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年报点评｜绿地：两年调整渐入正轨，差异化战略暗藏野心
小Q导读：张玉良：向综合性产业集团更迈进一步。
文／克而瑞研究中心 朱一鸣、钟诗慧
销售：规模增速放缓，处于战略调整阶段
2016年绿地实现合同销售金额2550亿元，同比增长11%，位列克而瑞销售排行榜第4位。其中，权益销售金额比例近96%，达到2442亿元，合同销售金额含金量明显高于行业平均水平；销售面积1961.2万平方米，同比减少9.9%；销售均价为13002元/平方米，同比增长23%。2016年，绿地销售回款2025亿元，回款率达80%，其中住宅部分回款率约为92%，同比增长62.5%。
比较绿地近年来的销售表现，其2012年至2014年经历大幅增长后，2015年起增速明显放缓。此前绿地曾大量转向办公为主的商业地产销售，而伴随政策的变化及市场供求关系的改变，近年来商业地产发展趋势并不明朗。从近两年的销售金额结构可以看出，绿地的商办销售由2015年的49%下降至2016年的36%，同时住宅比例增至64%。而通过与销售额行业排名相近的保利地产、中海地产进行比较，绿地2016年销售金额虽然高于这两家房企，但11%的金额同比增速相较保利、中海为低。与此同时，绿地三年复合增长率仅为16.2%，在千亿房企中处于较低水平。
从销售金额分布来看，基于前期较为完善的土地储备分布，绿地于一线城市项目销售占比31%。值得一提的是，绿地于环上海区域销售额为552亿元，排名第一，相较其他千亿房企于一线城市销售含金量最高。而绿地超过100亿销售金额的城市有6个，主要集中在上海、北京及中部省会城市，这与其土地储备的重点城市深耕战略具有较强协同效应。
拿地布局：均衡土储结构，深化一二线城市战略布局
从拿地来看，绿地2016年全年新增土地相较2015年增长明显。2016年，绿地新增项目储备68个，权益土地面积约557.64万平方米；新增权益计容建筑面积为1468万平方米，同比增长25%；拿地金额为856亿元，同比增长77%。截止2016年末，绿地土地储备总量约为8150万平方米，高于同梯队的保利和中海。
从2016年绿地新增土地储备结构来看，企业布局集中分布在一线、强二线及中部省会城市，占比高达86%，其中一线城市占比14%，二线城市占比72%，三四线城市占比14%； 按区域划分，新增土地储备中，长三角占比27%，中西部占比30%，环海和珠三角分别占25%和18%。因此，绿地于2016年实现了较为均衡的土储布局模式，在深耕一二线重点城市及区域的战略基础上，着力平衡全国区域分布、实现各地区协同发展。
财务：整体业绩持续优化，盈利、债务指标风险仍存
2016年，绿地实现营业收入2472亿元，同比上升19.25%；利润总额为144亿元，同比增加36.55%；总资产达7331亿元，较去年同期增加22.1%。值得注意的是，2016年绿地经营活动现金流得到根本改善，虽然全年现金流量为-43亿元，但较2016年的-242亿元实现大幅提升，并于2016年第二季度至2017年第一季度连续四季度实现正净额。此外，2016年绿地融资成本进一步降低，整体由2015年期末的5.98%降至5.45%。而其融资途径也实现深入优化，除2710亿元的银行贷款授信，绿地还以创新低利率完成了200亿元公司债发行、表外融资358亿元、股权质押类贷款100亿等多类融资。
然而，绿地虽然在主营业务收入上实现了大幅增长和结构优化，但其2016年经营利润率、净负债率等指标相较其他房企依然并不理想。2016年，绿地毛利率为15.11%，归属于母公司净利率仅为2.91%，相较保利、中海差距较为明显。与此同时，2016年绿地净负债率高达290%，较去年同期增长11.82个百分点，大幅高于同梯队的保利和中海。
多元化：三大产业快速扩张，盈利价值有待提升
2016年，绿地在实现房地产主业深入布局的同时，基建、金融、消费三大产业的快速扩张也成为其发展的有效动力。其中大基建产业成为了绿地又一个千亿级以上的产业板块，2016年全年绿地并购了江苏省建、博大绿泽等一批实力基建企业，同时中标包括南京地铁5号线、宁波杭州湾新区等多个实力PPP项目。作为推进“投资+投行”的大资管金融全产业链布局，绿地参与了蚂蚁金服二期、360私有化等市场热点项目、收购了香港4、9号证券牌照并成立绿地（亚洲）证券，并积极推进第三方支付牌照的收购。消费产业放大了直采规模，升级了跨境电商业务，其中进口商品直销板块收入5.76亿元，同比增长176%。
然而，从主营业务分行业收入及毛利率占比情况来看：首先，房地产主业的营业收入占所有行业总营业收入的59%，多元产业的占比及营业收入的贡献度仍远远小于房地产主业；其次，虽然建筑及相关产业的营业收入达766亿元，占比仅次于房地产主业，但其毛利率仅为4.70%，盈利能力较弱，对绿地整体利润贡献较低。而毛利率达80%以上的金融及酒店等相关产业，营业收入之和仅为22.84亿元，对企业盈利的影响力仍微乎其微。由此看来，绿地的多元产业业务虽然进入了发展的快速轨道，但其盈利能力及规模发展还有待进一步考量。
总结：差异化战略日显成效，综合性发展步入正轨
通过上文中对绿地2016年销售业绩、拿地布局、财务经营及多元化产业的分析，我们认为绿地在经历了两年的战略调整后，区别于其他大型房企的“房地产+基建+金融+消费”多元化战略逐步迈入了正轨。一方面，虽然2016年绿地在地产主业上的表现较为平淡，但并不影响其通过这种差异化战略来实现规模扩张。伴随着2017年陕西省千亿综合产业投资战略的实施及正式入股协信远创，绿地全产业投资脉络愈发明晰，除基建、金融、消费领域的加速布局，其商业及产业地产开发运营能力也将得到进一步提升。张玉良表示，与单一的房地产企业相比，公司已经向综合性产业集团进一步展开，并且形成了综合性产业特征。另一方面，从目前的布局深度来看，绿地先期布局的多元产业在覆盖范围占比及盈利上具有一定局限性，因此未来具备极大的发展空间。在顺应政策发展的前提下，绿地完善的城市综合服务体系也将继续推进其综合产业持续升级。
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