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政策变化、房价涨跌、房地产税,直击住建部发布会要点

2017-02-24 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:房地产税要来了,2017楼市会“变天”吗?

文/克而瑞研究中心 杨科伟、柏品慧

昨日,国务院召开新闻发布会,住房城乡建设部部长着重介绍了房地产市场情况,发布会重提发地产税的说法尤为吸睛。除此之外,还透露出哪些重要信息?年内房地产市场将发生哪些新变化?


楼市政策暂无新花样

“调控+刺激”政策组合仍将延续


会议指出,2017年住建部将努力促进房地产市场平稳健康发展。一方面,要坚持分类调控,因城因地施策,重点解决三四线城市房地产库存过多问题;另一方面,要抓好热点城市防过热、防风险工作,抑制房地产泡沫,防止出现大起大落。这也明确指出了当前房地产市场的矛盾对立——高库存与高房价。

当前高库存问题,主要在于结构性库存。一方面是商办库存居高不下,另一方面是三四线城市库存压力山大。统计局数据显示,截止2016年末,全国商品房待售面积6.95亿平方米,较2015年末跌幅3.2%,但住宅库存跌幅约14%,这种比例失调说明商办物业仍是库存“重灾区”。另外,从CRIC统计的全国70个重点城市商品住宅存量来看,相较于2014年12月最高点,2016年末商品住宅库存量降幅已达37%,说明城市间库存去化速度显著失调,这70个重点一、二、三四线城市与广大的三、四线城市对比鲜明,多数三四线城市库存量犹在高位,去库存注定将是一个相较漫长的过程。


有鉴于此,我们认为2017年房地产政策仍将延续2016年四季度以来的“多数刺激+热点调控”并举的基调,继续落实“因城施策、一城一策“方针,最终实现“控一线、稳二线、搞活三四线”。一方面,热点一、二线城市以限购、限贷、限价、限钱为代表的“四限“政策仍需从紧执行,不排除现有调控城市将进一步扩容,个别热点城市将升级调控的可能性;另一方面,三、四线城市仍将延续宽松,契税优惠、购房补贴,低首付、低利率等刺激政策仍将执行,提振市民尤其是农民工购房需求,加速三、四线库存去化。


预售管控致一季度房价暂时稳定
热点城市房价上涨压力并未消弱


对于大家都非常关心的房价走向,住建部部长指出:“不论是从环比看,还是从同比看,预计今年一季度房地产价格会继续趋于稳定。我们有能力、有办法来保持房地产市场平稳健康的发展。”

的确,在前一天国家统计局发布的70城房价变花来看,1月份新建商品住房价格环比止涨、同比回落,似乎房价调控取得良好效果,但从二手住宅价格与新房走势严重“背离”的事实来看就不能盲目乐观。大部分城市二手住房价格环比持续上涨,且涨幅超过新建商品住宅。这一现象说明了房价真降了还只是被扭曲的假象?

如上所说,一季度房地产价格趋于稳定,其背后原因不容忽视:当前市场的”降价“行为并不是出自市场价格规律的自身调节,而更多是”限价令“带来的价格扭曲近期。热点一、二线城市行政性干预措施齐上阵,集中表现在以下两点:其一,预售证审批趋于严格,逐渐收紧中高端项目预售证审批,一季度部分有推案计划的中高端项目,其入市节点被迫向后延期;其二,加强新备案项目价格监管,对于那些房价上涨较快以及明显超出区域乃至板块成交均价的项目,监管力度持续增强,延缓甚至暂停高价盘备案。

值得一提的是,2017年多个热点一、二线城市大幅调价供地指标,在新增供应仍然青黄不接的情况下,热点城市房地产市场仍将维持供不应求的市场矛盾更加突出,并有加剧的趋势。长期来看,因市民购房需求异常旺盛,热点一、二线城市房价依旧面临着较大的上涨压力,一旦这种权宜之计的“预售管控”的行政干预淡化退出,房价必将再次掉头向上,开启新一轮上涨行情。


长效机制乃至房地产税
一定会出但短期内暂无出台可能性

2016年中央经济工作会议首度提出建立房地产市场长效机制,房地产税作为长效机制重要组成部分,一时之间成为市场热议的话题。我们认为“十三五“期间将是建立房地产市场长效机制的关键期,房地产税已是箭在弦上,长期来看,必将在全国范围内全面施行。

不过,因相关的立法工作正在有序推进,配套制度也在建立过程中,这都有较长的时间周期。更为重要的是,当下房地产市场仍在去库存的攻坚阶段,三、四线城市高库存风险悬而未决,短期内房地产税暂无出台的可能性。



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