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月报｜4月一线和部分二线成交环比“腰斩”,地市依然量跌价涨
文／克而瑞研究中心 市场组
4月热点城市市场调控继续收紧，信贷调整执行力度从严，28个重点城市供应、成交规模同、环比皆有下滑，且处于相对低位，仅重庆、沈阳等城市同比涨幅较大，天津、长沙和厦门楼市急速冷却，成交量同、环比跌幅超50%。相较之下，土地市场保持高热，尽管溢价率略有下降，但竞争激烈程度不减。
供应：同、环比均有回落，一线新增量同比锐减54%
4月，29个重点城市商品住宅新增供应量同、环比分别减少35%和5%，供应持续偏紧的局面并未有所好转。按照以往惯例，“金三银四”本是开年首个供应高峰期，但受“限价”政策影响，热点城市严控预售证审批，新增供应量仍处低位。
一线城市环比下降13%，同比更是锐减54%，上海、深圳连续两月回升，但相比去年同期跌幅仍在55%以上,可见绝对水平依然低位；二三线城市环比微降4%，重庆、郑州等市供应量显著提升，环比涨幅超70%，厦门、福州供应量降至历史低位，不足5万平方米，环比跌幅均在90%附近。同比来看，也是跌多涨少，厦门、福州、济南等多市供应量大幅回落，同比跌幅超80%，受去年同期较低基数影响，贵阳、青岛和宁波同比实现翻番。
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成交：整体成交环比下滑21%,一线城市同环比跌幅皆超40%
受制于限购、限贷政策持续发力，叠加严控供应，4月份29个重点城市成交量环比下降21%，同比下降35%。多数城市成交持续低迷，同、环比双双回落，成交量较去年同期相差甚远。
一线城市成交量同、环比明显回落，跌幅超40%。二三线城市成交量环比下降18%，同比下降33%，同比跌幅渐有扩大趋势。各城市房地产市场持续分化，集中表现在以下三点：其一，重庆、沈阳、常州等市成交量同、环比都实现正增长，沈阳升至192万平方米高位，刷新近年来单月新高。鉴于这类城市并不受限购、限贷政策影响，房地产市场热度有望延续，预计成交量将维持在较高水平；其二，天津、佛山、长沙、厦门等市成交迅速冷却，环比跌幅超50%。调控加码后,成交量高位回落；其三，南京、苏州、合肥成交量环比略有回升，但同比仍处下降通道。尤其是苏州成交量连续数月维持在较低水平，高房价显著抑制成交量上行空间，“有价无市”格局愈加明显。
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库存：供应不济致持续供不应求,消化周期环比全线缩短
4月多数城市供求比继续低位，并且福州、厦门、南宁等市供求比不足0.2，说明房地产市场依旧维持供不应求的基本格局，楼市成交低迷主要还是受极低供应量影响，随着热点城市逐步放松预售证管控，成交量有望企稳回升。
受供应严重不济影响,多数城市消化周期环比均有所回落，沈阳、常州、重庆等市房地产市场明显转暖，成交量增长尤为迅速，消化周期环比跌幅超30%；深圳、无锡、福州等市消化周期依旧维持在较高水平，主要还是受近期楼市成交低迷影响，市场风险尚在可控范围。
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成交结构：小户型占比回落，沪、深高档产品份额持续走高
从价格段成交结构来看，京沪中低档产品成交占比回升，深圳高档产品市场份额持续增长。具体来看，上海中档及中高档产品成交占比分别上升8个百分点和5个百分点；北京低档以及中档以上产品占比均有下滑，仅中低档较3月上涨10个百分点；深圳高档产品成交占比持续上扬，4月份市场份额已达到56%。
从面积段成交结构来看，刚需产品成交占比回落，大户型产品成交份额持续攀升。北、上、深90平方米以下产品成交占比全部下滑，其中北京下滑幅度最大，为18个百分点；相较之下，200平方米以上大户型产品成交占比持续上升，上海、深圳占比涨幅在2%左右，北京占比则达到38%。
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土地市场：成交面积连续4个月下降，白热化竞争致地价环比再涨20%
4月份土地市场成交面积连续第四个月走低，但成交总价不降反升，月度成交均价更是创下新高。CRIC监测的300城经营性土地成交211幅，环比下降19%；成交建筑面积2104万平方米，同、环比跌幅分别为14%和15%；成交总价1501亿元，环比微涨2%，同比上涨35%；土地价格仍持续上行，成交楼板价提升至7136元/平方米，环比上涨20%，同比涨幅达到56%；土地平均溢价率升至38.5%，环比下跌10.9个百分点。
4月，一线城市土地市场相对活跃，成交建筑面积317万平方米，环比增加44%，同比涨幅高达8522%，主要原因在于去年同期仅有上海有4万平方米成交，月初国土部、住建部联合发文，要求各地根据消化周期调整土地供应计划，北京响应最为积极。北京本月出让18宗地块，其中住宅部分几乎全部为自住型商品房，均有最高销售限价要求。
二线城市土地市场热度持续走低，成交建筑面积1276万平方米，同环比分别下跌34%和24%，降幅在各能级中最大；三四线城市成交规模在三月小幅回升后重新下跌，成交建筑面积511.77万平方米，环比下降9%，但比去年同期微涨4%。
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综观：因城施策效应显著，重庆或将跟进落地限购、限贷
4月，房地产市场可以简单概括为以下四点：其一，供应持续偏紧，热点城市严控预售证审批；其二，成交持续低迷，各线城市成交量明显环比下滑，同比更是相差甚远；其三，个别未调控城市市场明显转暖，尤以重庆、沈阳和常州为代表，成交量同、环比均有所增长，沈阳更是创近年单月新高；其四，土地市场整体成交建筑面积持续回落，平均溢价率有所回落，但平均楼板价依然环比大涨。另外结构上，三四线城市占比上升，而二线城市明显回落。
我们认为当下极低的供应量并非市场常态，随着供应量企稳回升，成交量有望逐步回归至正常水平，但短期来看，可能性不大，多数城市仍面临供应偏紧的局面，成交保持低位运行。另外，新年以来，重庆房地产市场持续高热，投资、投机性需求大量进场，房价面临着较大的上涨压力，后期不排除跟进落地限购、限贷新政的可能性。
本文摘自克而瑞研究中心出品的
《2017年4月全国市场简报8P》
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