合肥作为全国市场层面较为优良的城市，政府在本轮全国大范围政策宽松行情下表现较为克制，房贷利率虽较年前5.88%的水平小幅走低至5.5%左右，但较江苏、浙江等市仍有较大差距，金融层面极为克制。另有多渠道传言政府已储备包括分区域解除限购等宽松政策，但截至目前暂未明文发布。我们预计适度的宽松政策发布是大概率事件，但发布的力度水平可能较为有限。1、首付比例暂无变化，利率持续小幅下调合肥市房贷首付比例暂无变化，市区居民家庭首次购买住房申请商业性个人住房贷款最低首付款比例为3成，居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例为5成。
4月25日，人民银行下调金融机构存款准备金率0.25个百分点，释放长期资金约5300亿元。基于全国资金成本走低，合肥房贷利率呈同步下降趋势，首套房多数从年初5.73-5.88%下调至5.4%-5.63%，且据悉个别银行房贷放款速度资料齐全3个工作日即可。但对比江苏、浙江等多城市，房贷整体利率仍有较大下降空间。
3、4月份，合肥房地产暂无“四限”政策变化。五一期间“新站区取消限购”等消息频繁出现，中介纷纷表示新政将发，外地人可以在新站区购买一套住房，无需社保或个税等。为此合肥房管局表示，目前网传的信息并不是很准确，暂时官方并未发布此类消息。新站区此前一批次共计出让6宗商品住宅用地，在分区土地热度分化背景下全部流拍，有理由相信此类传言具有一定合理性。
预计适度的宽松政策发布是大概率事件，但目前合肥市场基本面仍较为健康，仅有部分区域有短期的市场波动，甚至仍有少量项目采用高比例首付筛选客户的情况，综合考虑政策发布所带来的社会影响，我们认为政策宽松也将保持适度、分区的方式，整体放松力度较同类城市可能略低。
4月市场保持了类似于一季度的低位运行态势，市场成交量的持续低位主要来自于市场前期供应不足和疫情的双重叠加影响。同时市场热度分化，刚需市场受影响幅度更为显著。但基于较低的库存基本面，若无疫情带来的黑天鹅影响，预计市场仍将保持较为平稳、健康的走势。1.1 4月市场成交规模保持低位，供求关系首现反转
4月合肥市区商品住宅供应44.71万方，环比上涨27%、同比上涨39%，成交35.50万方，环比上涨2%、同比下降62%，成交均价20689元/㎡，环比上涨7%、同比上涨13%。本月在开发房企推售压力下，市场供应量环比上涨近3成达到年内高位，但成交量受前期低供应影响仍处于较低水平。本月供求1.25，是自去年市场高位以来首次出现供求关系反转（除21年5月政策性延缓集中拿证外）。
疫情阻碍了相关置业购房流程及前期市场供应不足合力导致本月供大于求市场面的产生。从五一市场反馈来看，市场热度仍有较高的存续，成交量预计仍将同步供应水平，不会出现显著的下跌反转。从4月分区域数据看，供应端新站区为全市主力供应区域，供应11万方，占比24%；成交方面，包河区成交14万方领先，成交均价为23908元/㎡，处于全市高位，包河区星澜湾个案集中网签，成交端区域分化情况再度加剧。1.3 库存整体低位运行，广义去化周期技术性大幅走高从合肥市九区库存数据表现来看，截至4月底，市区商品住宅狭义库存177.7万方，狭义去化周期4.6个月，健康度较高，基本维持在5个月以下。广义库存为759万方，受近12个月月均去化量下调明显影响，去化周期出现技术性大幅走高至17.4个月，呈现出大“V”型走势。
4月九区13个典型项目累计推出1885套房源，整体去化率66%，其中保利中交和光逸境、滨投陶然里、招商奥体公园三期、城改万科观山隐秀4个纯新盘首开，首开综合去化率70%。
4月合肥市区25盘3524套房源启动登记，其中5盘（包河区润城中心、蓝城滨河湾、城建琥珀晴川里3盘，庐阳区世袭庄园1盘，滨湖区建发珺和府1盘）878套房源触发摇号，全市摇号比例25%。摇号房源均为偏改善型项目，具有明显的倒挂优势。
4月市区共计首开项目4个，推盘套数集中100-200套，大规模高去化的市场热度不复存在，但也基本可以保证50%以上的推盘去化水平，整体流速仍有一定保证。
3、客户观望情绪显著提升（略）
4、优质板块、优质配套叠加价格倒挂是热销核心保障（略）
6、疫情大幅影响刚需置业动作，库存基本面是热度核心保证（略）合肥于3月17日正式开拍第一轮双集中土地出让，首轮土拍合计30宗宅地中22宗成交，15宗地块竞拍达“熔断价”转竞品质，8宗流拍（新站6宗）。总成交金额达189.62亿元，成交总建面220.73万㎡。从各区成交情况来看，呈现西南片区高热→中部片区普热→东北片区高冷的明显趋势。从参度来看保持了较高的热度水平，据不完全统计，本轮共有50余家房企累计共报名180余项，央企及本土房企均表现较为积极。其中合肥本土房企拿地12宗，占比超5成，成为本轮土拍最大赢家。多数房企投资积极性明显恢复，尤其本土房企的信心得以提振，一定程度上体现出政府与房企的“默契”。优质地块吸引加上土储紧张，房企土拍热情高涨。本轮土拍成交地块实际地价较去年小幅降低，实际楼地差较去年上浮较多，从平均实际楼地价差看，利润水平较去年有一定上涨。3、县域土地热度分化，本土企业“梭哈式”拿地（略）合肥市场面目前还是保持了较为健康的基本面，市场在五一政策放松的风声中存在有明显回升异动，我们整体对未来保持较为稳健的发展判断，具体有以下几个方面：基于全国整体放松趋势及合肥自身存在的区域分化现象，合肥地方政策大概率会有小幅松动，主要思路或有取消部分高库存板块限购、放松县域客户购房资格、职住平衡扩大及人才落户等方面。此外合肥房贷利率也具有较大的向下调整空间。前期市场热度主要是由于供求矛盾及房价倒挂引起，目前市场供应节奏加快，竞争格局明显加强，促进市场活跃度提升；预计整体市场成交量价趋稳，两级分化趋势短期难以消除，随着全国宏观面改善及合肥政策面的优化，未来购房需求逐渐释放，市场热度及健康度预计仍将保持在全国同类城市前列。预计合肥二批次土拍将于5月公告，6月出让。从时间节点看有利于完成企业全年业绩指标，整体土拍热度预计将得到延续，同时基于全国投资大背景及企业对风险把控的进一步增强，土地市场热度也将持续分化，滨湖包河高新等热点区域，土市热度持续高热，肥东长丰新站等非热点区域，房企参拍率持续保持低位。
本文摘自《疫情下合肥房地产市场形势分析及趋势发展》
识别二维码获取pdf完整版
版权说明：本报告中内容为易居·克而瑞所有，未经许可，不得转载！
免责说明：本报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述市场的出价或评估。我司对使用本报告中内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。