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探密:高烧不退的合肥楼市究竟养肥了哪些房企?

2016-05-07 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:

4月28日,合肥土地市场再掀热潮,6宗地共拍出3块地王,总成交额113亿。纵观这两年,合肥房地产市场的持续高热诱惑诸多房企抢地进入。那么,哪些房企获益颇丰,哪些又因强竞争而面临生存危机呢?



文/克而瑞研究中心  朱一鸣 孙月 李姝婧


合肥的房地产市场在近一两年尤为火爆,房企争相拿地,土地和房价上涨迅猛,在二线城市中显示去了尤为强劲的购买力。从经济的角度来看,合肥作为安徽省的省会在前十几年都未能出现跨越式的发展,尤其和邻近的江浙沪地区出现了较大的差距。近几年,政府开始大力规划,合肥房地产市场的高热度在很大程度上也正是依托于城市新兴建设。而在下文中,我们将详细讨论当前合肥房市的格局及现状。


一、合肥房地产发展的市场背景


1、基础数据解读城市经济


(1)城市发展:人口增长动力足,但购买力有限


人口增长率高为房地产提供了充沛的购房刚性需求。根据2015年公报数据,合肥年末常住人口为779万,比上年增长9.4万,常住户籍人口比为1.09,对比长三角其他重点城市,合肥对外来人口的吸附能力有限,非典型的人口导入型城市。但另一方面看人口自然增长率指标,合肥人口自然增长率为8.07‰,其中,人口出生率13.38‰,比上年上升0.29个千分点,死亡率5.31‰,下降0.79个千分点,为房地产提供了充沛的刚性购房需求;相较之下,上海、杭州、苏州等城市因为人口基数大、老龄化等原因,人口自然增长率低或出现负增长。




重要的城市节点,高铁等带动城市扩容、人口导入。合肥作为“一带一路”、“长江中游城市群”等国家战略的重点发展城市,城市利好不断兑现;从仅有的淮南线、合九(单线)两条三向非电气化铁路,到汉沪蓉铁路、京福通道的节点城市,未来商合杭、合安九铁路也会加强其交通枢纽地位。作为重要的节点城市,加快城市的对内、对外的交通建设和城市配套建设,提高城市能级,扩大城市规模,利好房地产市场。


第二产业增长动力足拉动城市规模,但城市人口购买力有限。2015年公报数据显示,合肥全年GDP总值为5660亿,其中第二产业贡献占全年GDP总值过半为55%,第三产业贡献占比为41%;对比长江流域同样以第二产业为主的武汉,我们认为合肥充足的发展空间(向西可以跨越蜀山、向东肥东划区扩大市区、向被大平原、向南临湖发展包括大量南站片区)和较低的人力成本,为第二产业持续发展提供长足动力,有助于城市规模持续增长。



产业结构影响着人均购买力水平,与南京、苏州、杭州等长江流域重点二线城市有差距。金融机构、会计事务所、高科技公司等公司布局除上海外多选择南京、苏州、杭州等地,合肥产业人口购买力普遍低于这几个城市。


(2)政策导向:需求端减负、供给端放量加压

(略)


(3)小结:刚性需求持续增长为楼市托底

(略)


2、商品住宅市场持续火爆


(1)历史数据:近五年供需平衡,价格稳中有升


供求关系看,2010-2012年合肥商品住宅供大于求,处于市场调整和消化库存阶段;2013年供求比降至1以下,市场需求达到顶峰,当期供应量为1320万方,成交量为1407万方;2014年市场供需基本平衡,但同比13年供应量与成交量都有所减少;2015年商品住宅市场再次出现供不应求,全年供应量为1050万方,成交量为1165万方,供求比为0.9。


价格走势看,2010-2012年合肥商品住宅价格稳中有降,2013年-2015年成交均价上涨幅度较大,2015年成交均价达7922元/㎡。



观察近五年商品住宅的量价变化,我们认为,合肥市场保持健康,全市供求比基本平衡,均价呈上扬趋势。


(2)当前走势:15年起供不应求,16年供求比降至历史低点


2015年全年,合肥九区商品住宅供求结构看,市场多处于供不应求的局面。其中,5月、7月、8月、12月供求比在0.7-0.8的范围,3月和11月供求比降至0.7以下,仅2月、4月和9月三个月供求比过1;受供求结构、市场火爆等因素的影响,均价上持续走高,全年均价为8474元/㎡。



进入2016年,供求比例降至历史低点,均价持续走高。1-3月份,合肥九区商品房供求比分别为0.55、0.37、0.58,均价上三月均超过9100元/㎡。


(3)小结:去库存、货币宽松背景下,市场需求激增

(略)


