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佳兆业“起死回生”，调控升级下如何实现千亿目标？
小Q导读：三年冲千亿，佳兆业扩张之路上会有哪些机遇和挑战？
文／克而瑞研究中心 房玲、俞倩倩
随着重组事项顺利推进，股票交易恢复，经历两年存亡危机的佳兆业回归正常化。2016年实现合约销售298.43亿元和226.94万平米，同比分别上升了222%和81%，公司管理层更是高调宣布要在未来三年冲刺千亿目标，扩张野心可见一斑。究竟佳兆业的底气何在？千亿路上又暗藏着哪些机遇和挑战呢？
销售：首4月目标完成率仅为32%，货值集中分布一线城市
从2017年1~4月佳兆业的销售表现来看，销售节奏较为平稳，除了恰逢新年的2月之外，每月均可完成30亿元左右的销售额，前4月累计实现了合约销售112.14亿元和72万平米，较2016年同期上涨了27%和11.9%，按2017年实现350亿元的销售目标来推算，目标完成率仅为32.04%，表现可谓一般。这主要与其自身的推盘节奏密切相关，和多数房企抓紧上半年“抢收”有所不同，佳兆业下半年推盘量将高于上半年。
2017年整体可售建筑面积约450万方，预计销售均价为16400元/平方米，可售货值约740亿元。从货源分布来看，主要集中在核心一二线城市，其中一线城市总可售面积占比为27%，货值却高达52%，可见企业对一线城市销售贡献的依赖度比较高。但随着近期各核心一二线城市先后出台了史上最严厉的调控政策，楼市降温已然成为大势所趋，350亿元的销售目标完成仍有压力。事实上，即便其年度目标顺利达成，要于2019年实现千亿，每年也至少保证69%的增长率，也算是不小的挑战。
拿地：加紧一二线战略布局，以城市旧改“曲线拿地”
在佳兆业沉寂的2014年到2016年，其在拿地态度上还是较为积极的，共新增了16幅地块，权益建筑面积为360.58万平米，权益金额为204.89亿元，截止2016年12月31日，佳兆业的总土地储备为2130万方，土地消化周期为9.39年，土地储备充足。从结构来看，一二线城市新增土地建面占比高达73.96%，拿地主要集中在深圳、苏州、惠州等多个热点城市，这些城市同样也是佳兆业销售贡献的“中坚力量”，此举也有助于及时补充库存，巩固既有销售优势，实现利润最大化。
值得关注的是，佳兆业还在积极推进城市旧改业务，尤其在大本营深圳，储备的860万平米的土地中有400多万方为城市旧改项目，一方面有利于企业规避公开招拍挂市场地价较高等不确定性因素，控制拿地成本；另一方面，旧改项目往往位于城市核心区，对这部分的改造再建也有利于为企业提供多元化的收入来源。
财务：净负债率保持高位，公司经营亟待扭亏为赢
要冲击千亿目标也离不开稳健的财务支持。从负债来看，佳兆业的偿债指标在逐年改善，截至2016年末，长短期债务比为10.28，现金短债比为2.14，短期偿债压力不大，净负债率由2015年的521.3%下降至307.92%，依旧维持在较高水平。
随着佳兆业地产业务回归正常化，其盈利能力也在逐步“复苏”，2016年全年营收为177.72亿元，同比上升了62.65%，毛利率为13.01%，净利率为-1.96%，虽然净利润持续为负，但亏损程度正逐年降低，随着销售规模的持续扩大，2017年扭亏为赢的可能性也极大。
积极开展多元化尝试，短期内对收入贡献有限
除了传统地产开发外，佳兆业也在积极涉足产业地产、旅游地产、文创产业、体育产业等诸多领域，如2016年底全面启动金沙湾国际乐园项目建设，旗下自有街市品牌“壹号街市”的首店也于2017年4月底在深圳开业。而后，2017年5月佳兆业先后与河北承德市人民政府、中冶南方工程技术有限公司签订战略协议，为双方分别打造独具特色的产业园区，盈利模式主要是管理输出、企业孵化以及企业服务。
虽然企业在积极的开展多元化业务，希望借助产业协同效应丰富后期收入来源，但不得不指出的是，新业务很难在短期内促进业绩增长。一方面这些业务尚属初期发展阶段，前期需要投入大批人力、物力、财力，意味着大量的资金沉淀；而且新业务的发展也要经历培育期与成熟期，方能带来收益；另一方面目前越来越多的开发商在细分领域寻找机会，文旅地产和产业地产市场的竞争也日益激烈，若无独特的竞争优势，也很难脱颖而出。
总结：综合来看，千亿目标对目前的佳兆业而言还是存在压力，无论从其目前的可售货源还是土地储备，均位于较为核心的一二线城市，而这些城市目前都处于政策调控的“风口浪尖”。而且从其自身的财务指标来看，净负债率居高不下，企业净利润持续为负也客观上为企业后期的规模扩张带来了不小的压力。目前佳兆业也在积极开展新业务，希望在细分领域获得更多的竞争优势，但短期内也难见成效，具体的实施运营仍有待后期观察。
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