（一） 供 应
其他
聚焦2017香港｜住宅：内房企南下抢地持续，高地价下房价难调整
小Q导读：香港二季度的楼市政策旨在降低银行风险，降低中低收入人群购房可能性，侯任特首林郑月娥楼市政策侧重于港人置业。
文／克而瑞研究中心 洪圣奇、陈嘉睿、林嘉容
中资房企持续购入香港地皮，启德12块住宅地皮拿下8块；最强辣招袭港半年，香港楼市量价回暖之际政府再出辣招，降低中低收入人士置业可能。2017年下半年住宅市场是否还会继续走高呢？房价是否会一路上扬？
我们认为，内地房企积极购入香港地皮进一步抬高了香港的地价。在地价持续上行的大背景下，房价难以向下调整。同时，辣招对市场影响越来越小，内地及香港购房者购买需求依然强烈，而香港总体物业供应不足。预计2017年下半年香港住宅市场仍然会持续走高，房价小幅上升，下行的几率和空间有限。
土地供应持续增加，但政府供地目标难以达成，地区间供应不平衡
香港政府一直坚持增供应调节房价的方针，根据2017-2018年供地计划，港府将供应28幅住宅用地，总共能提供18,900个住宅单位。而长远来看，政府的目标是从2016年到2025年的十年内提供460,000个单位，其中280,000个为公屋，180,000个为私人住宅单位，也就是平均一年要提供18,000个私人住宅单位。
但长远来看，根据港府现已知的土地储备，要完成上述目标的难度较大。首先，港府已承认目前看来公屋将来会有约44,000个单位的短缺，虽未提及将如何解决，但为解决这一问题，极有可能挪用私人住宅的土地资源。此外，政府提供的地块已经开始涉及郊野公园、新界棕地等有争议的地方，未来可持续性较低，且受各界阻挠的可能性加大，若不能运用新方法提供土地，未来增供应能否持续还需打个问号。
自去年11月辣招发布以来，土地成交并未受到明显影响，截至今年6月底共成交10幅住宅用地，总面积达118,044平方米，但供应依然以九龙启德和新界两区为主。
从施工量来看，2016年全年施工量超过25,000个单位，同比增幅近八成，达到12年以来的最高点。可以预见，未来住宅供应会持续增加，一定程度上加码房价下行压力。
但从落成量上来看，2016年全年实际落成量不到15,000个单位，与港府年均增加18,000个单位的目标还有较大差距，2017年一季度更是创了新低。究其原因，还是开发商捂盘惜售，观望态度明显，即使土地成交量和施工量都上去了，开发商仍未按照政府预期地推盘，导致真正面向买家的供应并没有随即增长，对供不应求缓解的力度也有所下降。
内地开发商大举进军香港市场，中资组团72.3亿投得启德地
相比内地高昂的地价及借贷成本，香港土地市场相对冷静，地价总体增幅小，融资环境宽松，再加上人民币持续贬值，内地房地产开发商纷纷便将眼光投向香港住宅市场。内地开发商在买地上普遍较为财大气粗，溢价率较高。去年海航集团在过去一年中斥近200多亿巨资连续买下了三幅启德地块，地价最高达到1.36万每平方尺。
而今年五月，内地开发商合景泰富与龙湖地产合力以72.3亿元拿下东九龙启德最后一块住宅地，第1K区1号地皮，楼面尺价达1.26万元。中资的豪气及合作拿地的模式使得其在竞标中有更大的优势，中标率攀升。从2016年初至今年一季度，内地开发商共在香港市场投的10幅土地，耗资588.9亿元。其中合景福泰今年2月与龙光地产合作以168亿港元拿下鸭脷洲地王，每尺楼面地价2.2万。此外，启德目前已售的12幅私宅地皮中，有8幅由中资机构夺得。香港本地大型开发商的市场份额受到内地竞争者的冲击，由其建设的私人住宅落成量从2014年的85%下降到16年的77%，整体市场格局有较大变动。受到内地资本大举进军的影响，整体地价有被逐渐推动上涨的趋势，楼价也因此可能被进一步抬升。
（二） 需 求
辣招影响褪去，投资需求逐步升温
去年11月香港政府推出针对外来投资者的双重印花税在成交量上有显著效果，但对于价格控制并无明显帮助。而且，2017年来，香港开发商为了激励置业需求，推出了现金回扣和低首付等优惠购房计划，这将使双重印花税政策的效果大打折扣。同时，香港楼市新辣招主要针对中低收入信用高危人士购房，对于香港住宅市场购买主力高收入人群及海外投资者无影响。所以，预计香港投资需求逐步升温，2017年下半年香港楼市或将小幅上行。
