泾渭新区OR泾渭新城：一字之差，价值差距到底有多大？

随着西安楼市的急剧变化，一些相对冷门的板块，受到楼市高温的影响，开始借势取暖，西安城东北的泾渭工业园板块（上图蓝色框部分）就是其中之一。

近来，不少粉丝问起“泾渭新区”、“泾渭新城”、“泾渭工业园”的地产价值如何，可否值得投资。

首先，要搞清楚一个核心问题：“泾渭工业园”到底是不是“泾渭新区”，“泾渭新城”到底是个什么概念？

1、“泾渭新区”是西咸新区早期两大板块的一部分，位于咸阳市境内，涵盖现在的秦汉新城、空港新城局部、泾河新城区域。而西咸新区五大新城正式设立之后，“泾渭新区”的提法，也就随之成为历史。如下图：

2、“泾渭新城”的提法，也曾见之于宣传。目前在百度词条中，还有对“泾渭新城”的表述，“西安泾渭新城位于渭河以北、西铜高速公路以东，规划控制面积25平方公里，2003年初全面正式启动”。部分楼盘在进行区位宣传时，一度用过“泾渭新城”概念。见下图：

泾渭工业园是在高陵区的地盘上，独立出一块，由西安经开区管辖的产业园区。西安经开区为完善园区的生活氛围，在2008年前后，加强了园区的生活配套设施建设，建设了运动场馆等设施。但后来“泾渭新城”的提法也逐步趋淡，而“泾渭生活区”的提法开始显现。

结论显而易见：“泾渭工业园”不是“泾渭新区”，别说与“西咸新区”不可相提并论，就是与“西安国际港务区”、“浐灞生态区”等也不能比肩，只是西安经开区下属的一个工业园区。“副省级”、“区级”、“区级以下”不同的地位，价值是不一样的，差距甚大。这一点，尤其是外来置业朋友首先要认识清楚。

其次，“泾渭工业园”在目前的西安是个什么地位，为什么是这样的地位？搞清楚了，其地产的价值也就大致清晰了。

泾渭工业园西起西铜高速东侧马家湾，东到泾渭分明，南至渭河北岸，北到泾河以北。主要是承接制造业、兵器工业等落地。经过10多年的发展，目前区域内生活氛围也较为成熟，居住人群主要是在当地就业人员，即产业工薪阶层。

泾渭工业园一度看上去似有更好的前景，更快的发展。

在“西咸新区”成为副省级新区之时，西安提出建设“渭北工业新区”，占地范围约800余平方公里。位于渭河以北、泾渭工业园东，分高陵组团、阎良组团、临潼组团三个部分。如全力推进此发展战略，作为衔接西安主城区和渭北工业新区的泾渭工业园，其更大的发展前景有望提前显现。

变数在于，2017年西安代管西咸新区，“举西安全力支持西咸新区发展”了！至少在短期内，渭北工业新区得靠既定的策略自我发展，在支持力度上无法与西咸新区相比。那么，本来有望借力提速的泾渭工业园也就回到正常发展轨道。

现在的泾渭工业园，重新回到西安经开区下的一个产业园区的定位属性。其地位和价值，短期内尚无迹象表明会有大的变化和升级。

第三，泾渭工业园的地产价值如何？未来发展前景到底会怎么样？投资潜力有吗？

熟悉泾渭工业园的人士，或者到那里走过几次的人士，应该有这样一个印象，东西两块差异明显：西铜高速以东，陕汽大道以西，发展成熟，形象和氛围都很不错；陕汽大道以东，长庆大道以南发展不均衡，总体上生活氛围欠缺。尤其是陕汽大道沿线，面貌截止目前还稍嫌凌乱。

泾渭工业园在2008-2010年前后，西安北城一部分年轻置业者，因受到经开房价不断上涨的压力影响，受园区2000多元/㎡及3000元/㎡左右房价的影响，前往置业，以购房成本或交通成本。那几年，经开的房价在5000-6000元/㎡之间，两者差距还是蛮大的。

一个独特的景观是，在经开未央大道凤城二路口，经常遇到散发楼盘单页的派单员，楼盘多为泾渭工业园和高陵的项目。凤城二路口的第五国际成为这些楼盘设立市区销售部的热门地点。

泾渭工业园里的住宅项目，长庆集团自建的单位家属院长庆苑，规模最大，户数庞大；荣华集团开发的车城花园是早期较有品质的楼盘；马家湾的颐和盛世、陕汽大道旁的经发白桦林家愿，是近几年为数不多的品质盘。还有诸如生态明珠、天正银河湾、昌建城等，在区域内品质也不错。近几年房价有了较大的变化，4000元/㎡-6000元/㎡均有。

总体而言，区域内缺乏吸引全国性品牌开发商进入的条件，地产影响力在西安目前各区域中相对靠后。而购买力，主要靠园区内的产业工人，以及数量极少的外地人士。

近期，该板块内的楼盘包括高陵区的楼盘，不断借助西安发展的各种“利好消息”，比如自贸区设立、全运会、地铁10号线规划等，还有大桥建设和拓宽、引汉入渭成功、河提路贯通等，统统都拿来借势营销，除了地铁10号线穿越区域直达高陵区，对园区有直接利好，部分楼盘直接受益外，其他所谓“利好”对区域价值都不大，一条渭河是把双刃剑，改造好了，增强局部生态性，但同时也阻隔了人流和气场。偶尔去休闲玩玩可以，常住与此，还得考虑更多，而这“更多”恰是区域目前缺少的。

总体而言，泾渭工业园的地产价值要再次走热，能吸引更多区外人士前往置业，或者具有较大的投资价值，需要时间。少不了几个必备条件：一是楼盘确实在西安层面较有品质，经得起时间考验，自带生活配套较好；二是临近区域如浐灞核心区、未央大学城、港务区购买力已经饱和，或已经高到一般人买不起，且园区的房价与上述板块有较大的价差，能吸收外溢；三是环境面貌、交通条件进一步改善提升，到达经开、浐灞、北城等区域更加省时省力。

在品质保证的同时，房价的控制尤为关键。如失去相对的价格洼地属性，要想吸引区外人士购房，难度不是一般的大。

对于未来将可能在西安东北区域工作、创业的人士而言，相对较低的房价，泾渭工业园的楼盘是可选择项。对于投资置业而言，园区内可选楼盘不多，且需要精挑细选，且要获得预期的回报，必须在耐心上要能打赢时间。“有眼光”都是熬出来的！

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