西安土拍迎来惊魂一刻：46次竞价、总价16.3亿+、1189万/亩！
该地块花落谁家，成交价多少，引发关注的原因有三：一是无上限竞价。类似于现场叫价竞拍，不设价格上限，在截止时间里，报价最高者得。二是通过该地价观察房价。该地块位于二环里，为居住用地，其成交价的高低，对于观察未来房价有参考意义。三是哪家房企能最终获得。是本土房企还是外来房企？
竞价过程惊心动魄。
该地块起拍价69000万元，每次竞价按照2000万元一个台阶出价。2016年12月5日上午9:00正式挂出，竞价截止时间是2016年12月14日16时。
经过3天的沉默时间，在8日上午11时55分，第一次竞价方出价69000万元，到了12日下午15时41分，经过前6轮竞价，出价达到79000万元，比起拍价高出1亿元；到了12日晚上快9：55分时，竞价到了83000万元。
12日这一天，是参与竞价的房企们第一次密集“交锋”，有6次竞价。而且到晚上快10点时，房企还在报价。可见，房企们也是蛮拼的。
无疑，12月14日这一天，对参与竞价的房企们来说，是最为紧张的时间。在下午13时49分，竞价已经到了111000万元，仅仅3分钟时间，到了13时52分，竞价就过来4轮，达到119000万元，又上升了8000万元！
在此后的两个小时内，竞价一轮比一轮激烈。15时27分，出价到了137000万元，到了15时49分，出价上升到151000万元。到了15时50多分，出价高达163000万元。
在最为紧张令人几乎喘不过气来的时刻，网站出故障了，网页打不开了！截止完善17点多，还没有恢复正常。是观望者太多，服务器崩溃？还是人为的“熔断”？原因不得而知。
按照无限可能接近结果的163000万元测算，溢价达136.23%，该地单价将达到约1189万元/亩，楼面积将达到6370元/㎡。按照2.8的容积率，及目前的建筑成本、营销成本等测算，该地块首批房源的价格将可能在10000元/㎡左右。
截止西安楼市微信平台发稿时止，尚无确切的消息显示哪家开发企业最终获得该土地的开发权。据未经证实的消息显示，目前在西安有项目的外来品牌企业至少4家参与了此次竞拍。花落谁家，有待进一步确证。
房企为何要抢这块地？
从底价69000万元，到163000万元，翻了2倍多，这是在抢白菜吗？房企们为何对这块地志在必得？
根据现实国土局网站土地交易信息显示：该地块位于新城区华清西路以南、金花北路（东二环里）以西，地籍编号为XC3-4-571，净用地面积91611.35平方米（折合137.417亩，不含代征路19.77亩、代征绿地2.676亩、立交用地15.998亩），用地性质为居住，容积率不大于2.8，建筑密度不大于20%，绿地率不小于35%。土地出让使用年期70年。
该地块的为原陕建机厂用地，从区位及周边情况看，其价值有：1、临近东二环、距离地铁3号线胡家庙站仅500米距离。地段周边发展较为成熟，交通情况更是不错。2、宗地面积大小适中（137亩），无论哪家房企获得，都可以做一篇“不错的文章”。3、从西安的城市发展看，二环里像这样的地块已经很难得。谁拿到，都是“捡到了宝”。4、土地是房企的“命根子”，没有“面粉”何来“面包”？
至于未来会做什么样的产品，根据西安房地产的发展态势看，做成商住综合体的可能较大。住宅部分极有可能是高档公寓、高档住宅。否则，按照西安目前的房价水平，无论是哪一家房企获得，将很难实现盈利。
本次竞拍给西安带来什么？
资料显示，早在11月份，经西安市人民政府批准，西安市国土资源局委托西安市土地储备交易中心，于2016年12月5日至12月14日以网上挂牌方式出让该宗国有建设用地使用权。
首先，这是西安土拍市场上值得肯定的一次“无上限竞价”尝试。如果不是最后时刻网络不给力，或者本次竞价结果不出非技术性意外的话，堪称是一次完美的尝试。虽然，最终成交价格远高于起拍价，会导致一部分人非议所谓地价抬高房价。
从这块地的竞价情况看，说西安土地市场逐步“完全市场化”操作从此开始，不为过。众所周知的原因，西安的土拍市场虽也是采用招拍挂形式，但真正意义上的完全市场化竞拍，并不多，基本是定向竞标，而且几乎都是起价成交。当然，其中有较为复杂的原因，非行内人士不一定完全了解。
最后时刻的“网络崩溃”，稍许留下遗憾和悬念。让最终结果延后显示，或者不再公开，“私下进行”也未必可知。毕竟，第一次“正式”的尝试“无上限”竞拍，其价格高出起拍价太多，消息爆出后，引发的关注和震动，会不会产生蝴蝶效应，谁也不敢说。加上大气候因素。这是可以理解的。但不管怎么说，按照市场规则办，这一次的尝试是值得肯定的。
其次，对西安房价的影响短期难以显现。不少人关注该地块的最终成交价，是基于“地价推动房价”的思维来考量。2016年上半年，郑州房价开始“暴涨”，舆论分析认为与当地连续拍出价格不断向上突破的土地有关。不少投资性购房人士前往西安购房置业，非常关注西安土地成交情况，也是基于此来考量西安房价后势会如何。如因该地块的成交价来断定西安的房价要快涨甚至暴涨，那就太武断了！
事实上，西安房价的涨与不涨，不完全由地价来决定，甚至地价也不是决定房价的决定因素。西安目前的房价，据统计局发布的数据显示，截止2016年11月底，西安的房价在7000元/㎡的水平上，是当月全国均价的60%左右，按照西安的土地价格来说，不少地块的房价应远高于这样的水平，但事实却是有低有高，并不是完全一刀切似的地价高房价就正比例走高。
还有一个因素就是“无形的手”在操控。有关部门可以在项目建设规划报批、产品设计、房价制定、预售审批等环节综合用力，可以在一定程度上既考虑开发成本又结合在售房源均价，进行必要的技术性控制，使得理论上的高房价，在各种因素面前又不会显得那么高。这样的情况，过去数年的西安房价已经说明。
虽然该地块的成交价会对周边甚至西安主城区的房价产生一定的影响，但一块地的竞拍情况，并不能完全说明问题，如果后续同等品质的地块连续拍出高价，那就值得重视了。当然，不只是开发商、买房人重视，有关部门会更加重视。预计，在短期内，西安土地竞拍很难再出现类似情况。原因嘛，熟知西安情况的人都懂！
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