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年报点评(十一)金科集团:“地产+服务”内外兼修,加速扩张

2017-04-07 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:做强重庆,做大华东,增量华北,稳定中西部,2017继续深化布局三圈一带“核心十城”。

文/克而瑞研究中心   房玲、易天宇

销售:回款率超97%,货源充足持续快速增长可期

2016年金科集团实现签约销售面积499万平米,同比大幅增长约50%。与此同时,2016年金科集团的销售回款率达到了97%以上,确保了资金的快速回流。

从城市分布来看,重庆地区的销售贡献最大,占到了地产板块的46%。从城市能级来看,金科集团的销售结构以二线为主,2016年这些城市的市场相对较为火热,项目的去化率普遍较高,加上金科集团在产品创新上不断突破,在社区的配套设施和综合服务上不断推层出新,进一步增强了其产品的市场竞争力。

在销售规模快速增长的同时,为了保障销售增长的持续性,金科集团也加大了开发力度。2016年金科集团新开工面积568万平米,同比增长71%,年末企业在建面积为1155万平米。截止2016年年底,金科集团主要项目可供出售面积为938万平米,其中61%位于销售贡献最大的重庆地区,为未来销售的持续增长提供了充足的弹药。

拿地:积极增加土地储备,深化三圈一带“核心十城”布局

2016年金科集团新增土地计容建筑面积613万平米,相比2015年同比大幅增长了近81%,拿地金额为208亿元,占到了地产签约销售额的65%,土地投资较为谨慎合理,同时也为未来销售增长补充了足够的资源。从区域来看,金科集团始终秉持着“做强重庆,做大华东,增量华北,稳定中西部”的区域发展策略。从城市布局角度来看,2016年新增土地储备主要分布于一二线城市,其中一二线新增土地储备为542万平米,占到了总新增土地储备的88%,进一步使其土储结构得到了优化。

2016年,金科集团总共新进入了郑州、南京、武汉、天津、南宁五个重点城市,三圈一带的“核心十城”布局已基本完成(除上海)。截止2016年金科集团拥有土地储备1846万平米,相比2015年的1699万平米,增加了近9%,足够支撑未来3-5年的发展。2017年,金科集团计划的新增土地储备为650余万平米,土地项目投资将不低于350亿元,在合理的范围内进一步增加项目储备。在先前的金科集团2016年工作会议上,黄红云也曾表示2017年金科集团将继续重点布局“核心十城”,上海、广深等未进入城市也将得到重点关注。未来,金科集团在拿地方式上也将会更加的多元化,涵盖城中村改造、并购、轻资产运营以及合资合作等等,这将进一步保证土地的低成本获取。

财务:融资成本大幅降低,财务结构明显改善

得益于销售的快速增长和超高的销售回款率,以及充足的融资,2016年底金科集团持有现金量为176亿元,同比大幅增长88%,现金短债比也从0.47增长至2.6。2016年金科集团融资渠道更加多元化,年内成功完成非公开发行募资45亿元,成功发行136.5亿元公司债和中期票据,此外还于2016年12月实施了应收房款尾款资产证券化,并成功融资18亿元,优化企业融资结构。2016年底,金科集团的有息负债446.5亿元,其中债券类和银行贷款占比分别达到50%和40%,长短期债务也从0.93提高到5.5。

在财务结构明显改善的同时,金科集团的融资成本也明显下降。2016年金科集团的综合融资成本约为7.57%,相比2015年的9.58%下降了2个百分点。究其原因,一方面是因为新发债券等成本较低,另一方面,企业也于2016年偿还了一批利率较高的贷款,如2014年与银华资本签订的综合成本11.3%的约10亿元贷款,2014年与中航信托签订的综合成本10.8%的5亿元贷款等等。

综合服务:地产与物业协同发展,增强未来核心竞争力

近年来除了地产板块的扩张外,金科集团在社区综合服务“软实力”上也苦炼内功。2016年金科集团不仅在配套设施以及服务上力求做到更好(如“聆听行动”),此外还通过与东软熙康、腾讯、亿达、微软等企业合作,引入云医院服务、天启大数据系统,从而打造智慧型生活社区。

2016年金科集团物业管理营业收入为9.7亿元, 同比大幅增长了65%。2016年金科集团物业新进入浙江、山西、湖北、辽宁四个省,截止目前以涵盖全国16个省、自治区及直辖市,已进驻60多个城市,在管项目超过300个,管理规模达1.6亿平方米,客户家庭达到100万户。未来物业管理仍将会是金科集团继续大力发展的方向,通过将服务与地产相结合,不仅能够有效保留住优质客户,为企业带来持续增长的物业收入;还能够提高其地产产品的核心竞争力,争夺更多的市场份额。

总结:2016年,金科集团不仅在销售规模上实现了突破,在综合服务上也以势如破竹之势发展。2017年,金科集团将继续保持快速扩张的步伐,打造特色产品体系,提升产品溢价能力,从而进一步改善与提升利润空间,增强公司盈利能力。同时充分运用其在社区综合服务上的优势,大力提升企业的核心竞争力,为自身物业提供升值空间,产生稳定增长的新收益。此外,新能源业务也是金科集团未来发展的重要业务方向之一,未来的金科集团还能运用其在地产、物业两个领域之间的优势,产生联动效应,齐头并进,协同发展。



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