徐芬、鲁彦岐： 房屋转租中次承租人权益保护探析 | 微课程

编者按

为传承审判经验、提升司法能力、促进适法统一，自2020年起，上海一中院持续组织院庭长、领军人才培养对象、优秀法官等，以司法实践中常见法律问题、《民法典》适用、类案裁判方法等为主题，制作系列微课程。官方微信公众号《微课程》专栏持续推送上述课程，以供参考。

微课程 | 本期话题

房屋转租中

次承租人权益保护探析

房屋转租的几种情形

转租与其他概念的区别

合法转租中次承租人权益的保护

擅自转租中次承租人权益的保护

小结

主讲人

介绍

主讲人 PROFILE

徐芬

上海一中院

民事庭副庭长

四级高级法官

上海对外经贸大学法学硕士

主要研究方向民商法

主审案例曾获上海法院精品案例、示范庭审等

参与撰写《保险合同纠纷》一书的部分章节

参与撰写的课题获评2020年度重点调研课题优秀奖、报批调研课题优秀奖、上海全面依法治市调研课题二等奖等

曾获上海市三八红旗手、上海市未成年人保护工作先进个人、上海法院系统个人三等功、上海法院办案标兵等

主讲人 PROFILE

鲁彦岐

上海一中院民事庭

二级法官助理

中国人民大学法学学士、法学硕士

主要研究方向民商法

曾参与最高法院司法案例重大课题

撰写案例曾获评全国法院系统度优秀案例分析优秀奖、上海市高级人民法院“100个精品案例”，多篇案例被编入《上海审判实践》

曾获上海一中院“审判辅助之星”

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内 容

鲁

大家好，欢迎来到一中院视频微课程，我是民事审判庭法官助理鲁彦岐。今天我们邀请到了民庭副庭长徐芬老师来为大家解读一下房屋转租中次承租人的权益保护问题。欢迎徐老师。

徐

主持人好，大家好。

鲁

在城市房价高涨不下、大型商场遍地开花的情况下，房屋租赁市场日益活跃，新型的租赁模式也不断涌现，尤其是近年来，房屋转租情况越来越多，住宅市场也出现了“长租公寓”式的转租模式，此前我就曾看到过一篇新闻报道：

甲将房屋出租给乙公司，约定租期为10年，租金按月支付，由乙公司负责装修并添置家具，租赁期满后装修和家具就归甲所有。之后，乙公司再将房屋出租给丙，约定的租期为2年，租金按年支付，丙实际上也一次性地支付了2年的租金。但是没想到丙才住了半年，乙公司就因为经营问题不再向甲支付租金。甲找不到乙公司就要求丙代乙公司支付拖欠的房租，否则就要求丙搬离。

徐老师，那在这种情况下，丙花了钱但是没有房屋可以住，不过甲确实也没收到租金，这种僵局在法律上应当如何处理呢？

徐

这是典型的房屋转租中发生的纠纷。房屋转租实际上是在同一个房屋上设置了两个或多个租赁合同关系，由于转租合同的成立是以原租赁合同关系的存在为前提的，转租合同的内容又与原租赁合同的内容密切相关，所以只要其中一个环节发生纠纷，就会影响到其他主体，进而产生连锁反应。实践中，房屋转租常常不仅涉及一种租赁模式，还会遇到多种模式的交叉。

鲁

那看来房屋转租问题复杂的根源就在于多重法律关系和民事主体的交杂。

徐老师，除了刚才这个案例的情况外，实践中还会有哪些转租模式呢？

徐

转租涉及的情况是非常多的，我们可以从不同的角度来进行分类。根据转租是否经过出租人的同意为标准，可以划分为合法转租和擅自转租。

鲁

这个我知道，《民法典》第716条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。同时718条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

徐

是的。那么，以承租人是否将房屋全部转租为标准，又可以分为整体转租与部分转租。一般来说，承租人转租，尤其是整体转租的，说明他对租赁房屋的实际使用需求比较低。还有一种是以转租次数为标准，可以分为单次转租和多次转租。单次转租涉及一个标的物、两个租赁关系、三个合同主体，而多次转租显然涉及的主体更多，法律关系也更复杂。

鲁

那么此前的案例虽然只有一层转租，但是最后的僵局主体就集中在甲和丙的身上，他们一个是房屋产权人一个是房屋的实际承租人，那我是不是可以这么理解：乙公司将房屋的租赁权转移给了丙，实际上是甲和丙之间建立了租赁关系呢？

徐

千万不能这么理解，你忘了《民法典》716条中还有一句：承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。这说明在转租的情况下，每个租赁合同都是独立有效的。

鲁

嗯，那我明白了，房屋转租并没有消灭原租赁合同，所以转租合同生效后，转租人要承担转租合同规定的出租人的权利和义务，同时还要履行原租赁合同中规定的承租人的义务。

徐

是的。每个租赁合同中约定的权利义务只在该合同相对人间有法律约束力，任何一方不能在没有合同和法律依据的情况下，要求另外一个租赁合同的当事人承担合同义务。当然，你刚才说的，在甲和丙之间建立了直接租赁关系的情况也是有可能的，但这不是在转租的情况下。

