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年报点评（七）“规模+效益”转型初见成效，今年或冲击5000亿
小Q导读：新地产一哥2016行业领跑，2017且看恒大实现“规模+效益型”平衡术。
文／克而瑞研究中心 朱一鸣、钟诗慧
销售：金额面积双双登顶，今年冲击5000亿
2016年，恒大问鼎年度房企销售流量榜及权益榜，改写房企历史的同时，实现了规模快速增长。2016年全年，恒大实现合约销售金额3733.7亿元，同比增长85.4%，完成3000亿年度目标的124.5%；销售面积4469万平方米，较2015年增长75.2%。全年新开盘项目116个，在售项目累计473个。
花旗银行近期报告显示，根据恒大截止2016年中期1.86亿土储计算，对应总销售货值高达1.5万亿，位列行业首位且远超其他房企。而2016年期末土储总量增加至2.29亿平方米，预计其货值总量也将有进一步提升。虽然恒大将销售目标定为4500亿已是行业最高，但我们认为该目标相对保守。从现有的货值基础出发，参照企业2009年-2016年43.2%的平均复合增长率，恒大极有可能在2017年冲刺5000亿。
拿地：土储优势明显，旧改项目助力销售提升
2016年恒大新增213个项目，新增土地储备1.02亿平方米，原值2035.7亿元。截至2016年，恒大项目总数达582个，总土地储备约为2.29亿平方米，原价值3600.7亿元，平均楼面地价1570元/平方米。一方面，恒大庞大的土地储备总量远超其他房企，但平均土地成本一直处于业内较低水平，极具竞争优势；另一方面，根据世邦魏理仕对恒大2016年土地储备进行的评估显示，其土地原值的估值已上升至7005亿元，土地增值超过3400亿元。可以说，在其他房企仍在以高昂的价格争夺土地资源之时，恒大已经手握大量优质、低价的土地。
近年来，恒大在致力于房地产开发的同时，加码了城市运营，重点推进城市更新项目。2016年12月，恒大与深圳市蛇口湾厦实业签约了《城市更新项目框架协议》，共同推进湾厦村、海湾村的城市更新项目，恒大于深圳的旧改项目版图扩大至21个。值得注意的是，恒大2.29亿平方米的土地储备总量未包括其持有的深圳、太原、石家庄等核心城市的35个旧改项目。也就是说，这些规划总建筑面积超过1800万平方米的项目，一旦进入销售期又将带来新的增长点。按照目前市场价格预计，销售总额将达4900亿元。
布局：优化土储结构，深化一二线城市布局
2016年，恒大加大了广州、北京、上海、重庆、成都、青岛、福州、苏州等重点城市的布局力度，深耕重点区域。根据恒大2016年中报显示，一二线城市土储原值2689.5亿元，占比74.7%；面积1.33亿平方米，占比57.9%；项目330个，占比56.7%，平均楼面地价2026元/平方米。事实上，2009年于港股上市之后，恒大通过深耕二线、拓展三线的战略，布局全国城市人口密集的高增长地级市，以差异化布局开始了弯道超车。而近年来，恒大由原来的二三线战略，逐步调整实现了一二线城市的全面拓展。 恒大只有进一步深化一二线城市战略布局，才能持续提升盈利能力。
财务：毛利率高于万科、碧桂园，手握大量现金
2016年，恒大营业额达2114.4亿元，同比上升58.8%；毛利润为594.2亿元，同比上升58.8%，主要由于2016年交付物业面积增长48.3%；核心业务利润208.1亿元，同比增长89.2%。毛利率为28.1%，高于万科和碧桂园，在行业中处于较高水平。此外，在2017年度工作会议中许家印表示，2017年恒大将由“规模型”向“规模+效益型”转变，在完成4500亿元销售目标的同时，实现核心净利润243亿元。
截至2016年期末，恒大账面现金余额为3043.3亿元，相当于总资产的23%，较2015年同期增长85.5%，远高于其他房企。大量的现金持有在一定程度上帮助恒大规避了财务风险。恒大2017年预期将继续持有2000亿元左右现金，其余大量现金将用于偿还企业永续债，2017年整体将偿还三分之二，剩余将于2018年全部还清。此外，恒大已于今年1月成功引进战略投资300亿元，接下来还可能再引入150亿元战略投资。因此，我们判断未来恒大净负债率将逐步降低。与此同时，融资成本由2015年的8.42%进一步降低为7.78%，实现了债务的持续优化。此外，恒大于3月成功发行三笔合计25亿美元的优先票据，部分用于偿还此前发行的高息美元债。以最新发行的7年期10亿美元票据为例，利息较此前下降2.5个百分点。恒大通过将短期债置换长期债，降低成本同时，也将进一步降低企业负债率。
多元产业：“房地产业”向“房地产+服务业”转型
如果说快速的规模扩张和资金平衡为恒大的地产业务发展打下了坚实基础，那么金融、文化旅游、健康三大新产业的布局则体现了恒大日趋成熟及稳健的发展规划。2016年业绩发布会上，恒大再次宣告已完成多元化发展的产业布局以及由“房地产业”向“房地产+服务业”的转型。
从发展空间来看，金融、文化旅游、健康三大产业市场容量巨大，具备极大的发展潜力。2017年中央经济工作会议指出，在我国经济转型升级过程中，金融发挥强有力支持作用；2016年国内旅游总收入已达3.9万亿元，预计将维持较快增长；2030年我国健康服务业的总规模将达16万亿。庞大的市场容量为恒大新产业发展提供了巨大的空间。从客户资源来看，恒大作为国内第一房企的影响力将辐射至其他相关行业，品牌效应有助于恒大进行新产业拓展。
总体来看，优质土地储备、稳健财务运营以及布局多元产业是恒大2016年年报的几大亮点。通过对2016年整体战略及布局的分析，我们不难看出恒大正不断巩固原有的销售、经营的优势，在追求房地产主业规模增长的同时，更将着眼于追求企业利润的平衡以及综合实力的提升，从而形成较为稳定、可持续的发展管理新模式。
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