3、项目表现“一房难求”“需求外溢”

(略)


4、土地市场“高烧难退”

(略)


二、九大行政区房地产市场分析


1、四大老城区:庐阳区、包河区、瑶海区、蜀山区

(略)


2、两大热门区域:政务区、滨湖区




政务区和滨湖区是目前合肥房地产市场的两大热门区域,也是目前新供应的集中所在地。这两个区都是政府规划的发展重点,未来发展潜力大,房价也随之疯涨。


(1)政务区:供应最少、房价最高




从成交的情况可以看出,政务区是当前合肥市房价最高,且房价上涨速度最快的区域。2010-2016年,该区的房价复合增长率高达337.01%,位居各区之首。

政务区的房地产市场之所以能够形成如此的高热度,我们认为其中的主要原因是:


第一,政务区作为合肥市向外围拓展的第一个重点区域,可谓赢在了起跑线上。从“政务区”的名字就可以看出,这是合肥市新区发展的核心。为了缓解老城区的用地紧张以及疏散道路拥挤的状况,市政府主动将自己的办公场所搬到了政务新区,同时搬去的还有安徽电视台等媒体机构。这一举动在最开始就引起了人们对于该区的关注。在后期的建设中,政务新区逐步汇聚了高端酒店、商业综合体、合肥大剧院等高端休闲娱乐场所,整个新区的城市基础设施建设都达到了高水准。


第二,供求严重不平衡。数据显示,从2013年开始,该区的供求比就一直在0.9以下,到了2016年的一季度,供求比甚至低到了0.24。政务区的功能定位决定了其住宅用地的有限,尤其是多个政府机构单位的搬迁也让该区域的高端购房需求有了极大的增长。一方面,政务区的高溢价使得开发商争相进入,土地价格日益被抬高;另一方面,区域的良好发展前景也吸引了大批的投资客。可以说,不论是土地和开发商,还是新项目和购房者,政务区都是“僧多粥少”关系的最好体现。


总而言之,库存有限、消化周期短、风险低,政务区的发展前景较为明朗,已经可以预见其房价在未来一段时间内还有继续上涨的空间。


(2)滨湖区:房企扎堆,库存量大存风险




滨湖区是当前合肥市供地的主要区域,大部分的房企和其新项目都在滨湖扎堆,造就了该区域的高热度。在滨湖区的开发初期,由于地理位置过于偏远,其未来的发展并不被群众所看好。但从区域房价近6年的表现来看,平均成交价的复合增长率为293.66%,实现了人气从低谷至高峰的逆袭。


滨湖区的高热在很大程度上依靠了政府引导。在区域开发的初期,政府率先将3所小学、初中和高中的新校区定位于此。这3所学校都是合肥市的优质教育资源,每年都有诸多家长排着队希望自己的孩子能够入校,因而此举直接带动了该区域对房屋的需求。在之后的几年内,滨湖区出现了大量的新入市项目。此外,由于该区的位置背靠巢湖,政府对滨湖区的规划是重点发展旅游业,不但自己出资兴建了多个公园、纪念馆,还引入了诸如万达文化旅游城等项目。从现状来看,周末及小长假期间,滨湖区的人流量较大,人气的高涨也使得越来越多的人看好该区未来的发展前景。


然而,滨湖区目前最大的弊端是城市基础建设较差,小长假期间前去游玩的人经常会面临停车位短缺、周边餐饮商业匮乏的状况。并且,该区还是难以摆脱本地人打上的过于偏远标签。从区域的人流来看,其定位是短期旅游,大部分客流都是假期前往,当日往返,在平日里滨湖区依旧是“地广人稀”的场景。从当前该区域的购房人群来看,本地购房者多为投资客,真正用来自住的还是外地人居多。


我们认为,目前房企在滨湖区扎堆建设实际具有一定风险。该区实际还处于发展前期,未来是否能成为城市副中心还有待观察。虽然房价在不停上升,但当下滨湖区的房地产建设发展过快,实际已经形成了大量的库存。从2016年一季度的供求比来看,滨湖区的供求比为0.76,虽然是供不应求,但却是所有区域中最高的。


3、其他三区:新站区、高新区、经开区

(略)


三、房地产企业生存情况分析


1、总体销售格局:竞争激烈化,本土房企所占份额上升



数据显示,2015年合肥市房地产销售市场中,万科的表现最佳,全年实现销售额51.79亿元,47.19万平方米;其次排名第二的为保利地产,总销售额48.56亿元;位列第三的为本土房企文一地产,全年销售47.20亿元。


