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年报点评｜旭辉集团：“弹药”充足，17可售货值达1100亿
小Q导读：突破500亿房企魔咒之后，旭辉要多卖楼，少买地，囤现金。
文／克而瑞研究中心 沈晓玲、王丽
16年劲销530亿超额完成年度目标，回款率高达95%
旭辉集团2016年销售业绩突破500亿大关，超额完成销售目标，全年合同销售金额、销售面积、销售均价均实现大幅度增长。年报显示，旭辉集团2016年完成合同销售金额530亿元，同比增长75%，超额完成年度目标；合同销售面积约291.6万平方米，同比增长42%；合同销售均价约人民币1.82万元/平方米，同比增长24%。更值得一提的是，旭辉一直保持超80%的销售回款率，今年销售回款超过500亿元，回款比率更是达到95%，这为17年的结转收入提供一个较有力的支持，更为企业17年投资获得了更多的投资主动权。
从销售目标来看，旭辉将其2017年销售目标指定为650亿元。而17年1-2月已完成合同销售141.6亿，预计2017年上半年销售额能够达到350亿元，实现全年计划的55%，这也将为今年下半年可能出现的市场环境的变化做好准备。此外，据企业公布， 17年可售货值达1100亿，“弹药”充足，去化率只需达到60%，即可完成全年目标。
长三角以360亿贡献7成，环渤海贡献率有所提升
从旭辉16年的合同销售分布来看，旭辉销售业绩来自长三角、环渤海区域和中西部地区的贡献，其中，长三角区域销售达360亿，贡献率高达68%，但同比下降4个百分点。环渤海销售贡献越来越大，占比24%，同比增加3个百分点。销售方面，主要布局在长三角、环渤海地区的一二线城市，年报显示，2016年，旭辉在14个城市有超过80个项目入市销售，其中全新项目19个；2015年旭辉的在售项目数量为50个。2016年借“去库存”的“东风”，三线城市的库存基本售完，主要销售额集中在一二线城市。2017年旭辉提供优质且充裕的可销资源，结构更加均衡，推出至少35个新项目，预计2017全年可销售项目超过70个，年度销售金额会超过2016年。
加快全国化布局，紧跟追涨潜力的二线城市
在土地市场，旭辉立足于长三角这个大粮仓，不断加快全国化战略布局的步伐，紧跟有追涨潜力的热点城市，2016年新进宁波、佛山、三亚和济南，截至2016年12月31日，旭辉已进入全国22个核心一、二线城市，已经进入四大区域的布局，土地储备共计总建筑面积约1750万平方米。
相比2015年，鉴于2016年一线及强二线城市土地市场过热，旭辉的土地收购策略以谨慎为主，坚持“多卖楼，少买地，去库存，减负债”，2015年的新增总土地金额为295亿元，而2016年的新增土地金额为241亿，旭辉2016年全年应占权益的土地支出额度与2015年相当，均为131亿元，但新增的项目数量增加11个，旭辉2016年新增土地项目达到36个。在新增土地中，通过合作方式获得的比例达到70%以上。
严控成本，合作共赢
旭辉2016年业绩的爆发式增长，不仅源于战略布局眼光和审慎的拿地策略，还在于其对市场的准确判断。从旭辉16年的拿地来看，我们可以发现其拿地策略呈现三大特征：
首先，一线热点城市受到严控，谨慎出手。旭辉2016年仅在上海、北京两地投入22亿总土地额，权益地价甚至不足15亿，且楼板价控制有效，两地平均楼板价仅为13600元/平米。
其次，瞄准具有潜力追涨的热点城市拿地。16年成功进军佛山等地，除了与融创、合景泰富合作拿的地块之外，另外两幅100%权益的地块平均楼板价仅为1703元/平方米。尽量避开竞争激烈的一线和强二线城市，看好能够导入人口和产业的二线城市,重视改善投资环境，房地产质量改善力度大。
再次，合作共赢，投资战略转向并购。随着2016年土地价格的高涨，旭辉加大合作开发的力度,与万科、龙湖、恒基兆业等企业进行合作，力降土地收购成本，平均拿地成本同比下降45%。以合作方式拿下的土地，目前已占到旭辉拿地的70%以上。此外,还采取更加多元的土地收购渠道，除了公开市场拍卖，更多运用并收购、旧城旧村改造渠道收购二手土地。
提高改善型产品比例至65％，满足市场主力需求
年报显示，改善型产品占住宅合同销售总额比例已超过65%。旭辉抓住了2016年“改善潮”的置业需求，加大对改善型产品的投资，坚持发展产品和服务的质量，实现了产品力提升、高端品牌效应凸显，并形成多城市联动。
旭辉专设一个团队做产品力的研发和优化，中高端的产品占比越来越大。2016年底，旭辉高端产品线“铂悦系”在上海、苏州、南京、合肥等热点一二线城市在售七个项目，共计销售接近百亿，为旭辉贡献销售额业绩近20%。成为旭辉销售业绩呈现爆发式增长的推动力之一。从上海、苏州、南京，再到合肥，这一系列铂悦系高端产品线的热销，不难看出，该系列产品被市场的认可程度。铂悦系作为旭辉一手打造的高端产品线，已成为旭辉征服一二线城市豪宅市场的“神器”。
毛利率同比上升1.3个百分点，核心净利率达12.7%
盈利能力提升，毛利率、核心净利润率比去年均有所提升。毛利率从2015年的24.1%升至2016年的25.4%；核心净利润率至12.7%，较2015年提高0.6个百分点。预计2017，2018年毛利率稳中有升。
除了土地市场的布局、产品力的提升外，旭辉近几年一直在做的事就是降低负债率，优化财务结构，16年底净负债率同比下降8.8个百分点至50.4%。16年，加权平均利息成本从7.2%降至5.5%，同比下降1.7%。这主要依靠旭辉在2016年提前赎回预计2018年到期的美元高息票据——本金美元5亿，12.25%票息的美元债，以及预计2019年到期本金美元4亿、8.875%票息的美元债。这成为旭辉债务结构优化的重要推动力。
2017年，对旭辉而言，意义重大，一是定下5年实现2000亿销售规模的目标，在行业集中度持续提高的过程中扩大市场占有率；二是“二五战略”的开局之年。这意味着旭辉在全力冲刺2000亿的未来五年规划中，要实现“持续、稳定、有质量的快速增长；百亿利润；千亿市值；进入行业TOP10，完成全国化布局，成为全国化的品牌房企”，让我们拭目以待。
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