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企业月报|碧桂园前5月销售2522亿元,蝉联销冠

2017-06-05 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

文/克而瑞研究中心

内 容 提 要

合约销售:碧桂园蝉联销冠,累计销售2522亿元

企业拿地:总量较上月持平,融创中海积极抢地

企业融资:新增融资额小幅回升,信托增量明显

营销策略:规模营销抓热点,事件营销重内容

人事变动:中海完成权力交接,碧桂园朱荣斌辞任

战略动态:龙湖3年开15座天街,万科设商业地产合伙基金


01

合约销售:碧桂园蝉联销冠
累计销售额达2522亿元

备注:数据与企业公布存在差异,其中,绿城公布销售数据由于包含代建业务,不做同比处理,雅居乐、富力之前公布数据为权益销售额,数据表中雅居乐、富力用权益销售数据。

核心观点

1、5月调控政策依然维持收紧状态,热点城市严控预售证,新增供应量持续低位运行,多数城市成交环比下滑,但部分受调控政策影响较小的城市止跌企稳,开始有所改善。反映在销售上,40家典型房企多数销售额环比继续下滑,但整体下滑力度为10%,较上月有所放缓。此外,多数房企销售额不论是单月还是累计,同比增幅较上月有所收窄。

2、本月碧桂园依然保持领头羊地位,以2522亿稳坐冠军宝座。碧桂园、恒大、万科,依然以绝对领先优势,位于第一集团。其中,在这三家龙头房企中,恒大本月环比下滑幅度最小,并在单月销售额中反超万科,位居第二。恒大受益于二三线城市项目布局较广,部分非热点二线城市本月发力,成为恒大的主要业绩贡献地区。

3、受分城调控政策影响,随着一线城市遇冷,二线城市出现分化,热点城市对限购、限售政策维持收紧状态,必将对下月房企销售继续产生影响。但6月作为房企冲刺上半月业绩的关键时间节点,各大房企为寻求半年业绩的突破,将积极加大推货节奏,预计下月销售业绩环比会小幅上涨。


02

企业拿地:拿地总量较上月持平
融创、中海积极抢地


备注:1、数据来源CRIC监测,与企业公布存在差异,且海外、香港不计入。2、由于房企间存在联合拿地情况,在计算总计时,剔除该部分的影响。3、绿地16年新增拿地数据为权益数据。

核心观点

1、17年5月,40家房企公开市场拿地量较上月持平,成交总价环比下滑7%。但40家房企平均楼板价达6497元/平米,环比下滑0.1%。面对各地楼市调控依然收紧,房企拿地补货依然保持积极态势。40家房企在一二线热点城市的拿地金额占比达69%,拿地面积占比为64%。


2、从企业表现来看, 融创本月拿地总量居40家之首,重点布局重庆、天津和宁波,其中重庆和天津土地项目均为收并购获取。融创以102.54亿收购天津星耀五洲项目80%股权,进一步增加融创在天津的土地储备和市场份额,有助于巩固集团在天津市场的领先地位。中海本月拿地积极,本月共获取8宗地块,其中北京和上海各一宗,显示出中海在颜建国正式掌舵后,对一线城市或热点城市的积极扩张之势。


3、总的来看,虽然各大房企在拿地上依然保持积极态势,但热点一二线城市的土地供应依然偏紧,并在土拍上增设地块限制条件,加大自持比例,未来大型房企在获取土地储备上,依然会积极寻求收并购机会。


03

企业融资:5月房企新增融资额小幅回升
信托增量明显


核心观点

1、本月重点房企新增融资额为579.69亿元,环比上升23.76%,而同比下跌45.30%,整体来看本月虽有改善,但与去年同期差距明显,房企融资前景仍不乐观。从融资结构来看,银行贷款有所下滑,环比下降了29.67%。同时,受债市波动影响,房企的票据、债券发行额缩量明显,环比下降了49.90%。而据传本月监管部门也暂停了房企的海外发债申请,虽未有官方声明,但5月房企海外发债额确实为零。 

