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聚焦“两会”:《政府工作报告》中有关房地产的“猛料”

2017-03-06 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:2017两会楼市最全干货!

文/克而瑞研究中心   杨科伟、柏品慧

昨天,第十二届全国人大代表大会第五次会议召开,李克强总理作《政府工作报告》时指出,2017年要因城施策去库存,加强房地产市场分类调控,房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地。“两会”报告对房地产行业释放了哪些重要信息?对市场将产生什么影响和变化?


  

货币政策稳健中性

引流实体经济防范资产泡沫,房地产信贷适度从紧

货币政策也是两会的一大亮点,报告提出2017年货币政策要保持稳健中性,广义货币M2和社会融资规模余额预期增长均为12%左右。

我们认为今年货币政策仍将延续稳健中性的主基调,集中表现在以下两点:其一,鉴于宏观经济依旧面临着较大的下行压力,要稳定经济增长,支持实体经济发展,货币政策不会收得太紧;其二,在稳增长的同时,也要做好防风险、抑制资产泡沫。值得留意的是,北京、天津等城市多家银行相继上调房地优惠利率至9折,我们认为热点一、二线城市房地产信贷政策将适度从紧,部分热点城市将提升二套房首付比例及房贷利率。


  

化解三四线城市高库存

减少土地供应,多方位支持市民自住及农民工购房

本次政府工作报告对于去库存着墨颇多,明确目前三四线城市房地产库存依然很重,要因城施策去库存,并支持居民自住和进城人员购房需求。

当下,房地产市场依旧面临着严峻的高库存风险,三四线城市仍是去库存的“重灾区”。有鉴于此,去库存将是2017年房地产市场的重要主题,三四线城市房地产政策层面仍将延续宽松走向,刺激性政策应加紧落地执行,以便更快、更好地实现三四线城市库存去化。

概括而言,三四线城市去库存新政集中体现在供、需两个方面:其一,土地供应端,“有供有限”政策仍需从紧执行,库存压力大的三四线城市宜逐步减少甚至暂停土地供应;其二,购房需求端,契税减免、购房补贴、公积金等刺激性政策仍将执行,以便提振市民尤其是农民工购房需求,加速三四线城市去库存的进程。

针对化解房地产市场高库存风险,各省市均提出了明确的目标。譬如,海南省计划2017年将商品住宅库存去化周期控制在18个月以内,山西省2017年商品房去化周期控制在10个月左右。我们认为2017年将是楼市去库存的关键期,必要的情况下,可将去库存目标予以指标量化,并建立配套的考核机制,有序引导风险城市库存去化周期平稳过渡至供求平衡的区间范围。


  

热点城市因城施策

增加土地供应,坚持“四限”政策,有加码升级可能

针对热点一、二线城市房价过快上涨问题,报告要求加强房地产市场分类调控,房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地,规范开发、销售、中介等行为。

热点一、二线城市房价过快上涨本质还是土地供应不足,下一步仍需加大土地供应力度,提前释放未来的部分供地指标,进一步提升土地供应规模。我们认为各城市建设用地供应计划可参考广州模式,将各区域供地指标予以明确化,使企业、购房者看到区域乃至板块土地市场可望回归供求平衡的趋势,逐步扭转企业高价拿地、购房者抢购的心理预期。

因一线城市严控发展边界,土地供应长期受限,地方政府被迫逐年调降供地指标。与此同时,受历史因素影响,一线城市中心城区遗留下来大量的工业、仓储用地,并不符合土地集约化发展的总方针。我们认为一线城市宜控增量、挖存量,加快推进土地储备项目一级开发和拆迁工作进度,以期缓解土地市场供不应求的现状。

受制于热点一、二线城市新增购房需求异常旺盛,短期内,以限购、限贷、限价、限钱为代表的“四限”政策暂无退出的可能性。并且,热点城市已有升级调控的先例,上周杭州再度加码限购,富阳、大江东纳入限购范围,非本地户籍家庭提高社保缴纳年限,自购房之日起前3年内在本市连续缴纳2年以上。我们认为热点城市调控政策愈加严苛,天津、南昌、郑州等热点城市或将加码限购;现有调控城市将进一步扩容,长沙、青岛或将跟进出台限购、限贷新政。


  

建立完善长效机制

房地产税乃为重要一环,短期内较难成行

尽管总理的政府工作报告再次强调,坚持住房的居住属性,落实地方政府主体责任,加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,但是广受市场关注的房地产税并未提及。联系到之前住建部新闻发布会,要加快房地产税立法,并适时推进改革,也并未明确出台房地产税的具体时间表。

本轮税收制度改革的重点便是提高个人所得税、房地产税等直接税,降低增值税、消费税、营业税等间接税,从而优化税收制度,促进税收负担结构更加公平、合理。房地产税乃是房地产市场长效机制的重要一环,长期来看,房地产税必将在全国范围内全面执行。

不过,房地产税对于房地产市场有着极其深远的影响,将大幅增加房屋的持有成本,在一定程度上将改变房价长期以来只涨不跌的神话。当前房地产市场正处去库存的攻坚阶段,三四线城市高库存风险依旧高悬在顶,预计距离房地产税正式落地仍将有很长的时间周期。

我们认为2017年将是房地产税改革过渡年,改革的重点在于建立房地产税相关的配套制度,诸如不动产登记,房地产税立法等,短期内,房地产税暂无出台的可能性。


  

推进新型城镇化

以城市群为主体,支持特色小镇,带动当地经济发展

报告提出,扎实推进新型城镇化,支持中小城市和特色小城镇发展,推动一批具备条件的县和特大镇有序设市,发挥城市群辐射带动作用。

我们认为新型城镇化将是以城市群为发展主体,核心城市与周边中小城市积极协调土地、人才等各项资源优势,发挥各城市的资源禀赋,以长补短,形成互惠、互利的资源共同体,解构超大城市的不适当功能定位,引导产业、人口向周边城市疏散。

联系到之前住建部首批127个特色小镇,计划到2020年,培育1000个左右休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。我们认为特色小镇发展不能流于形式、空有其表,应以产业发展为重点,培育壮大新兴产业,吸纳城镇周边农村剩余劳动力前来就业,带动当地经济发展。



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