欣法官在线 | 置换房屋，遭遇购房新政怎么办？

生活条件渐改善

于是打算换套房

两份合同刚签完

遭遇购房新政

如今买房卖房都搁浅

求助欣法官——

置换房屋，

遭遇购房新政怎么办？

欣法官，我最近在置换房屋，但是碰巧赶上购房新政，不仅面临着房屋没法置换，还和上下家产生了一些争议，现在正发愁呢。

你说说具体情况，我可以帮你分析下。

事情是这样的：我先和张先生签订了居间买卖合同，把我家的两居室卖给他；之后又和王先生签订了居间买卖合同，购买他家的三居室。两份合同都约定首付五成，其余用贷款补足。正当我筹措首付款时，购房新政出来了，张先生属于限购对象，被限制买房；而我因为已有房贷记录，买房的首付比例也提高到了7成。两份交易都陷入了僵局，我不知道该怎么办。

明白了，你的两份合同都受到了购房新政的影响。那你们三方对合同履行都是什么态度呢？

张先生表示，在限购政策下，自己已经无法购买该房屋了。王先生说我只要能够付7成的首付，愿意和我网签。

那你卖房和买房过程中是否收取或支付了定金？你买房的那份合同中，是否有“首付需符合政策要求”或“贷款不足部分由现金补足”之类的条款？

我收了张先生5万元定金，向王先生付了10万元定金。合同是中介公司的格式文本，的确有“贷款不足现金补足”的条款，但这不是我写的，是中介公司事先准备的，我也没多想就签字了。

好的，我帮你梳理一下两份合同的法律关系。

首先

虽然两份合同订立的目的和履行在事实上具有关联性，但在法律意义上，两份合同是独立的，除非合同另有约定，否则将分别承担合同责任。

其次

因买方限购致合同目的难以实现，若合同没有特别约定，卖方可以解除合同，但合同解除系属不可归责于双方的原因所致，所以你需要向买方返还5万元定金。

那我是不是也可以要求与王先生解除合同，让他归还我10万元定金？

限购与限贷是有区别的：

限购情形下

房屋无法过户，因此合同目的不可能实现；

限贷情形下

买方只要增加首付款，合同还是能够继续履行的。

况且，你买房的合同中约定，贷款不足部分现金补足，尽管是中介提供的合同文本，但你在该合同上签字就表明你认可该约定，同时表明你对可能增加现金付款金额是有一定预见的。

那我如果拒绝履行合同，是不是就算违约了？

是的，如果你不能支付7成首付款，合同无法履行，你需要承担违约责任，卖方有权没收10万元定金。

谢谢欣法官，我总算理清了思路，看来只能再想办法凑足首付款了。

1.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》

第二十六条

合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

2.《中华人民共和国合同法》

第一百一十五条

当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

本期关于置换房屋，遭遇购房新政怎么办的问题就聊到这里，有更多问题欢迎留言。

下期我们继续谈谈房产买卖相关的法律问题。

周欣法官工作室

特约作者：朱晨阳

往期回顾：