鲁

哦，我知道了，这应该是在合同权利义务一并转让的情况下。《民法典》第555条有规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。也就是说，承租人可以在出租人同意的情况下，将租赁合同的权利义务一并转让给其他人，这时候，他的合同权利义务会因为转让而消灭。这是租赁权转让和转租的重要区别。

徐

对的，除此之外，还有一个概念需要和房屋转租进行分区，那就是委托租赁或者叫委托经营，这个是在商业地产尤其是大型商场的商铺中很常见。房屋产权人与经营公司签订一个委托合同，约定由该公司对于商场的业态、招商、商铺的规划、运营、物业等统一经营，包括了商铺的出租事宜，之后该公司与商户签署租赁合同并收取租金。

鲁

商铺租赁产生的纠纷也很多，那司法实践中我觉得比转租更复杂。徐老师，从委托法律关系来说，经营公司和商户签订的租赁合同应该是可以直接约束产权人和商户的，也就是说，租赁合同的双方其实是产权人和商户，对不对？

徐

对的，但是委托租赁和转租及租赁权转让有个明显的不同，如果产权人或商户违约导致经营合同无法按约履行的，在经营公司向任何一方披露了对方的情况后，对于产权人来说，可以要求违约的商户按照租赁合同的约定承担义务，而对商户来说，可以选择合同的相对人，也就是说它既可以要求产权人履行租赁合同的义务，也可以要求经营公司履行义务。转租和租赁权转让中，房屋的实际承租人都没有这种选择权。

鲁

这样看来，在不同的情况下房屋实际承租人的法律地位是不一样的，那么在搞清楚转租、租赁权转让和委托租赁后，徐老师，你能不能跟我们讲一讲，在转租情况下，应当如何保护次承租人的合法利益呢？因为在我看来，他们实际上是最弱势的一方，其实就像刚才的案例中丙，他最终真的是钱房两空。

徐

的确，转租涉及多方主体，法律关系交杂，一旦发生纠纷，处于关系最底层的房屋实际使用人，也就是最后一手的次承租人往往是最弱势的。

我国的法律侧重于保护出租人的利益，保护财产的静态安全，但是随着法律的不断完善，也越来越关注对次承租人利益和交易动态安全的保护。在合法转租的情形下，出租人尽管同意转租但他又不受转租合同的约束，次承租人的利益的保障是依赖于转租人的稳定性，这对于善意的次承租人非常不利。由此，民法上确立了次承租人的代偿请求权。

鲁

这个我也知道，是《民法典》第719条的规定，承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金。

徐

没错，在次承租人已经履约，而承租人违约或“失联”的情况下，出租人直接行使单方解除权解除租赁合同的话，次承租人不仅要承担租金的损失，还要承担为房屋投入的其他损失，这对他来说显然不公平。因此，有了这一项突破合同相对性的特别规定，以便于稳定交易关系，保护无过错次承租人的利益。

鲁

可是案例中，次承租人丙实际上已经一次性支付了2年的租金，让他代为支付乙公司欠付的租金，那他肯定不愿意，那么房东甲是不是会依据719条起诉次承租人丙要求他支付乙拖欠的租金吗？

徐

根据合同相对性原则，甲是不能依据这条规定直接向丙主张租金和违约金的。同时我们要注意，《民法典》719条是一个授权性规范而不是一个义务性规范，所以次承租人是否行使代偿请求权是他的意思自治的范畴，并不能因为他不行使这个权利而直接认定他对于转租合同的无法履行具有过错。

鲁

这样说来，次承租人可以在比较一下代转租人支付租金可能造成追偿无果的损失和转租合同无法履行导致的租金、装饰装修等损失后，自行决定是否行使代偿请求权。

徐

对的，但是无论次承租人选择哪种方式，都会有资金损失无法挽回的风险，因此要提醒大家，租借转租的房屋时一定要提高警惕，理性分析，避免受骗。

鲁

如此看来，次承租人确实是转租关系中非常弱势的一方了，那么其实除了代偿请求权以外，次承租人是否可以享受法律规定的承租人的一些权利呢？

徐

这个问题问得非常好，由于现行法律没有明确规定，理论界和司法实务界对于次承租人能否享有承租人的法定权益，一直以来都有不同的观点。我们先来说说《民法典》最新确立的承租人优先承租权吧。

鲁

徐老师，你刚才一直强调，原租赁合同和转租合同是两个独立的合同，优先承租权显然基于双方间的租赁关系才能享有，那么次承租人能否突破合同的关系向原出租人主张优先承租权呢？

徐

嗯，你这个疑问是代表了一种观点，就是优先承租权是种债权，应该按照债权相对性原则行使，也就是说，次承租人他是没有权利根据前手租赁合同直接行使优先承租权，只能通过转租人优先承租权的行使而取得实际上的他自己的优先承租的权利。

