谁来终结楼市“只涨不跌”的神话？
楼市的火爆，造就了一个又一个财富神话。看涨的预期，又推动着房价的盘升。
一个段子在社交平台上流传：
“
按照现在的北京房价，
两个北京土著结婚，
相当于两家上市公司合并。
以此类推，那么外地人在北京买房，相当于IPO。要是其中一套房划片为学区，相当于定增了。一个外地人跟一个本地人结婚就相当于借壳上市。
房价真的会只涨不跌吗？谁来终结楼市的财富神话？
判断房地产周期可以很复杂，不过有观点认为，可以简化为一句话 “长期看人口、中期看土地、短期看金融”。楼市财富神话何时终结？或许需要从以下五个维度进行判断：
1
城镇化率接近上限，人口迁移基本均衡。
人口年龄结构和人口迁移决定了房地产需求的长期基本面，人口资本技术决定的中国经济增长前景如何？未来人口迁移的基本趋势是什么？是继续向大都市圈迁移，还是像规划里写的“控制大城市规模、重点发展小城镇、区域均衡发展”？大城市是人口控制的问题还是城市规划的问题？
有观点认为，经过20来年的发展，中国大大小小两千多个城市（算上县城），目前房产仍然有投资价值的肯定不超过10%。2016年末，中国常住人口城镇化率为 57.35%，比2015年末提高1.25个百分点。以新增城镇化率速度1.25个百分点计算，如果把70%的城镇化率作为上限，中国楼市的“白银时代”大约还有10年。
当然，世界上很多发达国家的城镇化率达到70%以上，而美国、加拿大的城镇化率超过80%，中国的城镇化率也可能会高出70%。但是，也有观点认为，受制于国土面积巨大、人口老龄化、农业生产方式等因素制约，中国城镇化率估计不会太高。
另一个参考依据是中国人口总量。据权威估算，我国总人口将在2030年前后达到14.5亿左右峰值。
2
土地资源全面盘活，分城施策精准定位。
土地供给决定了房地产供给的中期基本面，在库存去化充分、供求紧平衡的热点城市，土地供给能否增加？能否实现人地挂钩？为什么越是大城市土地供给越紧张？大城市真的缺地吗？
国土资源部部长姜大明此前在两会“部长通道”上表示，国土部将进一步规范土地市场秩序，地方政府要落实主体责任，因城因地分类施策。值得关注的是，姜大明表示，对重点城市要“一城一策、靶向治理”。其中，对房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地供应，对去库存任务重的城市，要减少甚至暂停住宅用地供应。
他明确指出，“十三五”规划确定的新增建设用地规模，完全可以满足发展需要。关键是要调整土地供应结构，合理提高住宅用地比例，以市场配置满足多层次住房用地需求，对保障性住房用地实行应保尽保。
在谈到主要措施时，姜大明表示，将对保障性安居工程应保尽保；充分发挥政府土地收储的作用，及时增加土地供应面积；盘活城市闲置土地，特别是房企长期囤积没有开发的土地；加大城市低效利用的土地再开发，支持棚户区和城中村改造；坚持和完善招拍挂制度，防止异常交易推高房价。
3
长效机制基本确立，相关政策逐步完善。
什么是房地产的长效机制？房地产税何时推出？为什么有的地区对房价调控相对成功，有的地区却房价奇高？
今年政府工作报告再次明确房地产居住属性定位，指出坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。
国土资源部部长姜大明直言，此前房地产过度投资、投机，导致房地产和实体经济失衡，房地产泡沫扩大，金融风险增加，成为当前经济面临的突出问题。针对房地产市场的短期波动，研究应对之策，抑制房地产泡沫;更要从长远出发，构建符合国情、适应市场规律的土地基础性制度和长效机制。
包括房地产税在内的多项制度，被认为是构建长效机制的利器。中国社会科学院财经战略研究院院长助理倪鹏飞表示，要完善房地产税收基础制度，确定合理起征点差别税率，择机开征房地产税，建立以持有税为主的房地产财税。
有学者指出，当我们在土地制度、住房信贷制度、税收制度、住房保障制度以及交易机制等方面，构建起合理的、能够满足老百姓基本居住需求的制度体系，房地产将告别“增长工具”，成为真正的民生产业。
4
科技进步，新一代交通+VR摧毁城市中心价值。
如果说，10年内是“高铁+地铁”搅局中国楼市，那么未来科技的进一步变革可能会带来房地产价值新的重估。
想想看，如果“无人驾驶+智能交通”普及，交通拥堵将大大减轻；如果个人飞行器成熟、普及，大家远距离上班就更不是问题；如果VR（虚拟现实）技术成熟、普及，远程办公、 上学、医疗都成为可能。到那时，学区房还重要吗？地铁房还重要吗？城市还有明显的中心吗？
不要以为你在北上深有两三套学区房就可以高枕无忧，就可以永远收割年轻人、迟来者。他们正在通过创业、研发等方式，掀翻现有的财富格局。
5
经济发展模式转型升级，房地产业比重下降。
供给侧结构性改革会使需求结构发生阶段性变化。随着收入水平提高和中等收入群体扩大，居民对产品品质、质量和性能的要求明显提高，多样化、个性化、高端化需求与日俱增，服务需求将在消费需求中的占比明显提高。实体企业正是发力供给侧结构性改革的“市场主体”，其当仁不让的责任在于为消费者提供高品质的产品和服务，满足日益增长和不断升级的消费需求。
今年政府工作报告提出，以创新引领实体经济转型升级。要深入实施创新驱动发展战略，推动实体经济优化结构，不断提高质量、效益和竞争力。推进供给侧结构性改革，促进过剩产能有效化解，促进产业优化重组，降低企业成本，发展战略性新兴产业和现代服务业，增加公共产品和服务供给。
随着经济结构转型升级的不断推进，房地产业的占比将逐渐下降，一些地方的“土地依赖”“房地产依赖”问题将得到缓解。
同时，经济结构转型升级，将使得信贷资源分配更加合理。一方面，可以防止“大水漫灌”式的刺激，另一方面，也可以有效控制信贷资金过度流向房地产领域。
来源：经济参考报、金融行业网、环球老虎财经等
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整理：李奕蕾 制作：王皓然