唯颜值和文化匹配的亚洲十大豪宅典范，方能以三观“治天下”

不要把“行情”当能力。

在房地产市场蛋糕缓增长，市场份额一直是向TOP10、TOP100房企集中的大势下，能够从从100名开外一路“开挂”打到接近TOP10的，估计有且只有这一家。

2010年，房企百强榜并没有泰禾什么事。2017年1-5月，泰禾已经飙到了全国房企第14位，跻身沪深上市房企投资价值TOP10。这才叫真能力。其商业模式和打法，相当有借鉴意义。

 3大关键词 

• 顶层设计

• 特质性品类品牌

• 高度具象的标准化

了解泰禾打法

得从院子开始

运河上的院子（曾用名）

泰禾·中国院子（现用名）

这俩名字在中国地产圈和豪界应该算是无人不知了。这便是泰禾品牌顶层设计的起源，也是顶层设计中的特质性品类品牌鼻祖。

顶层设计

立足文化，向上升华，向下具象

顶层设计：自高端开始的总体构想。指从全局的角度，对某项任务或者某个项目的各方面、各层次、各要素统筹规划，以集中有效资源，高效快捷地实现目标。

① 品牌的核心理念与目标都源自顶层，高端决定中低端。

② 各要素与核心理念、顶层目标紧密关联。

③ 顶层设计成果可实施、可操作。

物质之上是精神，精神之上是文化，文化之上是文明，文明之上是信仰。一个品牌想卖什么，体现的就是顶层设计的高度。

泰禾的思路是什么？“文化筑居中国”诉求中间层，然后两端延展。往下把产品尤其是关键性子品牌做扎实，满足物质层、精神层的需求。往上则迎合中国五千年居住文明，激活藏于心的中国人居信仰。所以，也就有了“复兴中国建筑文明，重拾高端居住信仰”等等基于文化向上升华的说法。

特质性品类品牌

集中精力塑造“院子系”影响力

顶层设计的高度有了，但这还不够，还需要有特质性品类品牌，在泰禾身上体现的便是“院子系”。

为什么要有特质性品类品牌？

① 资源集中，容易达到品牌塑造的效果；

② 能够聚焦心智词。就比如宝马、奔驰，一说品牌名字就让人想起驾驶、座驾。泰禾给人的感觉也一样，一说泰禾大部分人都会先想到“院子系”，进而想到独具泰禾特色的新中式院落。

泰禾·中国院子“濯缨园”

而泰禾的新中式院落，又无处不在体现着泰禾品牌的顶层设计——高层次需求：文化→文明→信仰。

例如，“院子系”落到现实的认知上，便是传统的“官宅”、当代的“国宅”。“院子系”参考紫禁城、恭王府等皇帝、王爷居住的房子，按最高国宅居住礼制建造。落到宅门、院落、坊巷造院体系3大要素，各自又分别代表着延续千年的中国建筑观、园林观、邻里观。

恭王府

而且泰禾做到了在营销推广上极其重要的一点——让产品、理念、观念等标准具象化、直观化。

标准具象化

传承+创新，打造中国人居“图腾”

产品标准化其实大家都在做，但真正能够把高度做足，并把产品标准做深的企业少之又少。

比如绿城玫瑰园系列是绿城品牌、品质极其重要的背书，大家也都知道这个系列高端。但是，这个系列特点描述如下：居住舒适、生活私密、景观相容……这样的定义，就让人很费解，而且其他产品系是否继承了相关的内容、品质？没办法直观感知到。

但如果你问泰禾“院子系”的特点是什么？无论是产品标准、文化内涵都可以说得一清二楚。

泰禾·中国院子

 产品&文化标准具象化 

• 新中式建筑风格

• 一定有合院

• 园林精装修交付，各院各千秋

• 园林石材独一无二且是艺术品

• 围墙高度4.0米，楼王6.0米

• 宅门、院落、坊巷——造院体系3大要素

▼宅门：家族荣誉，儒家礼序

门头表象是八仪，代表着门第、门风、家族荣誉，是中国传统的精英阶层标准配置。宅门的外在形象，体现着家族的等级、身份和品位。宫殿、官宅、私宅的宅门有天壤之别，即便是同一条街巷的私宅，看宅门就可以知道这家的家世。这种做法，到了现在则类似于“地标”。