2、与房企的其他主流融资方式融资额持续萎缩不同,5月重点房企借信托共筹得114.90亿元,增量明显,这也与监管层对房企银行贷款、公司发债渠道不断收紧有关,导致房企融资需求开始转入信托渠道。如本月首开股份借中信信托、泰康信托融得36亿元,阳光城通过中航、中信等信托获得25亿元,还有华夏幸福获华能信托15亿元增资等等。

3、从单个企业融资的情况来看,本月较为突出的有万科发起设立了两个商业地产投资基金,投资标的为自身的42处商业项目,两个基金总规模为129亿元,其中万科作为有限合伙人出资50.31亿元,间接依靠其商业项目筹得了78.69亿元资金,非常丰厚。考虑到该基金投资标的为商业地产非住宅,其未来可能受到监管政策的冲击也有限。不过需要注意的是,随着监管层对房企基金类业务融资的持续加压,企业对该基金融得的资金配置渠道或受到限制。


04

营销策略:规模营销抓热点
事件营销重内容

核心观点

1、进入5月份,政策调控继续加码,房企去化压力见涨,促销让利意愿加强,项目最高折扣达到了7.5折。从折扣项目分布来看,三四线城市仍为房企竞价主要战场,8.5-9.5的折扣幅度较为常见。本月房企主流营销方式主要分为规模营销和事件营销,具体到不同房企来说各有特色。


2、规模营销方面,有新城和保利分别进行了大规模的营销活动。其中新城借助今年5月多个节日,在全国11座已开业的吾悦广场,打造了全国范围的吾悦广场“我爱你•五月”主题活动。保利则举办了为期一月的购房节,主要以折扣为主,活动范围集中在珠三角区域,如东莞、珠海、中山等地。


3、事件营销方面,以借助母亲节和发布会的营销为主。如本月的母亲节,万科、恒大、远洋、万达等分别举办了相关主题活动,活动内容均非常丰富,均产生了良好的效果。此外还有融创、绿地、阳光城等通过产品发布会,也进行了不少的营销活动,整体表现出标准化,同质化的特征。 


05

人事变动:中海完成权力交接
碧桂园朱荣斌辞任

核心观点

1、从108家监测企业的人事变动情况来看,本月变动数量相比上月和去年同期均有所增加;今年1-5月累计变动数量较去年数量同比下降50%以上。

2、中海地产本月完成权力交接,肖肖辞去总经理和执行董事职位,正式辞职。颜建国顺利接棒,任中海地产执行董事主席。随着中海掌门人的更替,企业的战略也将不可避免受到影响,未来中海将走向哪里值得期待。 

3、本月碧桂园发布公告,公司执行董事、联席总裁及执行委员会成员朱荣斌因需要更多时间陪伴及照顾家人而提出辞任,自2017年6月1日起生效。届此入职碧桂园的中海“三斌”仅剩莫斌在职,而今年碧桂园风光无两,销售规模连续几月稳居行业第一,但高管却接连出走,个中缘由耐人寻味。


06

战略动态:龙湖拟三年新开业15座天街
万科设商业地产合伙基金


核心观点

1、从本月重点企业的战略动态来看, 108家企业战略动作主要体现在主业扩张和多元化业务开展两个大方面。主业扩张主要以合作方式为主。上市房企通过与同行或金融机构的战略合作,积极寻求共赢,加大规模扩张。多元化业务开展主要集中在商业地产、基金、长租公寓等方面,部分房企积极对房地产产业链的其他业务进行尝试,进行多元化战略布局。


2、房地产作为资金密集型行业,从项目获取到项目开发,均离不开金融的支持,其中大型房企在进行多元化布局时,较多的选择进行金融领域的布局。上市房企除了与保险行业合作紧密外,在基金领域也动作频繁,本月万科和阳光城均选择和专业投资机构进行合作,分别设立了地产投资基金,以对旗下地产开发、投资和并购业务进行资金支持。


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