Quantcast

洋垃/圾必须送走:40万留/学生半/年花光“希/望工程”30年筹/款(附30多年前日本是怎样驱逐境内50万黑人的)!

陈纯:从任正非的访谈看中国精英阶层的共识

91大神,夯先生被抓了,勾引百名女性拍A片!

每天这样做,腰椎间盘不突出!快来学学~

金色比基尼,性感大白兔

Facebook Twitter

分享到微信朋友圈

点击图标下载本文截图到手机
即可分享到朋友圈。如何使用?

查看原文

大数据|假如上海限售,小户型供需失衡、刚需躺枪

2017-05-04 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

小Q导读:限售2年和限售5年都会对上海楼市造成什么影响?

文/克而瑞研究中心   啄数洞的鸟姐

45城,147次调控,16年9月底以来的调控风暴仍未停息。在限购、限贷等常规方式之上,2017年调控的力度更严,范围更广,手段也更加“创新”:不仅“认房又认贷”、“限商住”、“限售”等政策接连发布,京津冀、长三角等城市群更是出现了集结性调控,即“城市圈+认房认贷+限售”的组合式调控落地。

其中,最让大家关注的是今年调控中的“限售”政策,这是中国首次启动“买房后一定年限方可出售”的限制性规定。“限售”主要目的是遏制房地产投机行为,也被视为“斩断楼市流动性”的大杀招,已在全国范围启动。

表1:近期启动限售地区及主要规定

资料来源:CRIC研究中心

根据CRIC研究中心统计,截至目前已有超过18个城市出台了“限售”政策。其中,限售周期最长是成都,针对特定的高端人才实行5年限售;北京、杭州针对企业购买住房3年限售;绝大多数城市限售周期是新购住房获得产权证后2年。

了解了其他城市的调控情况,再来看鸟姐生活的魔都。上海现有的调控政策还是以限购为主,调控的重点还是在需求端。尽管短期内通过限售手段,从供给端施压对稳定楼市作用利大于弊;但长期来看,违背经济规律的“短效机制”或对上海经济产生危害,且时间越久伤害越大。鸟姐猜测这或是上海未出台限售的原因。

假如中央勒令将上海限售了,又会怎么样呢?事实上,这样的假设也不是空穴来风。从上海叫停“商改住”不限购不限贷产品可窥见一斑,这说明上海已经开始在供应端收紧了,如果中央要求上海在供应端进一步收紧呢?最有可能落地的就是限售。那么,鸟姐就以上海为样本、“2年”为限,测算下“限售”可能会对上海造成的影响。


假如限售两年

二手房首当其冲 浦东小户型将供需失衡

根据网上公开二手房挂牌数据显示,房龄在2年以内的房源主要集中在中外环间及外环外。具体从区域来看,浦东、松江、宝山、青浦、嘉定等区域挂牌较积极占了总量的近8成。面积分布上看,70-90㎡、90-110㎡在市场上挂牌最多。

图1:房龄在2年内二手房挂牌情况

数据来源:网上公开挂牌

从各区当前2年内房龄房源挂牌量占总挂牌量的多少,可知限售2年对二手房市场供给的影响大小仅为1%。分解到各区域来看:嘉定2.1%、松江2.0%、宝山1.2%、浦东0.9%、闵行0.64%,其他区域因挂牌数少几乎可忽略不计。

进一步分析一手房市场受到的影响,其实也就是研究“会在两年内再次转手”的客群数量和分布情况。这类客群有多少?从目前情况分析,上海房龄在两年内的房屋已经挂牌待售的比例约为0.41%(以下简称挂牌率),换言之,两年限售对一手房成交量的影响能达到0.41%,分解到各环线、区域、面积段来看,影响差异如下:

  • 从环线来看,对外环外、中外环影响相对内中环、内环内高,大约会影响0.44%成交量。

  • 从区域来看,对青浦、奉贤影响比其它区强度高,分别达到0.65%、0.61%;而黄浦、静安因原本2年以内房源挂牌少,基本不受影响。

  • 从面积段来看,对50㎡以下房源成交量影响最大,达到1.79%;其次是50-70㎡为0.54%。

图2:房龄在两年内各区二手房挂牌率

数据来源:CRIC、网上公开挂牌

我们再将区域与面积段进行交叉分析,进一步细化测算结果(因测算样本挂牌较为集中,此处抽样挂牌数量前五区浦东、松江、宝山、青浦、嘉定进行分析)。从数据显现结果来看,2年时间限售对各区不同面积房源成交量影响有高有低,全局影响不大。具体来说:

  • 50㎡以下面积房源中,浦东受影响最大,成交量将减少8.33%,原因在于二手房小户型供应集中在浦东,其他四区因挂牌稀少几乎不受影响。

  • 50-70㎡面积段中,青浦受影响最高,比例达到1.82%;嘉定则只有0.14%。

  • 70-90㎡、90-110㎡、110-130㎡、90-110㎡面积段,五个区域受影响程度相对均衡,比例最高是青浦70/90户型,但也只有0.8%、比例最低是嘉定110-130㎡面积段约0.28%。