泰禾·中国院子“满庭芳”

宅门体系

所以，宅门这个体系在“院子系”当中极其重要。照壁要用名家的浮雕名作；抱鼓石要用汉白玉雕琢，形制纹样来自于恭王府等名流居所；院门以柚木为材质，紫铜皮包边，同时把门钉、祥云等元素镶嵌进来；浮雕纹饰同样采用汉白玉，由河北曲阳皇家建筑工匠手工雕琢……

天安门、故宫的石材雕刻皆由曲阳制作

▼院落：国宅居住礼制，国人精神空间

门头＋院落，一方面沿袭了中国千年传统皇家居住礼制，另一方面也无处不体现中国数千年的居住居住习惯——围合而居，所谓“上有天，下有地，独成体系”，构筑起国人精神安放的空间，体现着中国人相对内敛的心性。

照壁

正如我们常说的“家庭”，有家有庭，家跟庭院是紧密联系的，庭院便是围合的空间。中国千百年留下的物质文化遗产同样如此。微观层面如北京颐和园、苏州拙政园、岭南梁园、山西乔家大院，有条件的皇室/富裕家庭，皆采用围合式居住形态，也才有了“穷人造房，富人造院”的说法；宏观层面如长城，将整个古中国围合起来，表面功能是防御，本质上也是围合而居。

长城，中国最大的围合建筑

而在中国各类围合的生活空间里，又以“山水园”最为典型，透着纵情山水生活理想。院落当中的园林设计，往往最能够代表主人的志趣与心性。园林的立意，花木山石水的选择与布局都极其讲究，以达到柳暗花明、一步一景的效果。所以，在泰禾的院子里，基本上是“一景一诗篇”。

泰禾·中国院子“荷塘月舍”

意境营造要求 

• 审美：曲意、婉约
  

• 手法：借景、对景、漏景、夹景、添景
  

• 取义：风水、吉祥
  

• 演绎：诗，皆可入画；画，皆可入诗

……

 泰禾·院子

 窗落敬云亭

檐飞宛溪水

 泰禾·院子

 小园香径独徘徊

似曾相识燕归来

一景一诗篇

为了打造中国院子“海晏”园，甚至大费周章，前后历时3年，将太行山古刹的“公孙神木”移植到园中。

这便是关于院落的文化根源和匠心表达。

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《院子里的中国》

▼坊巷：“择芳邻，处街坊”的精英相处之道

除了院落、宅门等产品细节标准及文化深度、广度，源于三坊七巷的坊巷建筑规制，不仅成就了“中国最NB的社区”，更是迎合了中国人的邻里交往习惯，充分满足当下高端圈子社交与家族长兴的需求。

三坊七巷总占地大概40万㎡，跟一个大型房地产社区差不多，但是容积率可低得多。这不是重点，重点是——从清朝开始，接近200位对中国历史有重大影响的名人与这里有密切关系。

单讲一个数可能没啥概念。这么说吧，北大建校接近119年，现在在官网上公开介绍的名人219位。其中，林纾、严复、梁思成等人是两者的交集。

这个“社区”的部分关系是这样的：

林则徐、左宗棠、郁达夫、冰心、林徽因等人不必解释，讲几个可能不太常见的。

沈葆桢，中国海军创始人之一，泰禾集团副总裁沈力男的祖上；

萨镇冰，清朝的海军总司令、民国海军总长，厦门大学前校长萨本栋的旁系祖辈；

林觉民、林尹民兄弟，黄花岗72烈士，林徽因的叔叔；

吴石，国民党陆军中将，共产党级别最高的间谍，孙红雷、姚晨主演的《潜伏》主角人物原型；

……

《潜伏》余则成 = 吴石将军

为何三坊七巷如此NB？ 

① 坊巷，是中国人最好的相处空间

同样是介绍邻居，广东香港人一般说“这是我的街坊”，北京人则很可能说：“这是我在一个胡同里长大的发小”。

街、坊、巷、胡同，这类狭长的半封闭空间，就是中国人最习惯的互动空间。现在的大马路、大社区有这功能么？没有。

因为整个三坊七巷里基本都是达官贵族或文化艺术大家，没有隔阂，很多家族之间的院子里，有相互连通的小门，以便于应对乱世的突发事件。这也使得相互保持良好的关系，且频繁强强联姻，孕育一代又一代英豪。

