柳州为何很少见绿化阳台、超长阳台户型？不计面积部分也有限？
近段时间柳州楼市各种统计榜单陆续发布，除了各路报喜的业内人士外，也有不少关心全国楼市的网友表示出对柳州房企销售产品的担忧，比如外地的户型为什么看上去就是比柳州户型好，是不是柳州房企没有能力做更好的户型？
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这一切得从2019年颁布的《柳州市城乡规划管理技术规定》（以下简称《规定》）说起，本篇小编选一些大众最关心的住宅户型部分结合实际案例解析。
柳州阳台设计规定比确实很多城市标准都严格
阳台关系到采光与计算面积部分。拿很多城市流行的绿化阳台来说，这种绿化阳台最初的本意是让业主种植花草，有下沉的土箱（按当地规定要有不低于60厘米的覆土），最关键是它完全不计算容积率，这给了很多开发商偷面积的机会，有些开发商交付时只覆土20厘米，有些开发商连瓷砖都没有。
一些城市的户型标配绿化阳台
业主如果要把绿化阳台改成房间，先要处理掉覆土，因为土箱占了一定高度，这个空间层高实际是矮一点的，实得面积确实多了，但使用起来要多一个步骤。
标准的绿化阳台交付时有覆土层
而柳州的《规定》并没有说能不能用绿化阳台，但明确了阳台只分凹阳台、凸阳台、复合型阳台与不符合3种阳台规定的阳台，不管哪一种都要计算面积。柳州开发商根本就没办法通过绿化阳台偷面积。
《规定》明确凹阳台按结构外围水平面积计算全面积，进深应≤2.4米。
凸阳台按照其结构底板水平投影面积计算一半面积，应当按照其结构底板水平投影面积计算1/2面积。
凸阳台与凹阳台
复合型阳台应当以应当以主体结构为界，分两部分按照凹、凸阳台规则分别计算建筑面积。凸阳台与单个复合型阳台水平投影面积均为≤10平方米，且其进深≤2.4米。
不符合上述规定的阳台按照其结构底板外围水平投影面积计算全面积。
房屋主体结构内标注为阳台、空中花园、入户花园、活动平台等敞开、半敞开的建筑空间，凡有顶盖的，应当参照凹阳台计算全面积。
这些规定基本上封住了开发商通过阳台来偷面积的可能性，即便是一些项目的2+1房户型能拓展的空间也很有限。
柳州有些楼盘的做法是在进深2.4米的基础上再加一些长度，虽然多出来的这部分是计算全面积的，但是这一点空间足够很多家庭做大衣柜了。
大唐印象一期建面约95㎡户型阳光房可扩大空间
也有小伙伴好奇君汇濠庭能种树的露台是怎么回事，小编也说明一下这个项目虽然2021年才开始销售，但报建的时间比较早，当时是能满足报建条件的。再者它的户型图已经标注了露台实际上是计算全面积的绿化平台，并且隔一层才有一个（要满足层高6米的需要），按柳州目前的《规定》再想设计这种户型已经很难了。
君汇濠庭大露台隔一层才有一个，且计算全面积
第二个问题是柳州为什么没有像一些城市的户型有十几米长的阳台？
《规定》明确了住宅建筑南阳台或者东西向主阳台连续长度不得大于8米，东西向次阳台连续长度不得大于4米，阳台总长度（即阳台面宽之和）不得超过建筑面宽总长度的50%。
此外，一户的阳台板相连的两个相邻阳台要按照一个阳台计算建筑面积。并且住宅建筑中每套建筑内凸阳台建筑面积占总建筑面积的比例不得超过10%，每套住宅内设置阳台数量不得超过居住空间个数。
这些条规就杜绝了出现十几米长阳台的可能性（除非是超大面积户型），并且阳台的个数、面积都受到限制。
龙光·莲花悦府建面约143㎡洋房户型阳台示意
目前柳州在售的户型中旭辉江来建面约128-132㎡的L1洋房户型拥有一个类似于L型跑道阳台的空间，看上去很大，实际上是不计算面积的露台加计半面积的凸阳台组合。
旭辉江来L1洋房户型图
从结构图上看总长约15米的露台与一侧的长约6米阳台之间没有承重墙，理论上是可以连接在一起的，但是按政策，露台是不能封顶的，所以要业主研究一下如何发挥这种结构的优势。这个户型实际上是3个阳台，餐厅北侧有一个生活阳台，北次卧有一段空间结构也是阳台，不计算面积的区域很多。