纵观全局,TOP10房企的市场占有率达到46.01%,同比2014年的44.15%上升了1.86个百分点。但从单家企业角度来看,第一名的万科市场占有率为6.84%,而2014年排名第一的保利地产的市场占有率为7.56%。同样TOP2企业的市场份额也从2014年的7.19%下降到了2015年的6.41%。这反应出,由于参与的竞争者越来越多,实际上对于某家房企而言,市场的竞争是愈发激烈的。



通过近三年的市场格局对比,我们可以看出:


第一,区域市场的不稳定性较高;TOP20中没有任何一家房企能够保持三年的排名不变;对于中小房企而言,每年多卖或少买几个项目都会对市场份额产生很大的影响。


第二,市场中的强竞争者越来越多;相比前两年,2015年的TOP20中,出现了5家新面孔,其中厦门禹州和信达地产甚至进入了TOP10。


第三,外来房企占据了大部分的市场份额;万科、保利等龙头房企常年稳居市场份额的前三;本土房企中,除了稳步上升的文一地产外,大部分都未能在本地扎稳脚跟,口碑及品牌价值都有待进一步加强。


2、本土房企的代表:文一地产

(略)


3、龙头房企:千亿房企全员进入,发展模式各有差异

(略)


4、中型房企:老城新区处处现身,模式多样各显绝招

(略)


5、新进房企:2015年再增4家,强竞争下房企后续发展才是挑战


(1)2015年首入合肥:融创、金隅、复星、葛洲坝




2015年共有4家房企首次进入合肥市场,从拿地请开来看,葛洲坝所拿的地块在热度较低的经开区,而复星虽然是在滨湖区拿地,但土地没有溢价,并且复星声称将打造蜂巢城市,和普通的住宅开发有一定的差异,所谓的房企间的竞争性较小。相比而言,金隅和融创两家房企比较引人注目。


金隅所拿的地块面积较大,这块地是老城区的拆迁改造商住地块,位于老城的交通枢纽之一,周边发展已经成熟,地理位置优越。由于是老厂房改造,政府要求竞得人须对保留的旧厂房进行保护性开发、建设和维护,因此金隅表示未来将在此打造特色文化街区,类似于北京的798。实际上,该区域附近原来多为旧工厂,附近的商业也多是传统商场,近年来新进入的华润五彩城等由于体量比较小也未能带动起周边的商业发展,而之前万科等品牌开发商的入驻对于周边房价的带动作用也很有限。因此,我们认为,金隅的进入或将带动该片区整体的发展,其所打造的特色文化街区正是合肥市所稀缺的,一旦成功,对于周边的商业及住宅房价都将有积极的辐射作用。


而融创的进入可谓气势汹汹。去年年底的高价地块依托于政务区的火爆市场,据悉该地块共有16家房企参与竞拍,最终被融创以总价24.26亿元、溢价率438%拿下。今年3月24日,融创再次出手,以总价27.51亿元、溢价率408%拿下同区域的姊妹地块。作为改善型产品聚集区,融创宣称未来将用该地块打造高端豪宅产品,并且对于未来的售价很有信心。


(2)后续生存:土地价格飞涨,部分房企或将面临断货危机


虽然这几年新进的房企众多,但就其后续的发展来看,并非所有房企都能长久生存。很多企业可能前几年花费大价钱挤进合肥市场,但当前的土地价格无疑让众多中小房企望而却步,后续发展愈发艰难。


旭辉就是一个比较典型的案例,旭辉集团早在2007年就进入了合肥,但集团近十年的耕耘却仅仅布局了4个项目,并且其中3个早已售罄。尤其是近两年,旭辉参加了多场土拍却都无疾而终,甚至被冠以了“酱油帝”的称号。直到2015年12月22日,旭辉终于如愿,联合北辰以22.53亿元总价拿下了庐阳区N1508号地块,溢价率130%,此时距离旭辉上一次在合肥拿地已有22个月。


除了合作拿地,旭辉还转变思路,选择与其他房企搭伙,积极参与项目合作。今年4月,集团宣布将与绿地合作,共同开发绿地于2015年年底竞得的新站区地块。对此我们认为,单个房企的拿地难度日益增加,尤其是对难以承受高地价的中小房企而言,未来以合作的方式进入合肥市场不乏是一种更为安全的选择。


