南山区的业主们该乐了——近年投资务必注意这3个点！

这几年，将会是深圳房地产极其矛盾与复杂的几年，无论城市格局、房地产市场类型、城市自身的层级与需求，都将发生激变。

对咱们的影响简单的说就是：

① 现在开始才是入手南山区物业的好时期，未来几年南山区的业主们可以笑傲深圳。

② 要买写字楼的朋友，不要太在意短期的空置率和租金波动，否则以后想买都难。

③ 以后买物业，地段、品质都只能看做基础，真正决定价值的是运营服务能力。

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现在才是入手南山的好时机？

是的！南山甲级写字楼体量将超过东京CBD。

众所周知的，深圳是1%金融人口，创造15%GDP和20%的税收（大公网），是特赚钱的行业。以前金融并不是南山的强项，一方面是没有足够的甲级写字楼做载体（福田罗湖甲级写字楼中，金融企业比重52-58%），另一方面是南山重心在科技、互联网。

但是，未来约3-5年，将会发生翻天覆地的变化——南山短短几年建成的甲级写字楼，相当于目前福田的2.5倍！如下图：

数据来源：戴德梁行

届时，南山区的商办体量将会超越东京丸之内CBD（约630万㎡），是福田的1.52倍。

数据来源：戴德梁行

南山起来的不只是供应量，还有吸纳量（出租量）。2016年，南山甲级写字楼吸纳量占了核心3区的63%左右。同年，南山区金融业增加值同比增长21%，比全市GDP增速高出12个百分点。

另外，南山的统计数据中，是不包含前海的。2016年前海蛇口金融业实现增加值378.3亿元，同比增长45.48%，主要集中在前海。未来几年南山+前海将迎来企业、就业岗位、税收等多重丰收~

也就是说，这些年，将会是南山&前海富人数量和财富总量增长超快的时期，顶级豪宅&公寓也就有了更强的支撑。所以，前几年是透支的时期，现在才真的是买买买的时代。

对于想买甲级写字楼的朋友来说，这个环境就复杂了。全球奢侈地产建议：

① 想买就买，不要太在乎短期波动，否则越来越难买。

② 务必选择运营能力强的买。

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供应量那么大，还越来越难买？

是的！未来准入门槛将越来越高。

越是发达城市，个人越难介入写字楼市场。看看像英国这样的成熟市场就知道，私营业主、个人能够占到的比重也就13%。因为，现在英国的写字楼基本都是整栋卖。

另外，中心城市的写字楼市场会一枝独秀，就像伦敦成交金额占了整个英国的60-80%。

那么，在粤港澳大湾区，谁是中心城市？——深圳、香港。而香港最贵的那些写字楼都是不卖的。即便卖，也比深圳要贵得多，因为香港写字楼租金全球最高，回报率却低至2.69%。

按着租金回报率测算计算，香港IFC（非卖品）的售价将会高达80.3万元/㎡，是深圳目前可售顶级写字楼的8倍多。

香港IFC，租金高达1800元/㎡/月

面对这样价差，加上城市越发达，租金越高，售价更高的发展趋势，深圳甲级写字楼不被大资本抢是不可能滴。于是，像北京银行、华夏银行、华夏保险、太平洋保险、上海银行、前海人寿等机构，动辄斥资数十亿在深圳购买甲级写字楼。

而甲级写字楼的开发商，尤其是运营服务能力强的开发商也进一步惜售。例如，在深圳拥有约200万㎡（含旧改）写字楼开发量的华润置地，2017年3大项目中，仅华润前海大厦可售（可售面积仅50%，其余约50%计划自持），中国华润大厦（春笋）、华润置地大厦BCD座皆为自持物业。

可售项目：华润前海大厦

预计上半年开盘

据小道消息，华润置地大厦T2、T5栋直接被大机构整栋购买；2016年原计划进行散售的D座，也转为开发商自持。

中国华润大厦（春笋）

预计年中开放展厅

华润置地大厦

预计年中开放展厅

所以，写字楼市场只是看起来量大，实际上可选择的优质项目越来越少，购买的门槛也变得越来越高。

但是，这并不代表逮着个甲级写字楼买就能赚钱，最好选择运营服务能力强的。

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为什么要选择运营服务能力强者？

运营服务能力不仅决定了市场竞争激烈的这几年租金收益，更决定了未来的租金和资产价格。

还是举个华润置地的例子。目前罗湖租金最高的写字楼是谁？——华润大厦，一栋13年楼龄的甲级写字楼，汇丰银行、Michael Page、德勤华永、毕马威华振、安永华明等多家世界500强及知名跨国集团目前所选择的写字楼。

是因为华润大厦地段比附近的地标好？还是品质要比附近的高？都不是，背后的决定性因素是——华润置地的商务运营服务能力。

写字楼这类物业的特殊之处——交房后的价值，不是取决于地段和品质，而是由运营服务能力决定。因为地段、品质在甲级写字楼身上的差异已经太小了。

这十几年，华润置地在深圳开发的写字楼并不多，但却默默的把写字楼运营服务体系做到了2.0版本，这是值得投资者和各开发商注意的。

运营服务体系2.0

全生态链价值提升体系

↑

运营服务体系1.0

精细化运营与存量盘活

↑

物管服务体系

物业管理阶段

那么，以华润商务Officeasy为代表的运营服务体系2.0，跟1.0的核心区别是什么？如下图：

可以从4个维度区分：

① 从价值兑现者到生产者（白领）

运营服务体系1.0以业主+用户（企业）作为核心服务对象。而2.0除了服务业主、用户（企业）外，白领也被纳为重要的服务对象，因为员工才是企业价值实现的核心。

例如，华润商务Officeasy自有空间产品（剧场、都市农场等），同时拥有华润城的万象天地、诚品生活等作为重要的空间配套。这些空间的意义主要在于：提升白领品位，并激发其灵感。

诚品敦南店

图片来源于诚品

② 数千上万亿资源导入

选择写字楼，选的并不是空间，而是资源，包括地段资源和运营服务者能够提供的经营资源。1000亿vs10000亿的企业资源，那是完全两码事。能够像华润集团拥有约1.1万亿资产的屈指可数。

香港华润大厦

（华润集团总部所在地）

③ 生态系统具有自盈利能力

在运营服务体系1.0中，有不少并不具备盈利能力，要么是营销部门掏钱，要么是使用有限的物业管理费。而运营服务体系2.0是具备盈利能力的。

从公司内部管理和资源分配层面来说，如果模式本身不具备盈利能力，那么过了营销期就会出现问题——费用跟不上导致运营能力下降。

华润城的剧场（示意图）

是配套，也是运营费用的收入来源

④ 需要空间载体强化服务并提供盈利

除了需要有盈利性服务项目外，运营服务体系2.0更需要有实体空间作为盈利载体。因为，体系中可能有较多的盈利性服务项目不属于运营服务团队。

例如，运营服务团队给入驻企业导入了风投，这部分盈利的收入主体是金融部门，而不是运营服务团队。但如果运营服务团队自己管着孵化空间，那就不一样，至少拥有租金收益。

这边说的是写字楼，但也适用于住宅、公寓物业。时间越往后，深圳越是国际化，将对物业的价值影响越大。

据了解，4月27日华润商务Officeasy会有进一步的大动作，无论是商务办公，还是住宅、公寓、商业，都值得深度了解与借鉴。

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