百万做英国开发商的又一次机会，仅限10股东~【走近英国6】

这样的成功案例，已经发过2次，比如这个：

上一个项目一天内募集资金完成，项目进入实质操作期。

这次，英国开发商又提供一个比上一个项目地段更优的项目，预计18个月内售罄，收益保稳30%以上。比国内诸如基金、炒股要“稳健得多”。英国人的严谨世界闻名，各位如有需要投资，可直接联系客服代为联系。

美编牛津马丁学院实拍

英国历届总理"辩论赛"在此举行

来，看看项目情况：

「中小型房产加建项目」

Barwell House, LONDON

项目为顶层改造工程，将通过2层的加建，提供总共8套住房以及8个停车位，包含1个开间、4个1房、1个2房与2个3房。目前该规划已获得审批，避免了因规划问题影响整体工程的风险。

项目地理位置优越，位于伦敦东2区的Bethnal Green，现有的轨道交通可在10分钟内抵达金融城、20分钟内通达金丝雀码头。西面紧邻Shoreditch艺术中心，东为英国罗素大学集团成员之一的“伦敦大学玛丽皇后学院”。

整体项目建设预期为18个月，预期2017年9月开始建设。项目总投资资金需求为£1,032,758，股权投资回报率为30.5%。

项目优势

1

政府重建规划

项目紧邻东伦敦最核心的政府重建规划Whitechapel Vision，该规划将建成东伦敦最大的市内交通枢纽Whitechapel Station，此站将直接连通两大机场希思罗机场与伦敦城市机场，5条地铁线覆盖整个伦敦城区。同时在车站腹地，兴建大型商超、商业楼宇与市政绿地，预计在2025年时，可提供3500套住宅与5000个就业职位。

图1：白教堂改造规划的地铁商业综合体效果图

本项目临近Whitechapel改造规划的商业中心与生活区，高层写字楼、商业街与大型商超的进入，将极大提升周边的生活便利性。

图2：新设施分布与项目所在地

区域改造计划除了建成东伦敦整体轨道的中枢车站Whitechapel与上层商业中心外，规划同时向南延伸，建成连接至泰晤士河的绿道。并且建立连接整个北部居民区的主要街道。

图3：主干道与商业中心改造效果图

区域重建的主体工程预计将在2018年底完成，其他周边街道改造将逐步于2025年前完工。

以下为政府官网的重建计划链接，可直接查看规划相关内容：

http://www.towerhamlets.gov.uk/lgnl/environment_and_planning/planning/planning_guidance/consultation_and_engagement/whitechapel_vision_spd.aspx

2

轨道通行

项目另一大的优势，在于其位置前往伦敦的科技中心、金融中心均仅需1站。同时也临近伦敦大学玛丽皇后学院与东伦敦的时尚中心Shoreditch High Street。十分适合年轻白领与留学生的居住。

图4：项目所在地及周边环境

在项目周边500米范围内，共拥有3个地铁站、4条轨道交通线路。其中3条东西贯穿的地铁线（Central Line、District Line & Hammersmith & City）基本覆盖整个伦敦，包括Bank老金融区、牛津街购物中心、威斯敏斯特政治中心等。

南北走向的城市轻轨Overground链接伦敦南岸，并可在10分钟内到达伦敦金融城，20分钟内到达金丝雀码头新金融中心。2019年交付使用的伊丽莎白线，将直接连通希斯罗国际机场。

1项目与附近地铁站距离及交通信息

2项目与核心区域的通行时间表

3

周边环境

项目西面紧邻Bank老金融区、Old Street科技城，在此区域上班的金融或科技创新人士，基本可在20分钟内抵达公司。区域内含众多金融证券、银行以及科创类企业，包括伦敦股票证券交易中心、渣打银行总部、保诚集团总部等金融企业和思科、Facebook、微软等科技企业。

