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年报点评|华润置地:聚焦一、二线核心城市,住宅与商业协同发展

2017-04-16 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:万科只是普通对手,华润不追求规模快速增长,长期可续且保质的增长才有意义!


文/克而瑞研究中心 朱一鸣、张鑫


华润业绩再创新高,华北大区销售量突出

2016年,华润完成签约销售金额人民币1080.4亿元,签约面积776万平方米,分别同比增长26.9%和14.8%。2016年1月到6月,华润置地月度销售金额经历了较大的提升,其中6月的销售额达到127亿元,同比增加54.10%。而到了7月和8月华润置地的销售同比开始大幅度下降分别为-28%和-8%,直至9月开始又恢复至较高的销售同比。合约销售区域分布中,华北大区销售量较为突出,为23%,其他几个大区销售量则相差不大。 


土地储备4485万方,华南区域比重最高

在过去的一年中,一、二线城市土地供应持续减少,土地市场竞争激烈,供需关系紧张,而各大房地产公司资金较宽裕。这导致了土地价格持续性增长,“地王”频出。华润依然聚焦一、二线核心战略城市,保持谨慎原则的同时积极参与土地竞拍。

2016年,华润共新增39幅地块, 总价626亿元,较2015年增长了20%;总楼面面积1052万平方米,其中开发物业967万平方米,投资物业85万平方米,总土地储备达4485万平方米。

随着土地储备的不断增长,华润的土地储备已覆盖了全国56个城市,其中公司在华南大区的土地储备量最高,为1201万平方米。华润未来会有选择性地增持低成本土地储备。



净负债率较低限制发展

2016年华润置地的综合毛利率为33.7%,比2015年同期的31.1%有所增长。其中,开发物业毛利率由2015年同期的30.0%提升为32.3%;投资物业(包括酒店经营)毛利率由2015年同期的59.6%小幅上升至60.6%。2016年全年净利润195亿港元,同比增长10.2%。

截止2016年年底,华润置地净负债率仅为23.8%,较2015年底22.6%略有上升,资产负债状况保持稳健,维持在行业较低水平,但我们认为,较低的净负债率不利于企业继续扩大规模。在一季度TOP100销售榜单中,华润已经跌出前十,在当前企业发展潮流中,越是排名靠前的房企,保持规模增长的必要性越高。因此,华润未来应当积极扩充土地储备。

随着土地开发与资金的投入,公司总债务呈增长态势,华润也逐渐对债务结构进行调整。2016年上半年,华润完成了50亿人民币的境内中期票据发行,其中3年期票面利率为3.2%,发行量为20亿人民币;5年期票面利率为3.6%,发行量为30亿人民币。此外,公司在2016年通过贷款抵押获得人民币289亿元贷款额度,额度剩余159亿元,抵押期限为3到15年不等。


扩大商业地产规模,积极探索多元化创新

2016年,华润置地投资物业(包括酒店经营)租金收入为港币72.5亿元,同比增长8.5%。扣除投资物业评估增值后的核心股东应占溢利港币162.7亿元,同比增长13.9%。华润置地的业务中,购物中心为代表的投资物业是华润置地重点发展的业务板块。


2016年华润的开发和投资物业均保持平稳增长的水平,取得令人满意的成绩,现已开业22个购物中心,且规模处在行业领先位置。截止2016年底,在营的投资物业面积为555万方,其中零售占比达58.0%,办公、酒店均为7.0%;2016年购物中心整体租金收入较同期增长4.0%。2016年,高端零售有80%以上取得不同程度业绩增长,尤其体现在深圳、沈阳、杭州购物中心,来自国内中产阶级家庭、娱乐消费带来了增长。

虽然目前看来华润的土地储备量并不算大,但公司一直积极参与投资,投资方向是一线城市、省会城市以及有产业支持的三线城市,保证投资有质量的增长。预计未来一年,国内经济将持续稳步增长,货币政策适量紧缩,在一、二线城市,供求关系将出现阶段性调整。华润也将继续扩大商业地产规模,积极探索行业创新,强化商品与服务品质,保持其处在行业领先水平。此外,华润将坚持“销售物业+投资物业+X”的商业模式,做强、做实华润主业务,同时积极在物业管理、养老地产、海外投资、城市交通基础设施建设等新领域不断探索多元化发展,保持学习的心态多渠道获取和整和土地资源,强化企业优势,保证企业稳定发展。


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