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闪电参股粤港证券,保利地产打响保卫战第一枪

2016-05-29 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:

整合传闻中的保利地产,为何作出参股粤港证券的战略安排,保利物业在其中又扮演了何种角色?


文/克而瑞研究中心  朱一鸣 傅一辰

5月24日,保利地产宣布因重大事项未公告停牌,并于晚间公告宣布,子公司保利物业与广东粤财投资等6家发起人共同协议,拟以现金认购股份方式共同发起设立粤港证券。其中,保利物业拟出资3.5亿元认购3.5亿股,占粤港证券10%股权。

对于当前正陷入整合传闻中的保利地产而言,参股粤港证券是否意味着将大举进军金融行业?这一举动背后又有怎样的战略意义?

一、就收购事件本身而言,保利地产参股设立证券公司主要目的是财务投资

1、证券如此繁杂,又对融资无甚帮助,保利何苦在运营上花时间?

证券公司业务复杂,邀请单个知名人才也很难全面把控,需要组建多元的专业团队。

本质来看,保险和信托的功能已经越来越偏向资产管理,即募集资金并寻找合适的资产投资,帮客户实现财富增值的同时赚取手续费及利差。保险由于兼具人身保障功能,收入来源相对广泛,而信托行业正在向主动管理转型,和基金子公司的功能更是愈发接近。

相较之下,资产管理仅是证券公司的收入来源的一小部分。以广发证券为例,2015年334.5亿元营业收入中,资产管理类(投资管理)仅占17%;券商独有的投资银行类占6%,类似于咨询经纪代理功能的财富管理、交易及机构客户服务分别占53%和17%。

这样的业务构成,也表明投融资并非券商的核心发展方向,与房地产行业协同效应小。

在房地产企业中,除了绿地、越秀从集团层面设立金控,将金融作为未来重要业务板块,乃至聘请知名人才运营外,绝大部分房企还是将金融业务作为辅助主业的重要的融资手段,或为变相自融,或帮助供应商融资,甚至仅为概念炒作。而证券公司的融资功能主要通过券商资管实现,但资金投向主要为上市公司股权、债券等,并且规模受到券商净资产限制,无法对房企运营起到关键作用。

因此,对于涉金融行业并不深的保利地产来说,若是参与证券公司运营,将耗费大量精力;若是为了融资,则还不如基金子公司牌照来得实在。从公告的表述中,保利地产也将此次参股定义为“投资”,目的是“拓宽公司投资范围”,“通过长期持有粤港证券股权获取投资收益和资本增值”。

2、可是证券的盈利能力很强,为何不花一块地的钱,坐享投资收益呢?

对比券商和房企的财务报表可看出,两者净资产撬动的收益接近,但券商盈利水平更强。

以2015年为例,保利地产和泰禾集团的ROE均与同规模的券商接近,但净利率分别为13.6%和8.5%,明显低于券商的38%-44%。房企的优势在于流入的现金更多,而券商的优势则是投入经营所必须的成本低,也就是更“轻”,能更快地根据市场变化“转身”。



证券和房地产行业均会因经济波动影响收入,2015年的年报期为证券行业大年,房企结转的营收则来自市场较冷的2014年。但即便剔除这一影响,金融和房地产行业的盈利性依然存在一定差距,如2014年,不同规模的券商收入尽管仅为2015年的一半,但净利率基本变化不大,而房企由于行业变化和竞争加剧,利润总体呈收缩趋势。



二、但从战略角度深入分析,保利地产此笔投资绝不仅仅是为了增加收益

1、保利物业下的特殊架构安排,或是为弥补国企股权激励缺失

值得注意的是,此番参股粤港证券的并非保利地产本身,而是由旗下的保利物业作为投资主体。对此,我们的看法是:

保利物业计划分拆上市,为管理层激励带来可能。国企和央企高层股权激励审批时间长、通过难度大,导致优秀人才流失,企业发展缺乏动力。尽管基于高管个人特质及长期团队合作,保利地产高层流动不大,但这不代表激励缺失是合理现象。相比通过定增认购和增持,在重组、合并、分拆等过程中原本便会发生股权变动,引入员工持股会等操作更容易,如招商蛇口吸收换股上市后便引入员工持股会,比例为0.54%,既是激励,又增加投资者信心。此外,我们在此前报告中曾指出,保利系整合即将开始,业绩表现突出的保利地产当前却并非集团首选,金融业务则能让整个股权结构变得更为复杂,增加难度。

作为长期股权投资项目,不并表不影响主营业务。基于上文分析,保利地产对粤港证券为财务投资,那么收入在报表中便不会体现在主营业务,而是直接将利润计入投资收益。资产方面,参照泰禾对东兴证券、绿地对多家城商行的投资,则可能计入可供交易金融资产或长期股权投资。即便物业板块未来单独分拆上市时,也不会影响主营业务的清晰性,如果运营出色还能增加净利润。

2、参与广东自贸区重要战略规划,地方国资委立场值得关注

除了保利地产外,共同参与发起粤港证券的包括粤财投资、深圳鸿景投资和三家香港券商。其中,广东国资委旗下粤财投资为大股东,持股比例达40%,也就是说,地方国资委在该笔投资中起到主导作用,其在保利系整合中的立场也引人遐想。

保利地产参股粤港证券表明了其在广东省有一定地位。粤港澳的金融合作是广东自贸区的重要元素,在广东未来经济发展中有重要作用,也被列入广东省十三五规划中,粤港证券的设立必然会受益于各类政策扶持。其余的股东中,持股20%的鸿景投资疑似和香港上市房企绿景中国存在一定关联;三家香港券商合计持股30%,可能会对日常运营管理起指导作用,境外资本参与也会让保利地产合作的资本来源更复杂。

保利地产管理层主导整合显然对广东省国资委更有利。保利地产在广州、佛山、广东省的销售金额长期排名最前,并且对于广东省国资委来说,保利地产一方面参与了旧改等城市建设,与地产政府长期合作良好;另一方面,保利地产总部在广州,会为广东省带来可观税收,而保利集团和保利置业总部则分别在北京和上海。如果主导者发生变化,则此前积累的合作关系将受影响。


-END-


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