图5：项目与附近核心区域地铁信息图

项目背靠Weavers Fields公园，步行至最近超市仅需5分钟。

图6：项目与附近核心区域地铁信息图

此外，项目可直接观赏到伦敦金融城的各个地标性建筑。

图7：项目西侧金融城景观地标建筑群

图8：Weavers Fields公园景色与金融城地标天际线

项目西端为Shoreditch High Street时尚艺术区。

图9：Shoreditch BoxPark集装箱酒吧与个性商铺

与项目北面的周末集市Columbia Flower Market和Broadway Market，是伦敦主要的周末生活娱乐区。各国美食餐厅、小型酒吧、艺术咖啡厅等一应俱全。

伦敦大学玛丽皇后学院，位于项目东侧，该大学为英国罗素大学集团成员之一，其医学、经济学在英国大学中名列前茅。而其学生生活区就大部分在Bethnal Green区域。

图10：伦敦大学玛丽皇后学院

项目划信规息

项目将在原建筑基础上加建2层，同时增加2个电梯与8个停车场位。建成后将提供总计492.9m2（5306ft2）的8套住房（1套开间，4套1房、1套2房、2套3房）。

项目规划于2016年3月获得政府批准，整体申报不仅包含建筑设计及施工规划，还涉及环评、光线、街道布局等各项目评估报告。规划审批的顺利完成，降低了工程改造因规划问题影响整体工程的风险。现在项目处于整体筹备阶段，计划2017年9月正式动工。

以下为政府官网的项目审批链接，可直接查看项目相关内容：

https://development.towerhamlets.gov.uk/online-applications/applicationDetails.do?activeTab=documents&keyVal=DCAPR_115383

项目现在是一栋4层建筑，现有24个单元的住户。

以下是项目现场情况与规划信息：

图11：项目现有建筑外观

项目将在原建筑基础上直接进行加建。

图12：顶层加建区域外轮廓

同时在外侧增加两个电梯。

图13：外侧电梯所在位置图

现阶段，我们正向政府申请将建筑南侧原计划的的儿童游憩空间改为停车场用地。届时将提供8个停车位，销售后可为项目提供总计£200,000的利润。

图14：原儿童游憩规划空间

图15：项目改造前立面效果图 

图16：项目改造后立面效果图

项目扩建的2层提供使用面积为493.9m2（5316ft2）的8套住房（1套单间，4套1房、1套2房、2套3房）。

3改造后项目各单元面积表

改造后建筑内部平面图信息如下：

五楼户型：

图17：单元1（开间）、单元2（1房）

图18：单元3（1房） 

图19：单元4（2房）、单元5（1房）

六楼户型：

图20：单元6（2房）

图21：单元7（1房） 

图22：单元8（3房）

项目周期及成本测算

1

项目计划周期

本次项目周期预期为18个月。具体包含12个月主体建造与2个月的内部装修，并且预留了4个月的额外销售周期。

4项目周期表

项目阶段	项目工期
主体结构建造	12个月
内部软装	2个月
销售周期	4个月
整体工期	18个月

2

项目成本预算

成本方面，项目房产购买成本（包含改造规划）为£1,700,000，整体建成后的销售价格（房产总值）预估为£4,526,127，可获得的银行贷款金额为£2,715,676 (贷款比例为房产总值的60%）。经测算，本项目的投资资金需求为£1,032,758。

整体成本支出预算如下：

5项目整体支出预算表

改造项目明细	项目金额（单位:镑）
房产价格	1,700,000
银行贷款金额	2,715,676
预估销售金额	4,526,127
项目支出明细
房产价格	1,700,000
房产购买费用1	174,000
施工价格	1,475,236
项目备用金	80,000
市场营销与推广2	25,000
贷款成本3	217,254
房产销售中介费2%4	76,944
总支出	3,748,434
投资资金需求	1,032,758

1.房产购买费用包含印花税和购房时缴交的律师费。

2.市场营销与推广包含项目网站制作、广告宣传等费用。

3.贷款成本包含贷款手续费、18个月的贷款利息等费用。

4.房产销售中介费为当项目建设完成，项目按照预售价格出售所需支付的中介销售费。

利润测算及风险管控

1

利润测算

项目提供的总住宅面积为5316ft2（493.9m2），我们根据周边现有房价情况（具体房源对照信息，可在下文查询），预估本次项目每平方英尺的价格保守预估在£800左右，总资产价值将达到£4,526,127。

