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聚焦2017香港｜写字楼：地区间租金分化加剧 需求与供应不匹配
小Q导读：仍保持稳步发展态势，整体租金和售价缓慢上升。供应两极分化，需求集中在中环及港岛其他热点区域。
文／克而瑞研究中心 洪圣奇、林超涵、胡璋伊
2017年初，香港写字楼市场未见寒冬，1月租金及售价水平分别较去年第四季度初上涨了2.3%和4.0%。但分地区来看的话，写字楼市场格局仍然经历着较大变动，供应上政府以九龙为重，但需求依然集中在中环及其周边。究其供需关系，我们预计2017年写字楼市场整体依然能保持稳定增长的态势，但区域间租金差距会逐渐拉大。
供应地区分化明显，中环紧俏九龙宽裕
2016年全年，香港写字楼落成量略超150,000平方米，低于2015年的最高点，但仍处于过去五年中的较高点。其中需求最为强劲的甲级写字楼落成量占比超过了九成，也是绝对值上过去五年来的最高点。写字楼市场总体增供应的趋势依旧。
从供应的地区分布上来看，中环仍然是供应最紧张的地区，目前中环已经没有可以新建写字楼的地块，未来可能的新增供应主要来自于写字楼的翻新重建、以及其他用途地块的再利用。但这两种来源都相当有限，且后者的实施易受各方声音阻挠。因此，中环近乎零的新增供应是其能够在租金水平已经鹤立鸡群的情况下依然保持上扬势头的一个重要原因。
供应最充足的当属九龙区，根据港府的“起动九龙东”计划，预计有600,000平方米的甲级写字楼空间将在2017年-2020年释出，大量的供应加上需求并未完全转向九龙区，导致空置率居高不下，尤其是九龙东的空置率，在2016年末达到了11.2%。
而放眼港岛的其他地区，港岛东的鰂鱼涌未来的大量供应主要来自太古坊重建计划，而港岛南的黄竹坑等地则因新开通的南港岛线成为新晋热点，虽然充足的供应仍未被完全吸收，空置率仍在高位，但租户增长趋势显著，空置率在2016年第四季度由18.8%下降至14%左右，租金增长率近10%。大热的势头显现出未来港岛的东部和南部或将相对九龙更受益于中环外溢的需求，现有供应能被较好地吸收。
总的来说，未来写字楼整体供应仍将增加，但地区间分化明显。传统CBD中环地区已近零供应，而九龙区则是供应大头，港岛东部及南部也有充足供给。
整体来看，2016年末至2017年初，写字楼交易仍较为火热。即使年初属于传统的交易淡季，同比增长也超过200%。在市场对英国脱欧及特朗普当选等不确定因素的顾虑逐渐消除的时候，本地需求的回温及内地机构的强劲需求都推动了市场热度上升。
中资入驻中环势头更热，企业类型更加多元
传统中环租客虽然为了控制成本纷纷离开中环，但这块寸土寸金的CBD依然不缺公司青睐。中资机构受益于政策上对内地与香港联系的不断加强，以及人民币贬值的驱动，纷纷谋求在香港发展。传统的金融机构如银行、保险公司和资产管理公司等，早已嗅到了香港的商机。其中，很多中大型中资银行早已入驻香港，但为了加强与客户交流，发展壮大业务，有逐步扩张的趋势，对写字楼的需求也在提升。而保险公司和资管公司则是受益于政策上的鼓励和放宽，以及多元化投资的需要，争先进入香港。除此以外，港交所成为众多企业首次公开募股的理想交易所之一，不少非金融机构，如以恒大为首的房地产公司，也在香港开设了自己的办公室。中资机构的大量需求早已填补了本地或外资机构外溢的需求，虽然租金水平已经高得令人咂舌，旺盛的需求以及零供应仍将驱动租金水平向上走。
港岛东部及南部成为外溢需求新去处，城区规划成九龙局限
传统中环租客虽然正逐渐离开中环，但仍深谙中环的核心地理优势，具有极大交通便利优势的港岛东曾经是租户迁移的首选目的地，2016年第四季度的空置率甚至低于中环。但南港岛线的开通给港岛南增加了极大的筹码，成为港岛东的头号竞争对手。总的来说，这两处供应虽然仍在增加，但旺盛的需求使得租金上扬势头明显。
再看向九龙区，尤其是九龙东，作为供应主要来源究竟为何不得租户喜爱呢？细究九龙东的交通和城区规划，我们发现九龙东的地铁站都位于核心商圈边缘，交通不甚方便，例如由观塘地铁站至宏利金融中心至少需要在室外步行10分钟，与中环等地铁站的合理高效布局相比立刻逊色不少。除此之外，九龙东作为工业老区，近年来人口激增，区内道路规划难以负荷，交通拥堵严重，且一直未见改善。地下及路上交通的不便都成为企业考虑新租址时的顾虑，即使供应大增，租金下滑，也难以得到青睐。因此我们预计未来九龙在大量供应与有限需求的夹击下，租金有下探势头，空置率仍将在高位徘徊。
2016年底至17年初，香港写字楼市场仍保持稳步发展的态势，整体租金和售价都有缓慢上升的趋势。供应上依然呈现中环地区几乎为零，而九龙最为充足的两极分化态势。但需求仍集中在中环及港岛其他热点区域，九龙则受限于交通规划等缺陷需求未能跟上供应的步伐。预计2017年香港写字楼市场整体仍将稳步升温，但各区域之间分化会更加明显。
头图摄影|dracula
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