杭州的城北在哪里，可能每个人都会给出不同的答案。几十年间，城北的概念一路向北挪移，从卖鱼桥，到拱宸桥，新世纪后当城北的各类大工厂逐一消逝在世人面前，而诸多重工业转身的区域，成为了城北发展的核心。在“东整、西优、南启、北建、中塑”开始，人们逐渐意识到政府对城北焕新的强烈意志。北建的核心，就在石祥路以北，沿着运河两岸的运河新城。就在11月3日预公告的第三批集中出让的51宗地块中，运河新城又有2宗土地位列其中。运河新城的重塑新生，还在不断推进中！▲运河新城单元地块信息▲运河新城最新预公告项目区位图
顺势而起，中海60亿斩获核心地块
在第二次集中供地中，总价最高的即是运河新城核心区的地块，被中海以总计近60亿总价竞得。根据规划图我们可以看到，原拱康路停车场被划分为1宗住宅用地及规划为9班幼儿园+九年一贯制学校用地+商业用地，而本次中海竞得的即为西侧的这宗住宅用地，总面积22.96万㎡。
▲运河新城区位中海地产隶属于中国建筑集团有限公司，2021年上半年，中海地产收入上升21.7%至人民币1078.8亿元；净利润为207.8亿元，净利润率为19.3%，在上半年房企利润率普遍不高的情况下，已经交出了不错的成绩单。在第二轮集中供地中，中海北京、深圳、广州等一线城市均有斩获，成为第二轮集中供地拿地金额花费最多的企业。中海地产深耕杭州多年，最出名的应该就是中海御道、滨江沿江的中海寰宇天下项目，另外还有中海望庐、中海紫藤苑、中海云宸、中海黄龙云起等等。可以看出中海的拿地逻辑是：聚焦中心区域，撬动热门板块。从江河汇到滨江区政府再到文教等，基本所有项目都处于城市核心地段。拿中海竞得运河新城地块为例，西侧为去年出让云澜天第府，楼面价为23558元/㎡，西北侧为同是今年出让的河语光年府，三宗地块限价皆为38000元/㎡，且一直受到众多购房者关注。5月30日收官的融信天阳云澜天第府，95套房源，4123户登记，中签率2.3%；6月8日收官的香港置地上河公元，208套房源，6981户登记，中签率2.98%；中海谨慎选择后的运河新城，它的价值从楼盘的中签率上，即可见一斑。
从过去到现在，重工业区的蝶变新生
运河新城现在建设到了什么程度？哪些是运河新城的范围？
从规划图上看，运河新城被杭长线、京杭运河、石祥路及拱康路围合而成。运河新城近些年变迁很大。在工业时代，几乎支撑了杭州的发展，其中包括运河畔的杭州炼油厂以及半山电厂。
▲半山电厂坐落于大运河新城核心区拱康路98号，联结着杭钢新城和运河新城。半山电厂始建于1959年，是国内首座百万千瓦级天然气发电企业，是浙江省电网重要的统调电厂和杭州市的主要保安电源，一直为杭州、浙江乃至全国提供安全可靠的电力能源，为北京奥运、上海世博、G20杭州峰会保电工作做出了杰出贡献。自2017年开始，杭州炼油厂搬迁，半山电厂工业化改造，其中3座冷却塔依次拆除。与此同时，运河新城开始大规模拆迁，整拆整建，属于城北的转型，自此开始。如今5座冷却塔仅剩最后2座，#2冷却塔将于今年11月底前实施爆破，#8冷却塔初步定于明年5月前实施爆破。目前的运河新城各项利好不断，腾飞只是时间问题。交通方面，地铁4号线二期开通后将打通新城交通主动脉。再加上拱康路改造以及丽水路隧道即将开通，届时运河新城、桥西、武林等板块将一路直达，此前整个板块为人诟病的路网问题得到解决。此外，待到板块内大运河音乐厅和大运河艺术中心修成，杭钢站和拱墅路站BMW综合体建成，再加上邵逸夫医院运河分院和大运河博物馆，再加上智慧谷等配套。可以说，未来的运河新城，就配套而言，已经没有短板了。事实上，随着运河新城配套的不断落地，区域认可度也不断升级，战绩出彩。2018年，板块内金科、碧桂园项目依旧需要靠续销。2019年，融创运河双子星出圈靠的是颜值，而不是价值认可，而如今已成为令人艳羡的项目。2020年运河新城蓄势待发。到了2021年板块限售不断，高登记、低中签率成常态。
更好的未来，38000元/㎡的价值如何兑现？
目前的运河新城有两个限价体系，核心区38000元/平方米、和非核心区29500-33000元/平方米，而中海竞得的地块则属于运河新城的核心区，也就是我们常说的核心区。
大运河新城规划提出的“运河之芯”计划，采取“一体两翼，内外圈层”的布局模式。中海运河新城项目所处的正是其中“一体”的位置，主要设置城市级、区域级别的公共设施，其中内圈层布置博物馆、音乐厅、工业遗产体验中心、文化交流中心、商业综合体等文化交流、展示设施，外圈层布局商业商务中心和生活服务配套。▲运河新城核心区中签率也从去年开始，运河新城一跃成为杭州城北的热门板块，备受开发商和购房者的欢迎，融信、万科、保利、香港置地等房企接连拿地，在“社保入围”政策落地前，平均中签率仅为9%，目前板块内仅2个项目河语光年府及潮和阅江台府在售，以及11月3日最新公告的运河新城单元GS1004-10、11、12、16、29地块是后续的潜力供应。▲运河新城南侧现状图而运河新城北侧的碧桂园金科尚合府、大家运河之星、金科碧桂园博翠府等板块内二手房小区入住率都比较高，生活气息浓厚，二手房成交均价在39000元/㎡左右。目前，周边的2宗地块限价分别为宋都退地的29500元/㎡及即将加推的潮和阅江台轩的33000元/㎡，后续供应还有11月3日最新公告的运河新城GS1001-15地块。▲运河新城北侧现状图▲潮和阅江台轩建设现状图▲杭州市中心城区2021年度土地征收成片开发方案在最新公布的《杭州市中心城区2021年度土地征收成片开发方案》中，运河新城多片区征迁计划列其中。未来，这些片区将成为宗商业服务用地及居住用地。
运河新城，不断拆旧新建更替，城市界面逐渐更新。伴随着消逝的工厂，驻足眺望远处运河，多年以后，这里的人们或许像当年无数经历城北工业时代的人一样，向后人诉说精彩的往事。