2016年深圳5大质变与投资机遇建议【深圳房市盘点⑦】

虽说年年岁岁花相似，岁岁年年人不同。但在刚走过的2016年，很多事情的变化跟以往比起来，更多的是本质上的变化，不再像以往的“温水煮青蛙”。

这一年的城建也要，城事也罢，都预示着——深圳迈向国际顶级城市的战略已启动。

No.1 深圳国际顶级城市战略元年

在老马上台以前，深圳的发展经常是向西/向北单向突破。但在2016年，无论是原关内还是原关外，无论是东进、西突还是北上，全市每个角落都是重心。

东进：多个旗舰取得新进展

自8号线一期工程动工以来，东部尤其是沿海不再是蜗牛式的建设。

• 盐田107万㎡佳兆业山海城二期、大鹏150万㎡佳兆业金沙湾国际乐园、葵涌50万㎡招商东岸旧改皆已动工；

• 240万㎡恒大三溪旧改、110万㎡恒大葵新旧改已在三溪村设立了展馆，以推进谈判；

• 25.1万㎡花样年家天下地块已平整；

• 37万㎡卓越横头双伍旧改已拆除约1/3；

• 9平方公里的溪涌招商天使湾中首期为3大村旧改，其中洞背旧村已迁出约50%，部分建筑已拆除；

• 总投资150亿的特发小梅沙土地处置一揽子方案已获市政府通过，争取2017年底动工；

• 大梅沙3大村旧改，其中2条村已经拆除；

• ……

西突：不因“东进”放缓，反而加速

• 前海首个甲级写字楼交付

• 总占地约5平方公里招商前海巨无霸启动

• 蛇口太子湾国际邮轮母港首航且太子湾商务广场启动

• 蛇口-南头旧城被列为旧改的重中之重

• 深圳湾超级总部基地1地铁变3地铁，时隔两年一次性出让2地块，发展提速

• 腾讯“互联网+”未来科技城定案

• 大空港新城招商华侨城会展中心项目启动
  

• 5.3平方公里的沙井海上田园填海工程通过海洋环评

• 仅12月份，光明就出让了7宗产业用地
  

• ……

北拓：“宇宙中心”龙华转正

• “龙华新区”变身“龙华区”

• 随着HBC汇隆中心、汇德中心、招商华侨城6979等项目启动，深圳北站商务区正式进入全新发展期

• 深圳龙华新区共规划有4条有轨电车，一条示范线在建，3条已经启动规划设计

• 城际地铁线6号线支线列入深圳地铁4期工程

• 停用10年后，平湖火车站重启

• ……

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龙华宣传片，内容非常震撼

关内福田、罗湖

• 罗湖笋岗旧改8大项目如火如荼，招商中环项目已开放接待中心

• 蔡屋围京基H700深圳塔项目出炉

• 华润湖贝200万㎡巨无霸即将动工

• 华润拿下莲塘国际互联网产业示范基地旧改项目，总建预计超过200万㎡
  

• 福田梅林彩田旧改启动

• 深圳万科迁回福田

• 福田大金沙片区4大项目合计建筑面积超过200万㎡

• 福田“深圳金融街”首次对外展示

• 福田香蜜湖安托山板块全面启动

• ……

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此总体规划仅为前期概念方案

最终确定以政府相关部门审批为准

以前单向发展，南山/龙华/宝安等区域大热时价格也不高，跟着城建趋势就能赚。

现在，不仅是这些区域房价高，而且全市都在建，这种机会就不存在了。

未来可以留意3类物业：

① 东部低门槛刚需，顶级山海资源豪宅

② 原关内地区顶级豪宅

③ 原关内地区被低估的刚需

No.2 各区政府压力山大，企业可抓住机遇

受深圳全方位发展影响，2016年也出现比较有意思的事情就是：福田、南山、罗湖、龙华等各区不遗余力地为自己做宣传。因为，深圳迈向国际顶级城市的愿景是美好的，但各区的压力也越来越大。

根据规划，单单福田、南山、罗湖三区就会超过6533万㎡商办总量，比世界中心曼哈顿4650万㎡还高出40%。但是，深圳的经济实力还不到纽约的3成。

So，未来几年各区抢企业的现象可能会越来越明显，企业可以抓住政策上的优惠。

单单是南山，就可能有那么多的商办体量

No.3 压力和前景并存，写字楼仍有机会

习大大上任后第一个到访的城池是深圳南山前海，全国双创周第二次举办的城市是深圳。跟北京相比，来深圳双创周的大咖要多得多。重要的是，深圳值得被这样对待。

今年1-8月，深圳PCT国际专利申请量继续增长58.7%，占全国比重达52.6%，占比比2015年全年再提升5.7个百分点。And，2016年华为实现销售额5200亿，增长32%，一股不可阻挡的力量。

另外，深圳的创业热情始终高企，企业总量增速极快。截止2016年10月25日，深圳实有商事主体总量（企业及个体户）合计约257.7万户，其中企业144.5万户，同比增长34.2%。同期，上海企业总量仅增加11.0%。

对于投资商办物业的险资、投资者而言，在商办高速增长的当下，建议如下：

① 买卖写字楼选择运营能力强的甲级写字楼开发商

② 优先选择城市/城际轨道交通最发达的写字楼

③ 低单价创业园区可考虑，毕竟深圳以创业创新企业为主

No.4 深圳都会圈时代真的来了

如曼哈顿中城中央车站、宾夕法尼亚车站2大超级车站，轨道交通几乎是每一个大都会圈最核心的人口集散载体，而在2016年大深圳都会圈的轨道体系真正有了本质的飞跃。

• 广深港福田站通车

• 广深港香港段正线轨道贯通

• 首条肩负城际功能的地铁11号快线通车

• 肩负深惠城际轨道功能的14号快线规划落定

• 肩负深莞城际轨道功能的6号线支线规划落定

• 深中通道跨海工程开工（很可能有轨道）

• ……

深圳都会圈时代临深片区的投资建议：

① 城际轨道交通1km范围内为最优选择

② 优先选择具有变现能力的区域，如惠州滨海核心旅游区

③ 临深刚需现阶段超过3万就是耍流氓

No.5 人民币国际化的深圳机遇

城市金融国际化程度，决定了豪宅市场外来资本的比重，而外来资本的比重，真切影响到豪宅价值的兑现。

在京沪深3座城市中，深圳顶级豪宅价格与刚需价格之间的比重仅仅为2-3:1，是最低的一个，也是机会最大的一个。

从国际上看，纽约、伦敦、香港，每一座顶级豪宅价格“奇高”的城市，都是离岸金融极其发达的城市。未来，深圳也将会如此。

国际市场（不包括大陆及香港）人民币付款价值增长走势

2010年前海深港服务业合作区成立以前，香港人民币存款＜1000亿，而后仅用5年时间即突破10000亿水平。2016年3月，全球离岸人民币结算业务中有72.5%由香港处理，基本奠定了深圳在人民币国际化进程中的核心地位。

受2016年10月人民币加入SDR后的阶段性贬值预期及央行的管控等多方因素影响，离岸人民币市场出现一定程度的缩水。但等汇率、经济基本面企稳后，人民币的国际地位与深港的离岸金融业务预计有本质的飞跃。

顶级豪宅＞入门豪宅＞刚需，不多说。

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