住宅起步近100㎡，房价市区最低，这个片区能抄底吗

受疫情和经济环境影响，2022年柳州全市上半年住宅成交面积下降了47.6%，分片区来看，柳江区下滑最严重，达到69.16%，直接从全市第四位下落至垫底。

从上半年住宅成交均价来看，柳江区的6141元/㎡与过去一样是全市最低位，从全市来看，价格战比较激烈的阳和、柳北、柳东分别下跌了13.36%、13.30%、12.33%，柳江3.31%的跌幅还算比较稳。
单从这些数据来看，向来在楼市中表现得不强势的柳江区这回彻底跌落到了底部。下面小编也来谈谈对柳江楼市发展的看法。
柳江城镇化水平还处于过渡阶段
根据“七普”数据，柳江区人口总数位列全市第三位，仅次于鱼峰区、柳南区，但户籍人口城镇化率只有37.06%，远低于全市50.73%的平均水平，也就是说柳江区目前有近6成的人口还是农村户口。
再从人口流动数据来看，柳江是5个市区行政区域中唯一人口流出的城区，5.86万的流出人口甚至高于一些县份。

从各县（区）人口年龄构成来看，15-59岁的青壮年人口比例是市区里最低的，但因为14岁以下的低年龄段人口比例高，未来可塑性还是有的。

从15岁及以上人口平均受教育年限来看，柳江区9.21年的成绩也是市区垫底水平。
这些数据说明了柳江区人口虽多，但主要能提高经济水平的人口并不多。从城镇化水平来看，还是在县份升级为市区水平的过渡阶段。
柳江居民至少要不吃不喝4年才能凑够首付
根据柳江区统计局发布的数据，2021年柳江区GDP为286.14亿元，三次产业结构中第一产业占16.25%，第二产业占30.65%，第三产业占53.10%。
以相对发达的柳北区作为比较，2022年柳北区GDP为625.74亿元，三次产业结构中第一产业占1.7%，第二产业占54.4%，第三产业占43.9%。柳江区去年的GDP只有柳北区不到一半的水平，并且附加值较高的第二产业（工业）还有上升空间。
2021年柳江区城镇居民人均可支配收入为42025元，比去年全市城镇居民人均可支配收入41442元还略高一些。当然，由于柳江区城镇化水平较低，光用城镇居民的数据不能完全说明其实际收入水平，从柳江区农村居民人均可支配收入为17943元略高于全市水平来看，要想让土生土长的柳江人就地买房是比较困难的。柳江区岜公塘湿地公园实景

从柳江城镇居民人口来看，一年人均可支配收入42025元，换算每月为3502元，按柳江区2022年上半年住宅成交均价6141元/㎡来计算，买一套100㎡的房子，总价61.41万元，首付20%需12.3万元，再按首套房最低商贷利率4.25%及等额本息计算，每月月供2411元。也就是说以目前柳江平均的收入水平要买一套100㎡的房子，要至少不吃不喝、完全没支出近4年才能攒够首付，每月有7成支出要花在房贷上。
更何况，柳江大多数在售项目起步户型面积段都在100㎡以上，按上述算法你在柳江恐怕很难找到合适的新房。
柳江区住宅普遍面积在100㎡以上经济下行期去化难度大
与其他片区相比，柳江在售楼盘的产品建筑面积普遍偏大，相对畅销的合景云溪四季、晨华·金湾御府起步面积段都是94、95㎡，兴佳城、东桂·丰泽轩105-123㎡都是三房，而其他片区120㎡左右就可买到南北双阳台的四房。
柳江区在售项目一览
这得益于这些项目在前期规划的时候都在柳江新城刚刚建设的阶段，那时候柳江有很多因拆迁而诞生的“暴发户”，过去他们普遍都在住在农村的自建房，不会接受太小的房子，加上新区诞生前景普遍被看好，很多项目以此制定了低单价的大户型规划方案。
柳江碧桂园作为柳江新城最早的商品房项目，销售户型从100㎡的高层到222㎡平层及235㎡的别墅，平均售价从5字头一路上升到8字头，成为后来很多项目的参考模板。
柳江碧桂园实景