  • 150-200㎡面积段中,宝山受到影响最大,达到1.06%;200㎡以上房源嘉定不受影响,其他四个区影响程度相差无几,在0.6%上下。

表2:限售对上海二手房挂牌前五区域挂牌率影响

数据来源:CRIC、网上公开挂牌

再深入到板块分析,我们从CRIC数据库中提取了近期二手房交易记录,通过数据可视化方式,描绘了一张上海二手房成交分布图。图中浦东、闵行、宝山是交易活跃的前三区域,热点成交板块为金山新城、浦东金桥、南桥新城、顾村、嘉定主城区等。我们以其中成交最活跃的浦东为例,结合前面限售2年房源“区域与面积段交叉分析结果”进一步解析限售的效应。

CRIC数据显示,浦东小户型成交相比其他火热,50㎡小户型成交量占到了整个区域的17.9%、50-70㎡成交量占到了31.8%;再回看交叉分析结果,50㎡以下面积房源,在浦东也是受到限售影响最大,一旦被勒令2年内不得挂牌,浦东此类房源的成交量将减少8.33%。以此设定发展,需求不变、供应减少,供需平衡或被打破。浦东二手房市场因限售将迎来小户型的供不应求。陆家嘴、浦东世博、金桥是浦东小户型成交的主力板块,限售将造成这些板块小户型更加“奇货可居”,此调控大招非但打击不了投机炒房者,反而会进一步推助价格水涨船高。

图3:近期上海二手房成交分布情况

数据来源:CRIC


假如限售五年

打击投资作用显著 刚需或遭错杀

如果限售时限拉长到5年,我们发现挂牌出售活跃由高到低,按环线排布依旧是:外环外>中外环>内中环>内环内;挂牌排名靠前的区域变化不大,为浦东、嘉定、宝山、松江、闵行;70-90㎡、90-110㎡也依然是挂牌出售最多的两个面积段。对二手房挂牌量影响将达到8.5%。区域层面嘉定23.5%、松江15.1%、宝山10.8%、浦东7.4%、闵行6.9%,嘉定挂牌量的下降幅度将接近四分之一。

再来看下一手房市场情况,分解到对环线、区域、面积段主要表现如下:

  • 环线方面,对外环外、中外环成交量影响达到1.59%,为2年限售3.6倍。

  • 区域方面,对徐汇、闵行成交量影响变高,超过2%以上。相比2年限售,5年限售对上海传统市中心区域,徐汇、杨浦、普陀、新静安(原闸北)成交量影响呈大幅提升态势。

  • 面积段方面,50㎡以下、50-70㎡以上房源依就是受影响比较大的面积段,分别达到3.35%、3.13%,相比2年影响程度提升了1.8倍与5.9倍。

图4:2年限售与5年限售挂牌率对比

数据来源:CRIC、网上公开挂牌

测算显示房龄在5年内房源因限售影响,一手房市场总体成交量将减少1.54%,相比2年限售强度提升3.75倍。此外,对一手房市场中新购住房的流动性限制作用也显著。从付钱购买到竣工交房,最终取得产证至少需要2年时间,限售5年使得持有房产的时间成本拉长到7年甚至更长。若此项购买目的是为了炒楼,那此套房及投入资金将面临长时间的封堵,加之未来市场的不确定性对资金链是不小的考验。

5年限售的做法对炒房者可谓是绝杀,但不可避免误伤到真正的买房居住需求,如年轻购房者,打算在5年内换房的合理改善性需求也被纳入了调控范围。按5年测算,影响最大的是在二手房市场流通的小户型50㎡以下、50-70㎡房源。这类房源是年轻购房群体的首选面积。一旦5年限售实施,每30套中就会有1套房源被限售。落到区域层面则影响更大,青浦、浦东、宝山50㎡以下小户型成交量将减少5.25%,在松江50-70㎡房源成交量会减少6.25%、闵行则减少5.03%,再细到板块则影响程度更深。

通过以上大数据的推演,鸟姐觉得假如上海一定要出台限售,还是2年为好。时间越长限售带来的蝴蝶效应越大,特别是对区域及板块的影响,这一点大数据也在2年与5年测算中已经告诉我们,5年限售将使得小户型二手房供应量大幅下滑,形成更强房价上涨压力,对于刚需青睐的青浦、浦东、宝山等区域而言,市场变化更是会大大超出调控的预期范围。


PS:本文特别感谢数洞里的老表哥在关键问题上的提点与建议


相关阅读推荐:

 大数据:基于房价维度的无锡客群特征研究

 大数据:“任性无锡”的客群规律研究

 4月一线和部分二线成交环比“腰斩”,地市依然量跌价涨

 2017年1-4月中国房地产企业销售TOP100排行榜



本文版权归克而瑞研究中心所有,未经许可不得随意更改违者必究!

转载注明出处:克而瑞地产研究(cricyjzx


克而瑞地产研究

微信号:cricyjzx

易居中国集团旗下专业研究部门
专注房地产行业和企业深入探索
连续七年发布房企销售排行榜单

文章有问题?点此查看未经处理的缓存