四、企业生存案例:蓝光地产


本章节,我们选取蓝光雍锦半岛作为案例,以此探讨合肥当下市场,不以中高端产品线见长的蓝光,是如何实现别墅项目热销。


1、项目定位:兼顾利润与周转


(1)中利润:拿下“双料”地王,定位高端产品线


根据CRIC数据,2016年前四个月全市成交均价TOP15,我们发现区域分布上,一种是分布在以蜀山、政务区等老城区、城市核心区的城市豪宅,产品类型上以大平层为主;另一种是以高新区、庐阳区等城市新区,产品类型上以别墅、洋房为主。




蓝光选择第二种路径,15年4月拿下高新区KF5号地块,容积率1.0,总价19.53亿,楼面价为5543.45元/㎡,溢价率123.68%,成为当期的“双料”地王;展示项目即为雍锦半岛,目前联排别墅备案价格在16104元/㎡,根据售价与楼板价差,本项目蓝光利润可运作空间为191%。


(2)高周转:拿地到可售用时1年,首开全部售罄


蓝光去年4月拿下高新区KF5地块,到样板间展示,再到首次认筹蓄客、开盘下定,用时1年时间,对于首次尝试高端产品系的蓝光来说,完成了高周转;我们认为金悦系、雍锦系中产品线梳理成型后,蓝光做中高端项目的周转仍会加速。



2、项目溢价:核心在于赠送比高

(略)


3、项目营销

(略)


本文为微信删减版,获取完整版专题请联系:

吴经理,021-60867863,wujiemin@cric.com

一、合肥房地产发展的市场背景

1、基础数据解读城市经济

(1)城市发展:人口增长动力足,但购买力有限

(2)政策导向:需求端减负、供给端放量加压

(3)小结:刚性需求持续增长为楼市托底

2、商品住宅市场持续火爆

(1)历史数据:近五年供需平衡,价格稳中有升

(2)当前走势:15年起供不应求,16年供求比降至历史低点

(3)小结:去库存、货币宽松背景下,市场需求激增

3、项目表现“一房难求”“需求外溢”

(1)九区项目:捂盘、捆绑销售屡见不鲜

(2)县域项目:借势冲进TOP10

4、土地市场“高烧难退”

(1)供应量不足,成交金额创历史纪录

(2)房企拿地热情赶超南京、苏州,地王频现

(3)小结:透过数据冷静判断趋势

二、九大行政区房地产市场分析

1、四大老城区:庐阳区、包河区、瑶海区、蜀山区

(1)庐阳区:房价上涨最快的老城区

(2)包河区:房价居高,稳定发展

(3)瑶海区:工业老区的反击

(4)蜀山区:旧城里的新区,不温不火

2、两大热门区域:政务区、滨湖区

(1)政务区:供应最少、房价最高

(2)滨湖区:房企扎堆,库存量大存风险

3、其他三区:新站区、高新区、经开区

(1)新站区:难以摆脱的脏乱差标签

(2)高新区:科研技术重点发展基地

(3)经开区:发展平淡的新工业区

三、房地产企业生存情况分析

1、总体销售格局:竞争激烈化,本土房企所占份额上升

2、本土房企的代表:文一地产

(1)市场高热助力企业发力,销售业绩大幅提升

(2)从周边到城区,迎合市场的战略布局

(3)77亿拿下合肥总价地王,企业转型势在必行

3、龙头房企:千亿房企全员进入,发展模式各有差异

(1)万科地产、保利地产:货量充足,销售业绩喜人

(2)万达集团:品牌高溢价,项目长期供不应求

(3)绿地集团:项目多分布广,布局不走寻常路

4、中型房企:老城新区处处现身,模式多样各显绝招

(1)海亮地产:已进入合肥市场多年,坚持扎根老城区

(2)厦门禹州:多布局高周转,合肥市场的新进黑马

(3)世纪金源:专注巨型体量项目,逐步向周边拓展

5、新进房企:2015年再增4家,强竞争下房企后续发展才是挑战

(1)2015年首入合肥:融创、金隅、复星、葛洲坝

(2)后续生存:土地价格飞涨,部分房企或将面临断货危机

四、企业生存案例:蓝光地产

1、项目定位:兼顾利润与周转

(1)中利润:拿下“双料”地王,定位高端产品线

(2)高周转:拿地到可售用时1年,首开全部售罄

2、项目溢价:核心在于赠送比高

(1)产品力:联排、双拼做到“有天有地、独门独院”

(2)风格:法式别墅精致奢华,强化客户到访时的项目感知与体验感

(3)核心:高赠送面积分摊单位面积均价

3、项目营销

(1)营销策略:趁着市场火爆首开推别墅

(2)销售动作:四家联代、集中开盘加速去化

(3)首开效果:2小时内64套别墅全部售罄


-END-


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