华融IPO遇冷，为何远洋地产反成其最大基石投资者？
文/克而瑞研究中心 房玲、蔡建林
中国华融资产管理股份有限公司（中国华融）近日祭出了最新的招股时间表，将于10月16日起公开招股，每手1000股入场费为3424港元。据了解，华融设定招股价区间为每股3.03-3.39港元，初步拟发售约63.12亿股H股，其中91.4%为新股，8.6%旧股；发售股份相当于经扩大后股本约16%，集资额介乎191-214亿港元。
14日，远洋地产公告称已通过全资附属公司与华融订立基础投资协议，将认购中国华融股份，涉及发售总额为53.04亿港元（约合人民币43.43亿元），占到本次总发行量的25%左右，成为最大的基石投资者。
一般在上市发行中，通过引入基石投资者护航，可以提振市场信心。不过，本次华融IPO的基石投资者总认购量竟高达18亿元美元（约港币139.5亿元），占到发行总量的70%，如此高的比例或许一定程度上受到了市场低迷的影响。另一方面，值得的注意的是，中国华融的大股东中国人寿，亦是远洋地产的第一大股东。过去，国寿在融资、业务、管理等多个层面对远洋地产给予了大力支持。这次远洋作为基石投资者认购华融的股份，国寿在其中的作用也不言而喻。
或是国寿对远洋地产的再一次支持，亦或是弱市下远洋地产“帮上一忙”。我们不去讨论这笔投资本身划算与否，我们更想借此探讨事件对远洋地产的影响以及远洋地产与华融合作的可能。
地产不良资产收购：房地产不良资产收购处置、重组、再开发
华融是中国资产规模最大的资产管理公司（AMC），不良资产管理业务持续扩张发展，其中房地产不良资产占比最高，2014年占比达62.6%，2015年上半年末上升至64.4%。在房地产行业调整期，中小房企生存压力加大，华融的房地产不良资产规模颇有上升趋势，其中不乏一些具备增资潜力的房地产资产。
近年来，远洋地产正加大收购方式的土地获取，在2015年新获取的土地中（均位于一、二线城市），大部分是通过收购获取的。远洋地产与华融完全可以在资产收购处置方面展开合作，选择性收购华融的房地产不良资产，而经过重组后的优质资产，通过远洋地产的再开发后可以推向市场，实现不良资产的处置、盘活、变现，形成“不良资产收购处置-重组-再开发”的模式。
与华融的合作将有助于远洋选择和增加优质的土地储备，在一、二线城市土地市场竞争日益激烈、土地成本居高不下的市场环境下，一定程度上可以缓解远洋的土储获取压力，降低土地获取成本。
地产项目开发合作：助人助已，合作双赢
在房地产开发上，华融于2009年成立了地产平台——华融置业，主要承担不良资产盘活的任务。目前主要项目为商办、住宅、综合体和一级土地开发。不过，与大部分大型央企国企下属的地产平台一样，华融置业的发展缓慢，市场化程度不高。华融置业最新战略提出，要按照“市场化、专业化”的发展方向，打造“不良资产盘活、房地产金融投资管理、小城镇开发、房地产基金”四大核心业务，力争五年内公司总资产超过400亿元，进入行业前100强。
而远洋在住宅开发销售和持有型物业开发运营上拥有丰富经验，尤其是投资性物业开始进入快速发展期，2015年中期实现收入15亿元，预计2020年实现收入35亿元。双方在地产开发运营业务的布局上颇有匹配的地方，展开合作或将有效助力华融置业实现战略目标，主要表现在：
联合拿地、联合开发。华融置业不仅可与远洋地产在房地产不良资产处置、重组、再开发上开展合作，亦可在公开市场、旧改项目、收并购市场联合拿地、联合开发。
远洋地产或可提供代建服务。远洋地产作为实力房企，在品牌和房地产开发运作上（包括住宅和投资性物业）拥有一定的优势，可为华融置业提供代建服务，实现合作双赢。
地产金融业务合作：进可联合拓展金融业务，退可获得融资支持
中国华融作为四大资产管理公司之一，目前已经发展为集不良资产经营、资产经营管理、银行、证券、信托、租赁、期货等综合金融服务的类金控集团（或因其大股东中国人寿的保险和基金业务，华融暂没有获取保险牌照和基金牌照），与华融形成股权纽带有助于远洋地产与中国华融在房地产金融业务方面的合作，主要包括：
获取融资服务。华融作为综合金融集团，房企本身就是其融资服务对象，双方合作，有助于远洋地产在公司层面和项目层面获得来自华融和关联金融机构的融资。
获得华融的支持反馈。中国人寿作为远洋地产的大股东，曾在远洋的信用评级、债券认购上提供很大的帮助，本次远洋地产在弱市下作为最大基石投资者认购53亿港元，某种程度上算是对华融IPO的支持，未来或将获得华融的反馈和支持，例如华融也可参与远洋地产发债的认购。
助力金融业务拓展。远洋地产构建四元业务格局，其中以地产基金为主的地产金融业务亦是远洋重要的业务方向，借助于华融在金融领域的优势，双方或能在地产基金、海外投资、股权投资、资产管理等领域开展合作。同时，这也是远洋地产第一次作为IPO的基石投资者出现，资本市场影响力有望提升，有助于未来在金融领域的继续作为。
如同远洋地产与中国人寿在业务运营层面（共享客户资源、物业承建、养老等）的合作一样，远洋与华融的合作还有其他想象空间，在众多房企纷纷转型，布局大金融、大健康、大文体等新产业的时代，远洋亦在金融布局上跨出了新的一步，无论是仅作财务投资，还是有意加大金融布局（尤其是互联网金融），华融都可成为其重要合作伙伴。
目前，远洋的财务状况尚属健康，2015年中期，远洋账面尚有现金约174亿元，长短期负债比7.1，现金短债比为3.1，净负债率63%，对于华融IPO43亿的认购资金尚不构成压力。不过，“打铁还需自身硬”，我们也得注意到，截止2015年三季度，远洋地产实现销售额221亿元，仅完成全年销售目标的52%，远洋地产如若不能在第四季度赶上，将有掉队的风险。
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