进必然会带动城市商业需求的增加，同时，居民生活水平的提升带动的消费升级同样会产生大量的商业需求，这些都需要持续的商业地产开发投资才能得以满足。
谨防影响房价稳定的条件形成
❶ 目前房地产市场正在形成“拐点”
如果说房地产业某一个指标的下行可以理解为局部调整，那么产业链各个环节均持续下行，在一定程度上就可以认为行业“拐点”已经初现。一旦全行业下行趋势确立，将对市场的稳定形成负面影响。1-10月，房地产开发投资同比增长10.3%，为今年月度最低值，并已经历了6个月持续下降。同期，商品房销售增速为0.1%，增速今年来第一次由负转正。土地购置面积增速为-16.3%，连续9个月负增长。房屋新开工面积增速为10.0%，房地产开发企业本年到位资金增速为7.0%，两者均处于今年月度增速的低位。截至9月末，房地产贷款同比增速已连续14个月回落，较上年末回落4.4个百分点。9月末人民币房地产贷款余额占全部人民币贷款的28.9%。今年前三季度新增房地产贷款占同期人民币贷款增量的33.7%，较去年低6.2个百分点。房地产企业表外融资也大幅萎缩。
❷ 房企集中度进一步提高，需谨防形成行业“寡头”
近年来，随着房地产市场调控的加强，房地产业并购规模不断增加，而单个项目并购规模呈现出小型化趋势，一定程度上反映出中小房地产企业倒闭或者退出市场。如果房地产业形成“寡头”格局，头部企业对于房地产业的量价控制能力会不断提高，由于自身资金及资源的优势，能够适应不同情况下的宏观调控政策，在一定程度上便会削弱房地产调控政策的效果（见下表）。
❸ 房地产投资下行会造成供给进一步下降，对稳定房价形成冲击
截至2019年10月，我国商品房和商品住宅的待售面积分别为4.93亿和2.24亿平方米，均低于2014年调控开始放松时的水平（商品房和商品住宅库存面积分别为5.44亿、3.59亿平方米）。房地产市场库存往往滞后于房地产开发投资1.5-2年左右的时间，因而目前房地产开发投资的下行在未来1.5-2年后可能会导致更低的库存水平。而目前土地购置面积增速也处于近3年来的相对低位。从经验规律看，房价在未来4-8个月内存在上涨压力。
供给端调控重点在于供给结构
“因城施策”要贯彻到具体城市
我国房地产调控在供给端面临三大结构性挑战。
第一，房地产开发投资结构存在失衡，一些区域投资增速与人口情况不相匹配。2019年1-9月，我国西部地区房地产开发投资增速累计同比为16.2%，东部区域增速仅为8.6%，西部房地产投资增速远高于东部区域，该现象从今年2月份一直持续到现在。而从人口结构性来看，东部区域人口基数约占全国总人口的38.52%，中、西部区域人口占比分别为26.6%和27.2%。如果中西部区域过度投资，仍然会有供应过剩的风险。如果东部区域投资放缓，有可能造成供应不足，形成房价上涨的压力。
第二，土地市场供给存在与人口情况错配的现象。通过土地规划建筑面积成交量和商品住宅成交情况，我们计算了各城市潜在住房供应量的增减变化。自本轮调控政策出台至今，土地的供需差距比例较高的城市中有60%是中西部城市，也有不少三四线城市。总体来看这些城市的人口支撑也相对较弱。而一线城市和东部核心二三线城市，土地供给明显小于需求，与此形成明显对照。
第三，土地市场供给存在结构性问题，住宅供应相对紧张。即使考虑到统计口径的差异，中国一线城市的工业用地占比也明显高于纽约和东京等西方主要城市（见下表）。
房地产调控不是压制房地产市场的发展，而是使房地产市场发展相对可控、与整体经济发展水平相适应、供给和需求相协调。长期来看，这也将促进我国经济的健康持续发展。供给端的调控是房地产市场稳定的基础，应注意以下几个方面：
一是以供需相结合的调控方式促进房地产市场健康发展。我国房地产需求仍然处在相对高位，单纯压制需求并不能从根本上解决问题，反而会因此造成更大的反弹。实践证明，供需结合的调控方式才更加有效。保证房地产开发投资的合理增长并坚持限购限贷不放松就是这一调控思路的具体体现。
二是适度保持土地供给的增加并改善土地和住房供应结构。要继续贯彻落实“因城施策”的方针，针对人口净流入的城市要适当增加土地供给量。同时，需逐步改变以工商业土地为主的土地供应结构，尤其在人口流入的大中城市要合理增加住宅用地供应，这与住建部的供地精神是一致的。此外，应加快租赁住房的供应。
三是合理解决房企正常融资。要积极响应中央关于一城一策、“因城施策”的方针政策，对于人口仍在持续流入、产业基础好的大中城市的房地产项目应该支持合理必要的融资需求；对于人口持续流出、产业基础较差的收缩型城市，要严控资金流入，甚至加大调控力度。
四是保持房地产投资合理增长。我国仍然处于城镇化快速发展的阶段，未来十年大约有2亿多人会陆续进城，对于住房需求仍然有一定的空间。除住宅外，还需要相应的商业、产业等配套资源的投入。保持房地产投资合理增长也将缓解房价上涨的压力。
五是加强房价预期管理。预期的稳定可以平抑市场波动，稳定当前地价，遏制市场投机行为，实现“房住不炒”的政策目标。不将房地产业作为短期经济刺激的手段也意味着房地产业在长期中必然要实现与整体经济的协调发展，避免大起大落，这也将稳定当前房地产市场预期。
六是积极构建与完善房地产市场长效机制。从发达国家的经验来看，房地产市场的长期稳定离不开基础性的法律制度。目前我国房地产业长效机制的建立已经进入试点阶段，需要注意把供给端的调控思路纳入长效机制中、确立房地产市场多元化住房供应体系、完善数据体系构建、完善房地产市场调控方面的相关法律体系等。
本文作者盛松成系上海市人民政府参事、中欧经济学与金融学教授、中欧陆家嘴国际金融研究院常务副院长，宋红卫、汪恒为同策房产咨询股份有限公司研究员。
编辑 | 龙玉
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