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年报点评｜雅居乐：状态回归，2017剑指600亿
小Q导读：走过了最糟糕的2015，2016提前完成目标且回款率处行业前列。
文／克而瑞研究中心 沈晓玲、朱伟
借去年前三季度的火热行情，雅居乐2016年完成销售528.2亿元，为5年来首次完成销售目标，完成率达到114.78%。而与其他同行相比，雅居乐则显得有些增长乏力，虽2016年较15年同比增长19.42%，仍低于前20房企销售金额34%的增长率，名次也由15年的17名跌落到16年的21名。不过值得一提的是，雅居乐2016年的回款率达到了94.66%，位处行业前列。
从企业制定的2017年目标来看，全年计划销售600亿，仅需今年实现增长14%即可达到，较为保守。此外雅居乐也提出了他的千亿目标，计划在2018年保守达到720亿，2019销售额达到千亿，若参考前20强房企增速发展，雅居乐的千亿目标制定仍属理性，未来达成可期。
布局：华南销售面积占比近5成、旅游地产扩张放缓
2016年雅居乐华南地区表现突出，其销售面积接近企业全年销售面积的一半，其中中山、广州两地即分别销售约100亿及80亿元，同时预售均价也分别上升41.3%及35.7%，对企业毛利也有相当的提升。随着去年海南市场回暖，16年雅居乐清水湾销售约90亿元，较15年70亿元进一步提高，而目前海南仍存在限制供地及房企新建开发的情况，雅居乐作为海南区域的大地主先发优势显现，今年海南160-180亿的货量遇上宽松的竞争环境，预计去化压力不大，未来销量将进一步提升。
从雅居乐2016年的销售结构及2017的可售货量分布来看，雅居乐旅游地产中的海南及云南区域货量有所收缩，或与海南的双限政策有关，海南市场回暖，企业在此去化并无压力，但受制于双限政策，企业在海南业绩爆发或需等些时日。此外，华南及华东区域销售变动不大，仍为企业重点发展区域，而企业今年在其他区域有扩张倾向，布局向全国化发展。
土地：旅游地产占比近4成，华南土储优质
雅居乐2016年共新增权益土储232万平方米，耗资约192亿元，占到其全年销售额的36%，与同规模房企相比较为保守，考虑到企业16年底的土储为3260万方，可供5-6年之用，货量充足，因此也不急于在土拍热潮期大举拿地。
截止16年底，雅居乐海南及云南的土储约有1288万方，占到企业土储的39.5%，旅游地产仍为企业要重点开拓的区域，而随着北方雾霾推动居民南下置业、政府引导去库存等利好，旅游地产市场逐渐回暖，尤其是海南，未来又将成为雅居乐的聚宝盆，为其规模增长留下想象空间。同时雅居乐华南区域拥有1108万方的土地，占到企业土储的34%，同时土储优质，多位于广佛，中山，惠州、南宁等热点城市。而鲜少拿地的雅居乐在去年即在广州、珠海两地拿下两块单价地王，也能看出企业对华南区域的前景有充足信心。
从企业去年的拿地布局来看，华南区域仍为重点深耕区域，新增权益拿地面积占到总额的59%，此外企业在华中区域也有所布局，如武汉、郑州，均为当前的热点城市，占到新增总额的31%，华东、华北方面也进入了苏州、常州、北京，可看出在重点深耕华南的同时，雅居乐并不意图偏安一隅。
财务：盈利表现差强人意，负债改善明显
雅居乐2016年的毛利率及净利率分别为26.49%、6.53%，核心净利率为4.93%。虽相较15年有所改善，仍然低于行业均值，这与其2014、2015年去化库存，16年低利润项目结转较多有关，但据管理层透露，其中山、南京等高利润项目收入去年暂未结转，因此今年盈利表现有望提升，而企业目标是到2019年的毛利率要保持在30%，提升空间仍然较大。净利率方面因企业三费费用较高，今年雅居乐计划下调营销费用20%，同时控制财务费用，对80%的外债进行对冲，未来外汇损失有望降低，预计今年净利率也会有相应提升。
企业的负债去年进一步改善，净负债率较15年下降了14.9个百分点，为49.19%，低于行业均值，风险偏好趋于保守，从企业的拿地风格即可看出。从其他指标来看，长短债比为2.43，负债结构健康，现金短债比为1.74，短期负债偿还并无压力。企业的融资成本较去年减少1.1个百分点，保持在7.44%，此外赎回了6.5亿的美元票据，同时订立了16.05亿元美元及44.5亿港元的封顶远期合约，有效对冲了汇率风险。总的来看，雅居乐去年的负债结构优化，净负债率创新低，现金充足，也都为其之后的稳步发展奠定了基础。
其他业务：物管提升商业放缓，环保业务三年计划投资100亿
在地产相关业务方面，2016年雅居乐的商业收入为8.59亿，较15年新增0.95亿元，相差不大，其中公司17年已放缓酒店的建设进度，商业暂无扩张计划，采取审慎发展原则。而雅居乐的物管去年业绩提升明显，收入较前年提升31.4%，贡献10.69亿元。同时16年物业的合约管理面积达到5756万平方米，较2015年上涨20.4%。值得一提的是，雅居乐也借其物管发行了2021年到期的10亿元5%-6%的物业管理费资产担保证券，提升了物管经营效益，管理层也计划今年将雅生活推出上市，进一步扩张物管规模。
在非地产业务方面，雅居乐在环保及教育产业布局较多，其中管理层对于环保业务充满信心，2016年雅居乐投资在环保业务上约20亿，截至16年底已收购10家以上环保公司，目前在全国布局，业务主要聚焦固体废弃物、环境修复和水务三大领域，同时今年企业计划再投资40亿，截至2019年投资100亿，随着政府近年来对环保事业的重视，以及PPP业务模式的逐渐成熟，对雅居乐的环保业务均形成利好，未来发展不可小觑。
总的来看，除住宅销售以外，雅居乐在物业管理、环保、教育方面正在加快布局，同时企业计划将这三类业务分拆上市，到2019年三块业务业绩增长30%，5-6年增长至一半，届时其物管、环保、教育业务将成为其收入的重要组成，三类业务上市后其资产也将大幅扩充。
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