② 文化教育，是三坊七巷的灵魂

三坊七巷跟一般街坊、胡同相比，除了坊巷结构利于交互外，最大的不同是文化教育。那里几乎家家户户进门都可以看到家训or家族荣耀。这点对于家族精神传承，对于后代儿时的教育，非常重要。

而扎根于三坊七巷多年的林则徐、武林沈氏、南后街林氏等众多家族，骨子里同时又带有革命、创新精神，由此区域养育或影响的人，也就形成了传承+创新的鲜明个性。就像林徽因的两位叔叔，明明是个富二代、官二代，却偏偏选择去领导人民起义，就是创新、革命精神。

《辛亥革命》胡歌饰演林觉民

而这两个点，一个是泰禾院子系的坊巷建筑规制和邻里观的原型，另一个则对泰禾发展圈子和大教育有很大的启发。三坊七巷传承+创新的文化特质，也是泰禾新中式“中而不古，新而不洋”的文化根源。

宅门、院落、坊巷分别又有很多个细节标准。如下图，一个宅门就包含了照壁、抱鼓石、平坊、灯笼、浮雕、匾额等等多个细项标准。就不展开讲，否则太长。

……

基本上，每一个细分板块，每一个细节的标准都是具象化的。甚至你只需要走访其中一个“院子系”项目，就可以了解其他项目的社区内核，包括产品方向、园林风格、项目意境等等。

当然，院子系也预留了因地制宜的空间（风格、园林适度融合当地元素），但不会动摇标准体系内的核心。

泰禾·南京院子

泰禾·厦门院子

So，出得了好产品标准，讲得了好故事，说得深历史文化内涵，成功也就成为了必然。何况，这样的定位，顺应了中国崛起之大势。中国元素，也正成为最国际的元素。

顺应中国崛起之大势

越中国，越国际

1979年，中国GDP仅占全球的2.5%，世界并没有中国什么事。现在呢？占全球近15%。无论巴黎、伦敦、纽约还是米兰时装周，中国元素已经随处可见。So，不是中国文化过时，而是经济基础决定了中国文化有没有全球话语权。现在，越中国，越国际。

在这个时代，谁能将中国文化做大做深，谁就有了独特竞争力。在新中式人居文化上研究的深度和广度，泰禾已让人只能望其项背。

另外，泰禾集团董事长黄其森无论是全国人大还是日常采访，都在强调“复兴国人中式居住理想”并屡出名句；泰禾集团副总裁沈力男在“院子系”的产品与文化体系的深化上，也从未停息。

顶级标准之下

纵深延展多样化子品牌

泰禾想要占市场规模，光靠“院子系”顶级产品并不现实。于是，历时10多年建立以“院子系”为核心和亮点的“新中式人居标准”后，泰禾不仅是实现了“院子系”的高速复制，同时也基于不同地段、不同层级延展出“大院系”、“园系”、“红系”等其他新中式产品系。高、中高和主流搭配，才有了爆发式增长的成绩。

“大院系”代表作之一

福州泰禾·金府大院

另外，服务体系层面同样无处不体现着泰禾标准化的操作方式，在此不一一列举。总体架构见下图：

个人理解，非官方口径

2017年，这家高度标准化的房企将在粤港澳大湾区实现6大项目齐发，包含“院子系”泰禾·深圳院子、泰禾·佛山院子，“大院系”深圳信达泰禾·金尊府，“广场系”深圳泰禾中央广场、珠海泰禾中央广场以及东莞泰禾新天地。

据了解，泰禾目前在粤港澳大湾区储备项目销售价值已经超过1000亿，本地KFS朋友可要小心了~~

目前，泰禾广东区域首发项目深圳泰禾中央广场已经亮相，虽然不是“院子系”，但是却集萃了泰禾“服务一生的承诺”各类标准资源于一身，无论是对商业、教育、医疗、服务等生活要素有高要求的客户，还是各业内人士，都值得好好看看。顺便搞几套哟~~

深圳泰禾中央广场

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