下半场市场冷淡开局，多家房企打出价格战，但市场降价不降品质，柳州的住宅产品丰富且在竞争压力下房企更注重品质打造。
楼市下半年，想选套别墅改善生活，才发现别墅也有多样类型，本来走进售楼部只想挑一套楼中楼，竟发现楼中楼还有跃层、复式和loft等区别。别说买哪种户型，认都没认全，何去何从？
合院，全称合院别墅，为了在较高的容积率条件下，提升产品的舒适度，强化别墅感，于是在联排、双拼、类独栋的形式上进行单体及拼接的形式创新，所以就有了合院别墅。
常见的合院别墅是多以四联、六联、或者多联的别墅形式为一体排布，形成围合或者半围的公共交流空间的院落。可能听着只是概念，提及柳州一个标志性建筑——窑埠古镇，想必你会恍然大悟，原来这就是合院啊。目前柳州市面上在售的合院产品并不多，仅红星天悦、九阙府及莲花悦府三盘库存仅余100套，据悉，未来荣和·公园墅将推出合院产品90套，旭辉江来也会推出的82套合院，，但整个柳州合院产品不到300套。远洋红星天悦：180-198㎡合院，255万/套起“L”型别墅拼接组合成半围合式的院落，大面宽小进深，每户都是开放式花园通风采光更好。龙光·莲花悦府：170-220㎡合院，350-550万/套；项目合院均为“L”型布局，在占地面积不大的情况下，保证各功能区的采光。1层门口可装饰成庭院，顶层可做成茶室和露台，充分利用山坡台地的采光优势。地下部分层高6.3米，可隔成2层，使用面积翻倍。融创金成九阙府：180-202㎡合院，257万/套起该项目的合院竖排规划，左右院间区隔，前后以院子相隔，形成合院独户，做到大面宽小进深，强采光。前后小院合并设置形成“L”型合院形式，将院子整合为一个大的活动空间，满足不同生活场景需求。柳州在售合院别墅均为4层，上有露台下赠可隔两层的负一层地下室，享受独门独院。相比于普通联排别墅，合院开放式的花园比单独联排别墅享受到的花园景观更大，采光性更好，私密性也更好。缺点是，合院围合的阴角处会给相邻的住户在使用上造成一定的打扰，通风也会有一定受限。叠墅一般为4层带阁楼建筑，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，一栋分为上叠和下叠两个户型。下叠有花园，上叠有屋顶花园/露台，具有独门独院的特点，与普通别墅不同的是，叠墅是有公摊的。在柳州，房开商定义叠墅宣传的产品并不多，目前在售的典型项目有招商·境界、合景·映月台、冠亚宽庐。冠亚·宽庐：建面177-258㎡叠墅，总量24套，185万/套起冠亚宽庐位于万象东静兰桥头，直面一线柳江风景，叠墅位于项目25#楼、26#楼，总量不多现余量也不多。宽庐叠墅上叠有高赠送露台，下叠两层地下室，三个庭前花园；中叠户型赠送约80㎡的露台。叠墅露台面积约55-114㎡，地下室的赠送约100-110㎡，高得房率。招商·境界：175-195㎡叠墅，总量88套，166万起/套；下叠为1.2层，附赠层高近6米的负1层地下室，可隔为两层使用，送花园；上叠为3.4层加一个顶层，附赠露台。合景·映月台：163-180㎡叠墅，总量32套，188万起/套；下叠为1.2层送花园，附赠近6米地下室，可隔两层；上叠为3.4.5层，赠送露台及阳台。洋房是“升级版”的多层，通常指6层以下的板式建筑，达到8层的也有，户型通常都为平层。一般来说，首层会带花园附赠地下室（部分没有），中间层一般为大平层无赠送，顶层会附赠露台。柳州洋房产品比较多，尤其近两年，随着低密度地块的集中供应，市场改善需求的攀升，开发商在产品打造上也在高溢价产品上下更多的功夫，目前有洋房产品在售的楼盘多达21盘，洋房库存约3844多套。洋房以保利·明玥山语举例，打造的是纯洋房社区，产品的类型也比较丰富，推出建面约98-190㎡3至4+1洋房，主推建面98㎡3房、建面128㎡3+1房、建面143㎡4+1房,还有顶复建面173㎡、建面190㎡4房户型。洋房单价10500-12500元/㎡，复式230万起/套；1层洋房赠送南面花园（2层赠送北面花园），附赠近6米地下室可隔两层使用，顶层送露台，与叠墅的使用感无差。保利·明玥山语143㎡精装样板间1层/负1层/负2层
叠墅与洋房相比，洋房楼层更高，户数更多且公摊更大，私密性相对没那么好，但是洋房一般会设电梯，楼层高采光更好，价位也会比叠墅更低。叠墅的上、下叠与洋房的1层、顶层区别并不会太大，大家可根据自身喜好，综合环境价格等因素进行挑选。
跃层与复式：01层高不同：跃层层高一般在5.6-米左右，复式层高在4.8-5.2米左右，复式楼中楼的层高会让人有些压抑；02布局不同：跃层式是一套占用两个楼层，内部有楼梯连接上下层，复式楼中楼实际仅一层，通过增加了一个隔层隔离成两个楼层；03空间使用率：跃层式住宅与楼中楼一样两层都算在证上面积里，而复式楼中楼只算一层的面积，2楼面积是隔出来的，空间使用率更高。
复式与Loft01产权不同：目前柳州市面在售Loft多属商业性质，产权为40年，商水商电，生活成本较高，转手相对困难；复式楼中楼为住宅性质，产权为70年，可以挂户口，年轻人比较喜欢，目前柳州市面比较稀缺；02层高不同：虽都是层高较高可以隔成两层使用，但复式层高在4.8-5.6米之间，Loft层高在3.6-5米之间，loft的层高会让人有些压迫感；03价格不同：因loft商业的性质，一般价格很低，甚至是29万就可入手一套，不过该类型与复式住宅不同，不是考虑通过转手投资的购房者们需慎重选购。而复式住宅楼虽价格不亚于柳东一套别墅，但复式住宅一般都有大露台赠送，居住舒适度更高。人们对于居住的需求已不局限于刚好满足一家三口的水平，而是要朝着更舒适的方向发展。今年上半年，柳州洋房、别墅、大平层的成交总量同比去年同期略有下降，但降幅不大，在整体市场下滑的情况下，高端改善还是能保持一定的成交。下半年想选购一套改善，趁着别墅、洋房现在的价格都有所松动，认真淘房还是有不少选择的。
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