十大矛盾不可调和|深度揭秘南京最彪悍换物业小区是怎样炼成的！

Original 2016-11-07 哥们哥们买房

上周末手持防暴盾牌对峙老物业，要求更换新物业进场的江宁最大小区托乐嘉花园，已经登上了全国头条！

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然而，这起事件还没有完全结束，万科团队还没有全面进驻小区内。哥们今日去探访托乐嘉，发现小区内目前有两套不同的人马在“执勤”。一方是原来老的爱涛物业的人马，一方是业主请来的第三方安保公司人马。所不同的是，三方保安在门卫亭里工作，而爱涛的保安则自己撑起阳伞在外面。

据哥们了解，目前的情况是，万科物业只与爱涛物业完成了形式上的交接工作，保安和保洁人员都没有正式进场。江宁区秣陵街道物业办和江宁警方已经协调新老两方物业具体交接工作，预计万科物业要到本月底才能正式入驻。

在此期间，小区只能先由业主自行接管。目前小区内的保安，全部是业主自己请来的第三方物业公司。而爱涛物业，依然留驻了部分保安在现场。

问题到这似乎已经解决了。但就像此前哥们报道文章下一则微友留言一样：“本应一家亲，做成这样，也是挺悲哀的。” 为什么一个小区本该和谐共生的业主和物业，矛盾会激化到如此程度？南京还有哪些其他小区也有类似情况存在？托乐嘉花园物业事件的解决，能给大家提供怎样的借鉴？

（看看留言，南京对物业有怨言的小区不在少数）

我们经过对托乐嘉花园业主的调查采访，列举了十大矛盾点，来看看这个江宁最大小区，是如何一步一步走到现在的。

托乐嘉小区物业冲突的十大矛盾点：

1永远一副你欠了物业费的服务态度

“暂不说物业服务做到什么程度，就拿物业的态度来说，总是一副所有的业主都欠物业费的样子，每次只要在小区里碰上物业人员，就会问：你们家物业费交了吗？完全不按照缴费登记单上的时间表来办，见人就问！就这种态度实在没法让人舒服。”一位在托乐嘉小区住了12年的老业主说道。

不仅如此，这位老业主还提到，每次进出门安检时，车辆的门禁卡都是需要物业手动检查才放行。“明明我办了停车的年费卡，进出门只要刷一下就好，可门口的大爷永远都是一副‘你的卡在哪印的啊？现在假的年费卡太多了，你拿过来我看看。’这态度也没谁了。”

2外来车辆只要给钱竟能停业主私人车位！

维权业主还提到了让此次矛盾严重激化的问题，就是小区车位的管理过于混乱。据了解，一些外来车辆只要缴纳5元点额停车费用，就可以随意进出小区，以至于小区内的公共停车位被瓜分，甚至一些业主购买的私人车位也被霸占，长期以来不少业主因此跟物业起过争执。

（车库出口禁停线上经常有车辆长时间停留，无人管理）

“我是亲身经历过，夜里12点的时候，小区楼下因为保安私自放外来车辆占用业主私人车位，引起争执。那户人家那天回来的晚，发现自己的车位上停着别人的车，车上也没留下任何可以联系车主的信息。业主只能找物业来解决，可物业只有一句话：‘你们找车主啊，找我们也没用啊！’当时那户人家直接怒了！最后实在没办法，只好报警来解决问题。”

3小区安保人员素质被诟病

除了摆在明面上的问题，有些业主还提出了关于物业人员配备的素质问题。

“之前小区车辆通行处都是一些年纪偏大的物业人员。并没有偏见的意思，只是觉得像一个小区的大门，是很重要的安全保护工作，如果有突发情况，那些有体力的人更能应付。”

哥们在现场看到，小区其中一个门口的安检栏杆已经“报废”，耷拉在一边，车辆进出根本没有安检人员过来查看。

4门禁消防栓等基本设施损坏，无人管理

小区一位业主非常气愤得向哥们提到，小区的正常的安全设施早已损坏不堪，根本没人维修。“就墙上那些消防栓，有的连水管都没有。万一出了什么情况，根本用不上！”

（没有水管的消防栓）

不仅如此，小区内每个单元的门禁也同样形同虚设。“我在这个小区住了三年多了，门禁卡也就用过两三个月吧，后来门就坏了，也没人修。我们家从来都不敢让儿媳妇自己一个人单独在家，至少得有两个人。”这些涉及到业主生命财产安全的设施都没能维护好，更不用提其他的设施了。

（常年敞开的单元门）

5电梯惊魂

一位在托乐嘉贵邻居居住多年的女业主告诉哥们，自从这里交付入驻以来，楼中三部电梯，基本上一个月里，有半个月的时间总有一部电梯处于趴窝状态。更夸张的是，电梯跳水事件频频发生，她自己就经历过一次电梯惊魂。