那么还有一种观点是从立法目的角度，认为优先承租权是为了保障房屋实际占有使用者的居住权，只要房屋最终实际占有使用者的租赁合同处于合法状态，他就应该享有优先承租权。

鲁

那徐老师您自己是支持哪种观点呢？

徐

在转租合同和租赁合同同时到期的情况下，次承租人能否直接主张优先承租权我觉得可以从以下几点予以考量：

（1）出租人同意房屋转租表明他同意由承租人之外的人基于转租而占有使用房屋；

（2）如果严格按合同相对性来确定优先承租权，那在转租人不主张优先承租权或者不续签租赁合同的情况下，次承租人基于转租合同可享有的优先承租权将失去合同基础；

（3）优先承租权强调的是新租赁合同的同等条件，与原租赁合同并无关联性，并不需要以原租赁合同的内容作为新合同的依据；

（4）《民法典》对于优先承租权的确认是为了保障人民群众的居住安定，转租后的承租人不实际占有使用租赁物，不是优先承租权所要保障的对象，而否认次承租人享有优先承租权，则极易导致优先承租权被架空违背了立法的初衷。

基于上述考量因素，从简化法律关系、减少纠纷、稳定经济生活秩序的角度出发，我个人认为，在整体转租的情况下，如果转租人放弃优先承租权的，那就应该赋予次承租人优先承租权。

鲁

那么优先承租权其实是《民法典》的新规定，对于实践操作中大家都在探索。

那么对于承租人优先购买权这个规定，司法实践中是否认可次承租人可以享有呢？

徐

这个也是有分歧的，有的地方高院指导意见认为是认可的，有的则不认可。

不认可的理由是法律没有规定次承租人享有该权利，转租合同的签订也不代表承租人转让了优先购买权，而次承租人和房屋产权人没有任何法律关系，自然也就不享有优先购买权。

认可次承租人享有优先购买权是主要基于优先购买权保障的是实际居住使用房屋人的居住利益，便于房屋的占有、管理和使用，发挥房屋的最大效用。对此也有两种观点：

一种认为转租后的承租人不再享有优先购买权，次承租人享有；

一种认为承租人和次承租人都享有优先购买权，但是次承租人的优先购买权应该优先于承租人的优先购买权。

鲁

原来理论上有这么多的观点，怪不得我在学习时一直觉得房屋转租问题非常难，真的很难思考透彻，不过对于“买卖不破租赁”这个规定，我认为作为房屋的实际使用人，次承租人应该可以适用吧？ 

徐

其实这一点也有争议，首先我们需要明确，在合法转租的情况下，承租人是否还能适用该规则？因为只要承租人能适用，那么他和次承租人间的转租合同履行就没有障碍。目前法律并没有规定转租后承租人不再适用“买卖不破租赁”规则，所以不该予以限制。

那么可能发生纠纷的就是，转租人如果不主张“买卖不破租赁”，在房屋产权人变更的情况下，退出了租赁关系，此时，次承租人能否直接主张呢？

我认为，“买卖不破租赁”规则基于的还是合同关系，就是原租赁合同的继续履行，而次承租人和房屋的产权人间并没有合同关系，所以次承租人要打通转租法律关系的壁垒适用“买卖不破租赁”实践中并不太可行。

鲁

徐老师，我突然发现我们之前探讨的很多问题都是在合法转租的前提下，但是实践中存在很多擅自转租的情况，司法实践中擅自转租引发的纠纷很多，那么这种情况下次承租人的权益应该如何保护呢？

徐

《民法典》颁布后，对于擅自转租的相关问题并没有做出细致的规定，我们也不妨根据《民法典》的相关条文来进行统一的解释。

首先，我们来看《民法典》716条第二款，只说了承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，没有对这种情况下转租合同的效力予以明确。那么再来看717条：承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对于出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。该条文规定超出部分对出租人不具有法律约束力，并没有说对于转租人不具有法律约束力；

其次，根据民事法律行为无效的法律规定，显然我们也没有办法得出来说没有经过出租人同意或者超过期限的转租为无效的结论。

所以，我认为不论何种情况的转租，只要不存在法律规定的无效情形，比如说通谋虚伪、恶意串通损害他人合法权益、违反法律行政法规强制性规定等，理论上都是有效的，也只有这样，对于善意无过失的次承租人来说，才能最大限度地得到保护。

鲁

那我明白了，如果合同被认定无效的话，次承租人只能向转租人主张缔约过失责任，而在转租合同有效的情况下，次承租人就可以向转租人主张违约责任。

徐

没错，这样实际上更有利于次承租人的权利保护。

鲁

谢谢徐老师今天为我们详细介绍了房屋转租中的相关法律问题，也为我们分析了转租关系中次承租人的权利保护问题，让我今天确实收益匪浅。

徐

在此也再次提醒大家，租房时如果涉及转租一定要了解清楚各方之间的权利义务关系，谨慎防范其中的法律风险，以免个人的权益受到损害。

鲁

好的，再次感谢徐老师的分享，以上就是我们今天微课程的全部内容，感谢大家的关注，再见。

徐

再见。

视频：龚史伟

人物摄影：龚史伟

值班编辑：王梦茜

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