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月报|4月一线和部分二线成交环比“腰斩”,地市依然量跌价涨

2017-05-03 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

文/克而瑞研究中心  市场组

4月热点城市市场调控继续收紧,信贷调整执行力度从严,28个重点城市供应、成交规模同、环比皆有下滑,且处于相对低位,仅重庆、沈阳等城市同比涨幅较大,天津、长沙和厦门楼市急速冷却,成交量同、环比跌幅超50%。相较之下,土地市场保持高热,尽管溢价率略有下降,但竞争激烈程度不减。


01

供应:同、环比均有回落,一线新增量同比锐减54%

4月,29个重点城市商品住宅新增供应量同、环比分别减少35%和5%,供应持续偏紧的局面并未有所好转。按照以往惯例,“金三银四”本是开年首个供应高峰期,但受“限价”政策影响,热点城市严控预售证审批,新增供应量仍处低位。

一线城市环比下降13%,同比更是锐减54%,上海、深圳连续两月回升,但相比去年同期跌幅仍在55%以上,可见绝对水平依然低位;二三线城市环比微降4%,重庆、郑州等市供应量显著提升,环比涨幅超70%,厦门、福州供应量降至历史低位,不足5万平方米,环比跌幅均在90%附近。同比来看,也是跌多涨少,厦门、福州、济南等多市供应量大幅回落,同比跌幅超80%,受去年同期较低基数影响,贵阳、青岛和宁波同比实现翻番。


02

成交:整体成交环比下滑21%,一线城市同环比跌幅皆超40%

受制于限购、限贷政策持续发力,叠加严控供应,4月份29个重点城市成交量环比下降21%,同比下降35%。多数城市成交持续低迷,同、环比双双回落,成交量较去年同期相差甚远。

一线城市成交量同、环比明显回落,跌幅超40%二三线城市成交量环比下降18%,同比下降33%,同比跌幅渐有扩大趋势。各城市房地产市场持续分化,集中表现在以下三点:其一,重庆、沈阳、常州等市成交量同、环比都实现正增长,沈阳升至192万平方米高位,刷新近年来单月新高。鉴于这类城市并不受限购、限贷政策影响,房地产市场热度有望延续,预计成交量将维持在较高水平;其二,天津、佛山、长沙、厦门等市成交迅速冷却,环比跌幅超50%。调控加码后,成交量高位回落;其三,南京、苏州、合肥成交量环比略有回升,但同比仍处下降通道。尤其是苏州成交量连续数月维持在较低水平,高房价显著抑制成交量上行空间,“有价无市”格局愈加明显。


03

库存:供应不济致持续供不应求,消化周期环比全线缩短

4月多数城市供求比继续低位,并且福州、厦门、南宁等市供求比不足0.2,说明房地产市场依旧维持供不应求的基本格局,楼市成交低迷主要还是受极低供应量影响,随着热点城市逐步放松预售证管控,成交量有望企稳回升。

受供应严重不济影响,多数城市消化周期环比均有所回落,沈阳、常州、重庆等市房地产市场明显转暖,成交量增长尤为迅速,消化周期环比跌幅超30%;深圳、无锡、福州等市消化周期依旧维持在较高水平,主要还是受近期楼市成交低迷影响,市场风险尚在可控范围。


04

成交结构:小户型占比回落,沪、深高档产品份额持续走高

从价格段成交结构来看,京沪中低档产品成交占比回升,深圳高档产品市场份额持续增长。具体来看,上海中档及中高档产品成交占比分别上升8个百分点和5个百分点;北京低档以及中档以上产品占比均有下滑,仅中低档较3月上涨10个百分点;深圳高档产品成交占比持续上扬,4月份市场份额已达到56%。

从面积段成交结构来看,刚需产品成交占比回落,大户型产品成交份额持续攀升。北、上、深90平方米以下产品成交占比全部下滑,其中北京下滑幅度最大,为18个百分点;相较之下,200平方米以上大户型产品成交占比持续上升,上海、深圳占比涨幅在2%左右,北京占比则达到38%。


05

土地市场:成交面积连续4个月下降,白热化竞争致地价环比再涨20%

4月份土地市场成交面积连续第四个月走低,但成交总价不降反升,月度成交均价更是创下新高。CRIC监测的300城经营性土地成交211幅,环比下降19%;成交建筑面积2104万平方米,同、环比跌幅分别为14%和15%;成交总价1501亿元,环比微涨2%,同比上涨35%;土地价格仍持续上行,成交楼板价提升至7136元/平方米,环比上涨20%,同比涨幅达到56%;土地平均溢价率升至38.5%,环比下跌10.9个百分点。

4月,一线城市土地市场相对活跃,成交建筑面积317万平方米,环比增加44%,同比涨幅高达8522%,主要原因在于去年同期仅有上海有4万平方米成交,月初国土部、住建部联合发文,要求各地根据消化周期调整土地供应计划,北京响应最为积极。北京本月出让18宗地块,其中住宅部分几乎全部为自住型商品房,均有最高销售限价要求。

二线城市土地市场热度持续走低,成交建筑面积1276万平方米,同环比分别下跌34%和24%,降幅在各能级中最大;三四线城市成交规模在三月小幅回升后重新下跌,成交建筑面积511.77万平方米,环比下降9%,但比去年同期微涨4%。


06

综观:因城施策效应显著,重庆或将跟进落地限购、限贷

4月,房地产市场可以简单概括为以下四点:其一,供应持续偏紧,热点城市严控预售证审批;其二,成交持续低迷,各线城市成交量明显环比下滑,同比更是相差甚远;其三,个别未调控城市市场明显转暖,尤以重庆、沈阳和常州为代表,成交量同、环比均有所增长,沈阳更是创近年单月新高;其四,土地市场整体成交建筑面积持续回落,平均溢价率有所回落,但平均楼板价依然环比大涨。另外结构上,三四线城市占比上升,而二线城市明显回落。

我们认为当下极低的供应量并非市场常态,随着供应量企稳回升,成交量有望逐步回归至正常水平,但短期来看,可能性不大,多数城市仍面临供应偏紧的局面,成交保持低位运行。另外,新年以来,重庆房地产市场持续高热,投资、投机性需求大量进场,房价面临着较大的上涨压力,后期不排除跟进落地限购、限贷新政的可能性。



本文摘自克而瑞研究中心出品的

《2017年4月全国市场简报8P》

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