那一次她和两个同伴一起坐电梯下楼，电梯大约运行到12层左右时，开始急速下滑，在下滑至少有四五层楼的时候，她反应过来按下了低层很多楼层的按钮，电梯才停了下来。跑了出去。“后来跟物业讲过，物业一幅记录下来就算的样子，后面那个电梯断断续续还是出过类似问题。”

（图文无关）

6垃圾常年不及时清理，甚至造成过化粪池水溢出事件

小区环境维护极差，垃圾常年不及时清理，甚至造成过化粪池水溢出事件。

未按规定清理化粪池，造成部分化粪池水溢出。造成排出污水严重超标，臭气熏天！

小区内的垃圾桶垃圾经常堆积如山。

770辆小区业主车辆被垃圾脏水淹没连抽水设施也没有

大雨造成70辆小区业主车辆被垃圾脏水淹没，没人提醒，连抽水设施也没有。

今年的一场暴雨过后，全南京的小区居民都在晒水景，只有托乐嘉小区的水景是下图这样的！

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如果说前面的问题还只是物业服务态度和能力不行，影响了业主的生活环境，那么后面的这些问题，就上升到对业主的人身安全造成危害的程度了。有业主表示，作为本应该保护业主安全的物业公司，混成这个样子，真的让人很难忍受。

8物业选聘保安有漏洞，曾有保安猥亵女业主

（女业主接到的骚扰短信）

（涉事保安接受调查）

据扬子晚报报道，2015年3月，家住南京江宁托乐嘉小区的王女士和郭女士报案称，她们受到托乐嘉小区一名温姓保安骚扰长达一个月时间，期间还曾被保安尾随。郭女士称：这个保安天天发内容露骨的性骚扰短信，还半夜打电话她们。后来警方接入调查，对这名保安进行相应处罚。

这也让许多业主对爱涛物业保安的选聘程序产生了强烈质疑！

9信任丧失，为换物业问题保安追打业主

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如果骚扰女业主还只是个体保安的行为，那么因为“更换物业”谈不拢而有组织地对业主棍棒交加，就上升到集体行为了。

多位业主和业委会人员反映，在业委会运作投票更换物业期间，老物业曾多次殴打业主代表，而且屡次报警屡次再犯。

10物业太差，严重拖累房价

爱涛糟糕的物业管理和物业人员服务，不仅没有给小区业主提供便利，甚至因为糟糕的名声严重拖累整个小区房价上涨。

“小区的价格根本卖不上去！去年整个南京的房价都在涨，就拿周边几个小区来说，去年底今年初基本上都涨到了2万/平以上。可我去年脱手的那套托乐嘉的房子，挂出去以后确实有不少人来看，可这群买房人都拿着物业太差的理由，围着我不停的砍价。最后的结果就是，我的那套房子精装修加上所有家电一起，才卖到1.8万/平。”这是一个去年刚刚卖了托乐嘉房子前业主的吐槽。

哥们在托乐嘉小区附近的中介了解到，目前托乐嘉的二手房在市场上均价差不多在2.5万/平左右，“比周边的小区价格要低一些，现在这附近的二手房，翠屏清华园较好的装修房已经可以卖到了29000元/平以上。”

老物业为什么不肯走：自己做不好，但到手的蛋糕不愿送出。

据相关资料，托乐嘉花园是江宁最大的小区，全区有80多栋住宅，7000多户住宅，2-3万的业主，总建筑面积有70万平方米。按照此前约1.2元/平米·月来计算，一年光这个小区的物业运作就能有1000万以上的营业收入。

如果按照此前光拿钱不办事的运作模式，换做谁确实也不想离开了。但问题是，满足业主对美好生活的向往，是最基本的职业道德。光拿钱不干事，这么多业主也不会同意。

交付十几年的江宁最大小区托乐嘉花园出现的最彪悍换物业事件，表面上看来轰轰烈烈，背后却折射出南京早期住宅物业管理水平低下，与当下居民对生活服务品质要求的不断提高，产生了深刻矛盾！

被业主赶走的老物业居然还上了“官方物业评选红榜”

我们都知道，各小区物业公司的最高管理部门，是南京市物业管理办公室。针对促进物业服务质量的提升，南京市物业办也在每年发布红黑榜单，针对物业公司的表现进行信用加减打分。

据南京市物业办相关人士介绍，如果不良信用信息积分达到一定程度后，第二年这家企业的经营将受到很大限制，严重者可能要被注销资质。

红黑榜年年发布，说起来也振振有词，但这么多年下来，许多小区的整体物业服务水平似乎并没看到有多少提高，反而像托乐嘉花园这样的事件还在不断上演。更可笑的是，在2015年发布的物业红榜上，爱涛物业居然还榜上有名，让人们对这个榜单的信服力大打折扣。

政府管理手段的老旧，完全跟不上居民的要求。也许只有依靠市场的力量，优胜劣汰，优者生存，才能逐步解决大家“对生活最基本要求”的难题！当前，万科物业、银城物业、金地物业、中海物业、绿城服务、弘阳物业等品牌物业公司的扩张，也许让这个难题得以解决。

不得不承认，有时候资本的力量，会让事物变得更加透明有规则。