在2016年11月香港政府升级版印花税出台后，香港住宅一手、二手市场的成交宗数大幅回落。一手市场住宅买卖合约数目由11月的2212宗跌至12月453宗。二手市场住宅买卖合约数目由11月的4527宗跌至3097宗。然而2017年开始，开发商为走量，在不过分影响利润的情况下普遍给予买家印花税现金回扣（最高约20%）、低首付（最低约15%）等促销手段，抵充了买家的高额印花税负担。同时，由于人民币的贬值预期，内地投资者对于境外资产的热情不减，香港房地产被视为一项良好的投资。
2017年开始一二手市场住宅买卖合约数目开始回暖，二手市场住宅买卖合约数目5月上升至4658宗；一手市场住宅买卖合约数目四月上升至2650宗。但是由于5月政府再出辣招抑制楼市，5月一手市场住宅买卖合约数目回跌至1278宗，波动较大。但此次楼市新辣招主要针对信贷按揭高危人士，对于海外投资者及高收入人士购房需求不产生影响，香港住宅市场投资需求依然强烈，2017年下半年住宅市场成交量并不会保持低迷。
同时，住宅的售价及租金并未因印花税的出现而有所下跌，而是逐渐上升，并在2017年3月重回2015年9月高位，2017年4月达到新高。
值得注意的是，这一市场回温是由开放商牺牲利润来带动的，因而主要影响一手市场，二手市场的成交宗数将基本维持不变。
美联储3月加息0.25厘，香港持续低利率环境
美国于3月16日宣布加息25个基点，为今年来的首次加息。由于香港利率与美国基本保持步调一致，此次加息推动香港利率同步上调至1.25厘。而美联储委员一致分析年内还将加息两次。加息压力对现在宽松的按揭贷款环境产生负面影响，但香港相对低利率的环境依然没变，美联储加息对香港利率影响有限。因此，此轮加息对贷款置业需求并未造成太大影响。值得注意的是， REITs此类高息股的业务受美联储加息步伐加快的影响，盈利可能出现下降，从而降低派息。
（三） 政 策
金管局三招再加辣，进一步限制中低收入人士置业
香港金管局于五月宣布三大收紧楼市按揭措施，为趋于活跃的香港楼市再加辣。这三招包括提升大型银行按揭业务资本金要求，同时针对两类高危按揭贷款借款人降低了涉及担保人按揭成数，并收紧海外借款人供款入息比率要求。新政策旨在提升银行体系的风险管理能力，保障银行体系稳定，降低楼市风险，为有可能到来的金融风暴做准备。对中低收入人士而言，其置业可能性被进一步限制，买楼难度陡升。
林郑月娥侯任特首，总体不影响增供应的大方向
林郑月娥在3月26日的行政长官选举中当选香港第五届特首，其提出的竞选政纲主要侧重于协助港人置业，房屋政策包括了增建港人首置上车盘、重建五级置业阶梯等。但在香港房市供应短缺的情况下，该房屋政策难以配合，林郑的当选短期来说对楼市的影响不大，楼价难以回落。另一方面，林郑在土地政策中提到了短期大规模改划土地，规模更甚梁振英政府，不过土地是否能够实现可持续性供应才是落实房策、稳住楼价的关键，对于新政府而言也是一大挑战。
（四） 结 语
总体而言，香港二季度的楼市政策旨在降低银行风险，降低中低收入人群购房可能性，侯任特首林郑月娥楼市政策侧重于港人置业。
然而，在供应方面，大量增加土地供应并非长久之计，开发商捂盘惜售导致房屋供应量仍然短缺。加之内地房企进军香港购地节奏加快，甚至出现组团购地，中资企业在香港土地市场影响力上升，土地市场僧多粥少的局面加剧，对于土地成本以及未来房价造成上行压力。
在需求方面，近期的现金回扣等优惠激励计划减弱了双重印花税对投资需求的打压效果，投资需求逐渐回归。尽管预期的利率上行将抑制贷款置业的需求，新出的楼市辣招提高购房门槛，大量投资需求的上升仍不可避免。综上，我们预计2017年下半年香港住宅市场的售价将维持高位乃至小幅上升，成交量在五月后逐渐回升。
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