欣法官在线 | 租客将房屋擅自转租怎么办？

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做成隔断转租多人

求助欣法官

租客将房屋擅自转租怎么办？

欣法官，我有件事想咨询你一下，我的租客把房屋做了好几间隔断，转租给6个人，邻居不断投诉，物业也上门警告，我该怎么办？

你仔细说说事情的经过。

我买了一套新房，交房后没有装修，王某打电话跟我说愿意自己装修后租住，我就和王某签了2年租约。谁知道他把我原本的2室1厅改造分割成5间房，转租给6个人。现在我想把房子收回，可是租约还有1年多，房子里又有这么多人，我该怎么办？

你所说的租客在法律上被称为“承租人”，根据法律规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。如果你的承租人是违反合同约定擅自转租，你可以向他主张解除合同，要求他和房屋内的实际居住人一起搬离。 

如果我向法院起诉，可以将实际居住人一起作为被告吗？法院可以判决他们一并搬离吗？ 

次承租人可以作为第三人参加出租人与承租人的诉讼，所以实际居住人的诉讼地位是我们常说的第三人，如果转租合同被认定为无效，法院可以判决实际居住人搬离。

我的房子原来是毛坯，王某后来进行了内部装修，如果我解除合同，是否需要赔偿王某装修损失呢？

如果是承租人违约导致合同解除的，出租人同意继续使用装修物，可以适当补偿，承租人无权主张出租人赔偿装修损失。对于可带走的装饰物，承租人可选择自行带走。

对王某未经我同意在房屋内进行的结构改动，我可以要求他恢复原状吗？

可以，承租人擅自改变房屋结构，你有权要求他恢复房屋原有的结构，尤其要注意查看承租人的改造有没有破坏房屋承重结构，以免留下安全隐患。

我是上个月才知道转租的事，现在提出异议会不会太晚？

根据规定，出租人应当在知晓转租事宜的6个月内提出异议，否则就视为出租人认可了转租事实，你上个月才知道转租的事，现在提不晚，但也要及时行使你的权利，并保存好相关证据，比如发送告知解除合同的书面函件。 

好的，谢谢欣法官，你觉得以后出租房屋我该注意些什么？

房屋出租时要问清承租人房屋用途，最好在合同中约定自住承诺和违约责任条款。同时要谨防群租行为，一旦发现群租现象要及时处理。

1.《中华人民共和国合同法》

第二百二十四条

承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

2.《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十一条

承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

第十三条

承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

第十六条

出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

本期关于租客将房屋擅自转租怎么办的问题就聊到这里，有更多问题欢迎留言。

下期我们继续谈谈房产买卖相关的法律问题。

周欣法官工作室

特约作者：李兴

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