中国生育率仅1.05，房地产还能有春天

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遥哥侃房市（总第53期）

马上过年了，在房企上班的，在房媒上班的，在代理公司上班的，在广告公司上班的，在工地上干活的，大家更多都是在忙活抢票。那些说想开盘的，销许被压着，开不了；那些说想涨价的，价格被压着，涨不了；那些开不了也涨不了的，在琢磨着年后的安排了。

南京楼市已经提前进入了过年的节奏，大家只想收着满满一年的果实，过个好年。至于年后可能到来的严寒？先过完年再说吧。

似乎谁也没注意到2016年底冒出的一个数字：“中国生育率1.05”。

Part 1

中国生育率1.047

几乎全球最低

我查了一下，这则近期又被炒起来的报道，来自一篇“出口转内销”的消息。据俄罗斯卫星网的报道，中国国家统计局数据显示，“2015年的总和生育率仅为1.05 ，而这个数据比必要的人口更替生育率低两倍， 这意味着中国生育水平是全球最低。”

而这个所谓中国国家统计局数据，则来自2016年10月底的一则报道：“2015年中国总和生育率为1.047，专家称低得出乎意外”。而这个数据，则出自2016年10月份出版的《中国统计年鉴2016》，它公布了2015年全国“百分之一人口普查”（俗称小普查）的结果：中国育龄妇女总和生育率仅为1.047。

要知道，按照时代出生率2.1的世代更替水平，这个数字连一半都不到，低于2014年世界银行统计表中所有其他199个国家和地区的生育率。曾几何时最能生育的民族，终于没能敌过时代的力量。

Part 2

解决“内功过多”难题

中国房地产发展的定位和政策可能大改变

相比许多人没有特别在意的数字“1.05”，大部分人应该都注意到了2016年底习大大给出的一个定位：“房子是用来住的，不是用来炒的”。

2016年12月，全年经济重头戏中央经济工作会议上，我们的最高决策者用了这句话来明确2017年中国楼市的发展方向。新华社当时对此评价为：是工作会议的重要亮点！

关于这个定位的解读，已经有很多了，不少人还用了很多国外案例来证明房子的投资属性不可能因为一个定位而消失。但是，这个被最高决策者亲口吐露的定位，却很可能决定未来的政策走向。要知道，过去十几年间，政府屡次调控的口风都是：防止房价过快“上涨”！屡次都是以堵治水，只防购买力，从没在土地财政和房地产支柱性上真正动过刀。

地方政府靠卖地“养活”，地方城市建设靠卖地充实的财政“筹款”。房地产业是国民经济发展的中流砥柱，更是无人敢挑战的既成事实。上有所欲，下必好之。既然大家对此深信不疑，货币和财政也必然因此而放宽。最后，滚滚钞票袭来，有钱我还不炒，那不是傻吗？！

段誉突然吸了别人上百年内力，若没有一个六脉神剑做输出通道，不憋死才怪。

可是现在，定位和政策都因为这句话而面临深刻调整，内力，也可能被卸去。若真能实现，这算是釜底抽薪，办法有的是，关键还是那句话，看政府是不是真的要干。

Part 3

当房地产不能再依靠人口和政策红利

谁该笑谁会哭！

做了两个部分的铺垫，现在可以甩出问题了：一个数字和一个定位的改变，会终结房地产发展的红利吗？

我们倒着看，当房地产不能再依靠定位和政策红利而迎来爆破式的大涨，它还能依靠什么？假设我们最高决策者对房地产的新定位能够在2017年以政策的巨大转向而实现，楼市必将回归到自住属性拉动投资的道路上来。这时，更新、更舒适的房子必然价值远远大于老破小。而人口，必然成为决定刚性需求的最重要基石。郁闷的是，两孩虽然放开了，但中国的妈妈们似乎并不太给力。

这么看来，全面去库存的艰巨任务，似乎愈加艰巨。

问题是，北上广深，还有南京这样的一二线城市，可没有去库存的问题，而是没库存的问题！

这就说到了更可悲的一点。2015年下半年以来启动的这一轮楼市行情，国家本意是全面去库存，但偏偏只去了一二线热点城市的库存。现在，要定位转向和政策转向，最受伤的恰恰可能又是那些没去完库存的城市！

定位和政策转向必然要控钱，钱多的时候都不爱去的地方，少了之后更不会去。出生率低到如此境地，人口净流出的地区只会更加雪上加霜，北上广深还有南京这些城市，人口流速在降低，但依然还在流入。

说来说去还是那句话：只有大城市，才有房地产！

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