第三个问题是为什么有一些项目的户型封闭阳台如此多？
首先《规定》明确建筑沿街设置的阳台必须按照封闭式设计。
执行得比较严格的如融创瀚德融公馆15#楼一单元04户型，建面只有100㎡左右，整个户型只有南面两扇飘窗为不计产权面积，客厅南面阳台与北面储藏室阳台皆为封闭阳台。
融创瀚德融公馆15#楼建面约100㎡户型有两个封闭阳台
《规定》并没说封闭阳台用于封闭的墙体有多高，买这种户型一定要跟开发商沟通，如果墙体太高会影响全屋采光。此外，封闭阳台是计算全面积的，小编觉得只要价格与采光合理就还能接受。
柳州某楼盘的封闭阳台
为什么有些在街边的户型看上去没有封闭阳台呢？
小编认为这类户型只是没注明，特别是一些大房企项目，整个项目就几张户型图，实际落地建筑面积是有差异的，比如标注95㎡户型实际可能92㎡，也可能是96㎡。户型图只能用来参考，买的时候要跟置业顾问核实清楚实际建筑面积、有无封闭阳台等信息。
还有小伙伴听说以前柳州户型是有结构板的，为何现在都没有了？
因为《规定》明确建筑物外墙之外不得设置结构板，经过结构专项论证确实需要设置的，按照结构板投影面积计算建筑面积，同时，计入容积率。结构板不得与阳台、窗、门等可以供改造后利用结构板的部分连接。
柳州楼市曾经流行的结构板已经消失
总之，在《规定》之下，柳州楼盘户型的景观阳台及生活阳台进深都在1.5-1.7米左右，阳台改阳光房通常进深做满2.4米，有些开发商会把承重墙纳入标注尺寸，承重墙厚度一般为0.24米左右。
柳州住宅大部分飘窗是不计面积的
超过标准的飘窗要计算面积
柳州新商品房多数将凸窗设计为飘窗使用，凸窗进深应≤0.6米，不计面积标准为0.3米≤窗台面与室内地面的高差＜0.45米，且结构内净高2.1米以下；窗台面与室内地面的高差≥0.45米的也不计算面积。超过这一标准的要计算一半面积。
两种不计面积的飘窗示意
凹窗为飘窗以外的普通窗户，内凹进深不得＞0.6米，其结构净高在2.2米及以上者应当计算全面积，结构净高＜2.2米者应当计算一半面积。
每套住宅内设置凸窗或者凹窗的数量不得超过居住空间的总个数。
在现行规定下，柳州楼盘要做窗占比更高的户型成本就很高，所以只有高端盘能把这个作为卖点。
荣和·天誉的玻璃幕墙已成为柳州高端住宅的绝唱
按标准的普通高层住宅设备平台不计面积
柳州住宅建筑设备平台分为集中式与分体式两种，前者多用于别墅产品，后者用于高层产品。
集中式设备平台只能设置一个，水平投影面积≤3㎡，按照阳台有关要求进行设计并控制其进深，其面积按照阳台有关规定，计入建筑面积。
比如融创金成九阙府建面约182㎡的合院户型，位于顶楼4楼露台设置中央空调设备集中式设备平台。
融创金成九阙府合院顶楼设备平台示意
分体式设备平台每套住宅设备平台的数量≤各类居住空间总数。每个水平投影面积小于等于1㎡，进深宽度≤0.6米，其面积不计入建筑面积指标。
比如柳州万科城曦园建面约105㎡ 3+1房，3个房间加客餐厅，共4个居住空间，最多可以设置4个分体式空调设备平台。
柳州万科城曦园建面约105㎡户型有4个设备平台
小结
有业内人士表示柳州的住宅规范标准整体上算是很严格的，但近些年也出现了荣和天筑、龙光玖珑府·观山苑、碧桂园·新城之光、祥云江山悦、联发山水间等一批项目的优秀户型。
政府制定严格规定并不是为了限制行业发展，而是出于居民的居住安全、城市的景观美观等需要。
在此小编也呼吁一下房企大佬们，目前柳州的户型设计上确实还有上升空间，更舒适的户型有利于百姓享受美好生活，对楼盘的销售也是有利的。
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