从恒大销售看三线城市开发机会：湖北、山西篇
小Q导读：
产业能造就一座城，也能湮灭一座城。
文／克而瑞研究中心 朱一鸣、傅一辰
一二线城市地价暴涨之际，三线城市能否进入？恒大的销售情况或是最好的案例。2015年，恒大的2013.4亿元销售金额中，有四成来自于三线城市。许家印在业绩发布会上表示，三线城市间的差异明显，在全国近500个三线城市中，恒大总共进入了130个，筛选城市的必要条件包括：人口50万以上；GDP1000亿以上；居民存款余额400亿以上；土地供小于求；城市发展向好等。
因此，本系列报告将上述宏观数据指标拓展后，与恒大2011-2015年的单城市销售面积、恒大2015年单城市新增土地储备面积等企业数据指标相结合，对江苏、山东、河南、安徽、河北、湖北、湖南、江西和山西9省中部分三线城市开发价值进行了综合判断。
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湖北、山西篇
教育资源遏制人口外流趋势
尽管地处经济水平较弱的中西部，人口量也远不如四川、河南等劳动力大省，但由于湖北的支柱科技产业颇具潜力，大有发展为中西部核心之势。2015年，全省科学研究与实验发展(R＆D)经费支出565亿元，增长10%，占全省生产总值的1.91%；围绕光电子器件、集成电路、平板显示、创新创业、重大科技基础设施建设等领域，湖北加大力度，共争取国家高技术和战略性新兴产业相关项目40个，争取国家资金71.2亿元。
湖北有多所知名高中和大学，这些培育优秀人才的土壤遏制了省内人口外流的趋势，是科技氛围营造和产业生长的基础。2015年，湖北省的百强高校共7所，在全国排名第五；在校研究生12万，占全国的6.3%；登记重大科技成果1933项，签订技术合同22787项，成交金额830.07亿元，同比增长37.95%。
很显然，湖北具有产业爆发的潜质，但值得注意的是，省会二线城市武汉吸附了相当一部分优质资源，2016年更是成为了最热门的二线城市之一。那么，湖北的三线城市是否能不受武汉干扰，各自发展呢？
从此前的表现来看，2012-2015年，恒大在武汉及湖北三线城市的销售面积： 1）虽无爆发性增长，但增加幅度平稳健康，具有可持续性；2）变化趋势均是2013年稍有回落后连续两年上升，可见武汉和三线城市间没有存在相互竞争和遏制的关系。土地投资数据中也可看出这一点，除了武汉外，恒大2015年在荆州和鄂州也分别新增了43.9和96.5万平方米，有进一步开发的意图。
从经济指标和客观因素来看来看，恒大进入的武汉三线城市则分别有以下优势：
1）GDP水平高，产业结构合理，如宜昌和襄阳，常住人口分别仅412万和561万，但GDP总量均超过3000亿元，可见支柱产业产能较高，并非简单劳动，而是以较先进的制造业为主。
2）人口基数不足，高铁通达来补。湖北地理位置使其成为中国中部的交通枢纽，既是东部前往西南区域成都、重庆等的重要站点，又是南部前往西北区域的必经之路，铁路建设还将持续。如2015年2月15日开工建设的汉十高铁是武汉至西安快速铁路的重要组成，设计时速350公里，从中间停靠的襄阳站到武汉仅需1小时，大大方便了两地来往的时间，也有助人口流动和两地贸易加强。未来，如果湖北科技产业提供的就业岗位增加，可吸引西部劳动力流入。
3）武汉虽热，旅游地产仍需谨慎。恒大进入的城市中，鄂州的人口和经济总量均最弱，但由于其位置在武汉的东南部，湖水资源充沛，恒大因此选择了其中的红莲湖周边开发旅游项目，针对武汉客户。不过，旅游地产具投资属性，因此受到房地产整体市场影响较大，武汉2016年受到热捧对项目来说是利好，但总体而言还是存在较大波动性，其他房企还是应当谨慎进入。
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落后产能是城市最大阴霾
山西省以煤矿闻名，从采掘，到加工、运输、出口，主要产业均围绕其展开，是全省经济的主要支撑。能源总像是大自然对生活在该区域人群的恩赐，既能让人迅速致富，也会让人变得贪婪。对煤炭的过度依赖使得山西省其他产业发展程度较欠缺，同时严重的环境污染也让山西全省普遍缺乏宜居性。
与周边省市相比，山西省的人口量小，同时存在严重的贫富差距问题。即便是二线省会城市太原，2015年常住人口也仅432万，商品房销售面积则为377万平方米，“购房需求“和”购房能力”成为了山西房地产市场容量提升的双重限制。正因如此，恒大产品在山西的定位均为改善型，在营销策略方面也非采取大开大合、广撒网的传统模式，而是针对较为富裕的国企员工、民企领袖等进行了上门推介。
2012-2015年，恒大在太原的销售表现远好于三线城市，尤其2015年有多个项目同时开盘热销。三线城市中，仅有运城一地连续三年销售面积超过10万平方米，其余年销售面积均在10万平方米以下；并且值得注意的是，2015年恒大在太原的新增建筑面积达135.7万平方米，三线城市则无一新地块入账。
从山西三线城市的经济指标中便可看出，恒大缩小了投资规模并非没有原因。在完成了对改善性以上需求的一波“收割“后，产能落后、各项指标表现均不佳的山西省三线城市投资前景相对黯淡。
1）人口基数小，经济总量低。除了运城外，其余三线2015年常住人口均在500万人以下，原始购房需求不足，运城也是恒大销售表现最佳的山西三线城市；GDP基本在1200亿元以下，经济生产力有限，无法为城市提供足够用于环境改善和产业构建的资金。
2）贫富差距大， 城乡收入比高。2015年，大同、运城、吕梁、阳泉和临汾五市的平均城乡收入比达2.83，其中最高的大同城镇居民人均收入为24771元，农村居民仅7708元。相较之下，我们本系列报告,第一篇中提到的安徽和河南三线城市平均城乡收入比分别为2.43和2.38。贫富差距拉大，使得刚性需求增长停滞不前，改善性需求趋向于投资需求，并向相对发达的太原集中。
3）产能严重落后，但短期难替代。 产业结构比、石油。表面上看，太原的第一产业比重低，但实质上其二、三产业也均是围绕煤炭展开的加工、贸易等，明显属落后、过程产能。行情好坏直接决定经济情况。2015年，山西省包括太原在内的石油及制品类零售出口量均有20%左右幅度的下降，可见需求量明显减少。但从城市建设和环境来看，短期内要培育其他产业有难度，投资存在一定的风险。
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我们此前曾推出安徽、河南篇，后续还将推出江苏、山东、河北篇和湖南、江西篇。总体而言，恒大在投资时偏好人口总量高的城市，并且在平均常住人口数量大于500万的城市销售表现明显出色。具体来看，恒大有在销售良好的区域“补仓”的习惯，因此恒大2015年投资规模猛增、合计新增土储建面近500万平方米的河南和安徽三线城市最值得关注；此外，恒大在河北的投资规模呈逐年上升趋势，版图逐年扩大。值得注意的是，江苏是恒大唯一投资规模逐年下降的省份；在山东和山西，恒大没有土地储备新增。
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