具体测算如下：

6项目各单元价值评估表

项目的整体利润预估情况如下：

7 项目利润预估表

项目利润明细	项目金额（单位:镑）
整体投入	3,748,434
房产价值	4,526,127
投入资金	1,032,758
项目利润	777,693
投资者利润	388,846
公司税	19%
税后利润	314,966
利润率	30.50%
拟定投资额	100,000
投资利润	30,498
最终收益	130,498

由此可见，该项目18个月的投资利润率预期是30.5%（已除去开发方50%利润分成及项目需缴纳的19%公司盈利税）。

2

风险分析

• 区域房价敏感性分析

我们对房价在未来一年内正负10%的变化情况进行了利润率测算，若项目完成时整体房价较现在提升10%，则回报率将达到47.09%。而即使价格下降10%，投资回报率仍能保持在13.90%。

具体分析如下：

8项目价值变动与相应回报率预估表

通过盈亏平衡性计算， 只有区域房价在项目周期一年半内下降18.5%以上，项目无法获得收益。

9项目盈亏平衡点测算表

在下文中，我们进一步将伦敦市场的历史表现与以上分析结果进行对比。

• 市场风险分析

对比过去十年的历史数据，项目所在位置的房价从未下降超过18.5%，项目亏损几率极低。

根据全球四大房产咨询公司之一KnightFrank，对英国房产敏感度数据的分析，整个英国房产在经历08年金融危机的情况下，仍保持一定的增长，只在2010年出现下调的情况。而16年6月的脱欧公投事件，仅在当季度影响了英国房价，10月开始即刻恢复增长趋势。

图23：英国房价变化敏感度指数折线图（2009-2017）

这一数据体现了英国房产具有很强的抗风险能力与保值特性。

根据英国最大住房销售平台Rightmove最新的区域价格信息，项目所在腹地Hackney区域2017年5月平均价格同比4月提升了1.0%，环比2016年5月提升了4.7%。 

10伦敦各区域住房均价变化表（2017年5月）

项目所在腹地的区域Hackney，房价较2009年增长了104%，在伦敦32个行政区位居第六，超过了肯辛顿与切尔西的涨幅。

图24：2009-2017年伦敦各区域房价增长柱状图

项目所在地近10年的平均增长率也保持在每年5%以上。

图25：Hackney区域年均房价增长热度图（2006-2016）

在经历脱欧的市场不稳定影响下，Hackney仍然保持稳定增长，说明此区域具有稳定的需求与较强的抗压能力。

• 房产销售周期分析

为确保项目按计划完成销售，我们将通过期房的形式提前1年开展营销，同时在完工后预留4个月的销售期。通过Rightmove的数据，伦敦近半年的房产销售周期为56-71天，所以项目销售时长较为充裕。

图26：伦敦房屋平均销售周期柱状图

周边住房市场价格调查:

从每平方英尺价格来看，项目预估价格较为保守，略低于现在的二手房住房市场价格。而项目利润的预测，是以区域房价在两年内零增长为假设基础。

根据英国最大住房销售平台Rightmove的信息，我们对该区域距离500米以内的1-3房价格进行的搜索。

具体情况如下：

11项目周边住房销售信息表

下面是用于对比房源的情况： 

以上为Bethnal Green项目的整体内容。

本次项目预计2017年9月正式动工，建设周期为18个月，建筑完成后将提供8套住房与8个停车位。

整体资产估值达到£4,526,127，项目回报率保守预估为30.5%。本项目的整体资金需求为£1,032,758。

具体成本及利润以项目实施后数据为准。

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英方开发商信息

12年房产开发与建设经验

超过20个住宅与综合性建筑项目

单项目估值最高达320万镑

近4年投资回报率超60%

现执行中项目总估值超1250万镑

业务涉及规划申报、楼宇改建与建筑工程

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