晨华·金湾御府、兴佳城、云星·钱隆悦府都是2018、2019年后才开始销售，这段时间是柳州房价最高的时期，当时柳江住宅成交均价突破了7000元/㎡大关，合景云溪四季刚发售时甚至超过9000元/㎡，与现在普遍6字头的价格大相径庭。
晨华·金湾御府在售房源大部分为现房
2020年疫情爆发后，以低附加值的经济为主的柳江区面临着诸多挑战，暴发户少了，理性购房的人多了。其他片区的房价普降后，手上还有一些钱的柳江人都选择了去其他片区买房。柳江区楼盘大部分客源只剩下了纯地缘性客户，但由于基于过去理念的产品没有卖完，只能硬着头皮去库存，难度可想而知。
新建筑与配套穿插在“复古景观”中
坦率的说，柳江新城经过多年建设后其实配套并不差，思贤小学、思贤中学、柳江区体育园、岜公塘公园、科技城大酒店等都是近几年才投入使用的新配套，位于兴佳城的柳江区图书馆、文化馆、博物馆、工人文化宫均已建成，柳江大道等新道路也是双向六车道的城市主干道路。
思贤小学及柳江区教育幼儿园实景

问题在于这些高大上的配套都是穿插在农田、自建房等农村特有的景观周围，住在周边的新式住宅里开窗也可看到这些“复古景观”，对于这些商品房的销售并不是一件好事。兴佳城与东桂·丰泽轩之间仍有不少“特色景观”
九曲河沿岸的景观工程已经初具规模，周边的新式建筑与“复古景观”交织代表着这个区域还是过渡中的阶段。
九曲河两岸不同时代的建筑混搭在一起
柳江楼市不同区域客群差异大
近些年柳江引进了很多汽配、智能家电、电缆等产业，它们都集中在白莲机场及高速公路附近的新兴/四方工业园，从产业布局来看没什么问题，但是从楼市的角度来看，这些产业离柳江主要的居住区太远了。
从新兴工业园到最近的高层住宅项目合景云溪四季直线距离近8公里，而柳东宝骏基地离华润万象府的距离是3公里，阳和工业园区距联发山水间的距离是1公里，这使得柳江大多数在售楼盘很难吃到产业园区带来的红利。
合景云溪四季距新兴工业园近8公里

新兴工业园周边其实还有四方新桂园和兴福小院，一个是别墅，一个是楼中楼大户型，显然不适合产业人群。
而今年唯一能在销售榜上跟其他片区楼盘扳一扳手腕的合景云溪四季，它在位置更接近旧机场和基隆片，这两个区域在售新房比较少，它离柳江新城有5公里左右的距离，离拉堡老城也有3公里左右。
沿柳江大道往西就会经过轻轨建设路段，这段路有一段距离是只有一条车道的，小编每次过这里都得小心翼翼。从合景云溪四季出来差不多5公里才到目前离拉堡老城最近的两个盘—东桂·丰泽轩和中雅学府，再往西才到柳江新区。轻轨路段开车要比较小心
因为地理位置的差异，所以买合景云溪四季和新区楼盘的客群基本没什么重合，云溪四季承接市区来的刚需客为主，新区的几个盘则是以纯地缘客为主。云溪四季卖得好并不能代表整个柳江就卖得好。
撤县设区仅5年多柳江潜力依旧巨大
柳江新区从2017年撤县设区到现在不过5年多的时间，用其他城区的标准来要求它未免太过苛刻了。柳东新区发展成如今的规模用了15年，阳和则更长，这两新区都还不是正式的城区，而柳江区则是一个真正的新城区，它的潜力还有很多。
从长远来看，将居住区与产业园区分隔开的规划是比较有远见的。柳江新区自身的产业也在蓬勃发展，这些年启迪科技城也引进了诺森检验检测、中科院深圳先进院柳州康养产业创新中心等高新技术企业，这个传统的农业区正在向高科技产业园区的方向转变。
启迪科技城实景
至于现在要不要在柳江新区买房呢？还得看你的需求。如果你现在70万左右买105㎡以上大三房、大四房可以考虑下这里。目前柳江新区还比较空旷，四周无遮挡的高层住宅不难找。

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