市场月报｜政策连续加码，3月供、需环比大幅回升，地价升势不止

文／克而瑞研究中心  市场组

3月，房地产市场迎来新一轮密集调控期，新增青岛、石家庄、中山等多市限购、限贷，北京、杭州、厦门等更是执行“认房又认贷”的差别化住房信贷政策，越来越多的三、四线城市也加入了调控成为本轮最大特点。受此影响，重点城市供求规模继续同比回落，但土地市场继续保持“量缩价涨”态势，热点城市再度成交多宗“地王”。

1、供应：上月基数较低使得环比激增147%、同比仍处低位

3月，28个重点城市商品住宅新增供应量环比大幅增长147%，其中多数城市供应量环比均有较大回升，主要是1、2月份供应已跌入谷底，基数过低所致。总体而言，“限价”致供应偏紧的局面并未扭转，仍有6成城市供应量低于去年月平均值，整体同比仍跌10%，当前供应量仍处在低位。

一线城市中，广州供应超百万平方米，环比增长近3倍，同比也是一线城市中唯一上涨的。另外，北、上、深供应量虽环比增长，但同比跌幅都较大。二、三线城市供应量环比增长144%，同比仍下滑8%，多数城市供应量处在较低位置，其中仅济南供应量环比下跌40%，其余城市全部上涨。同比来看，近半数城市下滑，天津、济南跌读较大，超过70%，苏州、南京、无锡跌幅也在20%以上。值得注意的是，仍有部分如郑州、徐州、长春、常州等城市供应同、环比全部上涨。

2、成交：供应增加使成交环比激增77%，城市间分化显著

在供应量回升推动下，3月份重点城市成交量环比上涨77%，其中绝大多数城市成交量环比上涨，且涨幅较大。但市场并没有出现真正回暖，成交量仅在低位有所回升。这一点在成交量同比变化中也可佐证，3月28个重点城市成交量同比下滑30%，超过7成城市成交量同比下滑。

一线城市整体成交环比上涨53%，同比下降43%，仅广州成交量同环、比皆上涨，且高于去年月平均成交值，市场依旧保持一定热度。北京、上海成交量恢复至去年四季度水平，深圳成交再探新低。

二、三线城市3月成交全部环比上涨，涨幅达80%，但超过6成城市同比下跌。各城市间但分化明显：第一，青岛、厦门、昆明、宁波、佛山等城市市场更为活跃，成交量同、环比皆上涨。青岛3月份重启限购导致末班车效应，成交量同环、比上涨13%和54%；高库存城市沈阳、徐州成交节节攀升，去化风险进一步降低。第二，济南、郑州等城市表现较弱，环比涨幅均在20%之内，济南因供应连续下滑，成交量几乎与1、2月份相持平，远低于去年月平均值，郑州成交持续处在低位，一季度成交较去年同期下滑30%。第三，南京、苏州、东莞、无锡等城市3月份成交同比降幅较大。实际上，从环比来看，由于1、2月份成交基数过低，南京、苏州等城市环比涨幅较大，成交绝对值基本恢复到去年四季度成交水平。 

3、库存：供不应求致库存下降，部分城市消化周期环比回落

在房源供应显著放量的情况下，3月份成交量也有所回升，但大部分城市仍维持供不应求的格局，仅深圳、无锡、福州、苏州等6城供求比大于1。持续供不应求导致28个城市库存持续下降，其中降幅最大为宁波，库存量环比下降17%，沈阳仍为库存量最大城市。

由于成交有所回升，本月超半数城市消化周期环比下跌，厦门降幅高达63%，深圳成交持续低迷，消化周期已超过30个月；受政策影响，无锡、苏州、东莞消化周期也超过15个月。

4、结构：大户型成交占比回升，深圳高档产品份额持续走高

从价格段成交结构来看，京沪中低档产品成交占比继续回落，深圳高档产品市场份额仍在攀升。具体来看，上海中档及中高档产品成交占比上升6个百分点；北京中低档产品成交占比大幅回落15个百分点，低档产品成交占比有所回升；深圳高档产品成交占比持续上扬，3月份市场份额已超过50%。

从面积段成交结构来看，大户型产品成交占比出现回升。本月上海200平方米以上大户型产品成交占比回升至19%；北京大户型产品成交占比增加8个百分点，90-200平方米面积段产品成交占比均有不同程度的回落；深圳小户型产品成交占比继续攀升，依旧遥遥领先于其它面积段。

5、土地：成交规模持续走低，热点城市土拍高温难降

3月，CRIC监测的300城经营性土地成交244幅，环比下降16%；成交建面2318万平方米，同、环比跌幅都接近20%；成交总价1447亿元，环比减少6%，同比仍增长54%；土地价格上行趋势未改，成交楼板价进一步提升至6244元/平方米，环比上涨17%，同比上涨90%。

受上月较低基数影响，一线以及三四线城市土地成交规模有所回升，一线城市土地成交建面207万平方米，环比增加20%，同比大增229%；三、四线城市土地成交建面563万平方米，环比上升10%，同比仍下降37%。二线城市土地成交规模持续走低，成交建面降至1546万平方米，同、环比明显回落，跌幅分别为19%和29%。

土地平均溢价率升至50.3%，环比增加19.5个百分点。各线城市土地溢价率全面回升，一线城市增长尤为迅速，溢价率环比增加33.5个百分点至45.9%；二线城市溢价率43.8%，环比增加11.6个百分点；三四线城市土拍溢价率升至高位，达80.6%，环比增加20.8个百分点。

我们认为当下土地市场极低的成交规模并非市场常态，随着土地供应回归正常，尤其是热点二线城市已明确表示要增加土地供应，二季度土地成交规模将稳步回升至正常水平。另外，热点城市土拍竞争愈加激烈的状况仍将持续，尤其是以太仓、金华为代表的一些环一线的三、四线城市土地市场将更加激烈。

6、综观：严厉“双限”掣肘一、二线城市供求回升，部分三、四线城市或将成新亮点

一季度在供应不济、政策收紧两大因素下，整体成交量同、环比均在下滑。当前，调控政策仍有加码空间，尤其是一季度一、二线城市频频政策升级，甚至部分三、四线城市也加入调控行列，再次加大市场观望情绪。

分各线城市来看，一线城市调控最严，影响也最大，尤其是供应端限制，直接制约到成交量上涨。二线城市调控之剑悬顶，整体成交量仍在底部徘徊，各城市间分化仍在加剧。部分三、四线城市或将成为新亮点，尤其是环核心城市圈以及返乡置业需求强劲的城市。

本文摘自克而瑞研究中心出品的

《2017年3月全国市场简报8P》

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